仲量联行：2024年北美数据中心地产市场年终报告：容量创新高与电力供应挑战并存

北美数据中心报告 设定记录并挑战功率限制 jll.com 执行摘要 租赁动态 资本市场 2024年空置率下降至创纪录的低点2.6%。超过6.6吉瓦的托管能力正在建设中。预租赁率达到72%。同时，2024年租金维持了11%的复合年增长率（CAGR）。 数据中心行业仍然是房地产资产类别中最受欢迎的之一，因为无法满足的租户需求、供应有限和租金上涨。在2024年，该行业得益于增长在贷款机构参与中的多样性。 电力挑战 供应链 供应链正在改善，但挑战依然存在。数据中心交货期仍比大流行前高出50%。将设备制造回归本土将有助于缩短交货期，但这要到2026-2027年才能实现。 电力可用性仍然是首要挑战面对数据中心行业。在大多数市场中，电网连接的提前期现在为四年。公用事业公司一直在实施政策以应对电力请求的涌入。 北美数据中心报告 租赁动态 北美数据中心托管市场 空置率下降至历史新低。,制约行业增长 截至2024年底，北美数据中心托管空置率在需求无止境的情况下降至创纪录的2.6%，尽管已连续几年处于创纪录的建设水平。 空置且立即可用的数据中心空间非常有限。在北美地区，有非常少的5兆瓦以上的区块可用。 在最大的全球数据中心市场——美国弗吉尼亚州北部，空置率仅为0.6%。 任何可用的第二代空间在几周内就会被重新出租。近6.5吉瓦。建设中，其中72%已预租。 租户若要租赁任何规模的数据中心容量，平均必须等待24个月。有限的可用性正在制约该行业的增长。 建筑水平持续提升，维持20%的复合年增长率。 2020年以来，数据中心托管领域以20%的复合年增长率持续增长。2024年，已建成超过25吉瓦的数据中心托管产能。交付时几乎100%被吸收。 创纪录的6.6吉瓦的机柜托管能力已被建设中，预计于2024年底完成。78%的产品正在建设中，主要市场确认了在能够确保能源的市场中，需求依然强劲。 计划项目的管线（尚未动工，但预计将在未来几年内动工）增加到22.9吉瓦。 大多数市场自2020年以来规模翻倍或翻三倍。奥斯汀/圣安东尼奥和亚特兰大市场在美国市场增长中处于领先地位，仅在五年内规模就增长了四倍。 租赁量在两年内翻倍；核心市场仍受青睐 2024年，北美共吸收了4.4吉瓦的共站服务。鉴于空置率接近0%，几乎所有吸收都是预先租赁活动。 受无尽需求推动，吸收水平在过去两年翻了一番，并继续上升。自2020年以来增长了四倍。数据中心占用率已经自2020年以来，年复合增长率高达惊人的28%。2024年88%的吸收发生在一级市场，这明显表明公司在可能的情况下更倾向于在核心市场建立数据中心运营。 数据中心需求主要由云服务提供商引领（占比43%）。技术（23%）和金融（9%）。 在2024年，人工智能占据了数据中心工作负载的大约15%，到2030年可能增长至40%。人工智能将成为该行业增长的关键来源。 租金保持11%的复合年增长率；房东几乎拥有全部议价权。 数据中心租金在2024年保持强劲增长：租金同比增长平均12%。自2020年以来，租金以11%的复合年增长率增长。 房东方在谈判中牢牢掌握着议价优势。市场条件不太可能发生实质性变化。接下来几年，鉴于空缺率接近0%，因此……大多数的开发管线已预售。 租户在参观市场时经常表达出 sticker shock。对于即将结束五年租赁的公司，市场租金已轻松上涨50%。此外，房东的让步措施，如分期付款、TIs 和ROFOs are no longer on the table.（不再考虑ROFOs。） 2024年工业电价平均上涨了3%，这一增长速度低于2022年和2023年记录的10%年度增长。 资本市场 数据中心供需趋势线描绘出一幅引人入胜的图景。投资策略；投资者持续关注核心市场 数据中心行业因其无法满足的租户需求、有限的供应量和不断上升的租金而仍然是最受欢迎的房地产资产类别之一。 最安全的投资，能够适应云计算、人工智能和企业工作负载。 租户和开发商对土地的需求正在转向重点关注300兆瓦以上的校园风格场地。30兆瓦的并网容量是所需的最小容量。带有水源、允许进行更密集建设的地块将被考虑。更大的关注点在2025年。 产品过时的问题在股权和债务资本领域变得不再那么令人担忧。如今的建筑业实施新技术，这将允许更经济/更简单的冷却设备及其他技术改进的改造。 在投资市场挑战方面，电力采购在过去几年中发生了巨大变化，现在需要支付巨额的首付款，进行漫长的负荷影响研究（8-12个月），信用检查以及长期的预付款，才能完全...关于每个站点何时可用电的明确信息。 美国政府在引导更多投资于航天领域，改善审批流程以及帮助应对能源采购挑战方面，认可了该行业的重要性。 投资者继续关注核心市场。虽然土地价值更高且电力交货时间更长，但核心市场仍被视为 等待电力推动发展周期延长，并导致群体比以往更长时间地储备土地银行。 强烈的投资胃口针对机架托管和企业资产 超大规模交易可能因建设完成而增加。 2024年，投资者在各个交易类别中表现出强烈的胃口。现金流买家寻求在其投资组合中增加更多数据中心，运营商则在已有即时功率和容量的基础上寻找增值机会。 2024年是超大规模资产的资本化率发现之年。鉴于大量开发项目即将完工，预计2025年超大规模交易活动将增加。 2024年的资本化率发布在5%以下的低区间。壳交易约占6%，对于较小的交易约占6%。一揽子设施，部分投标-询问价差持续存在。 核心资本收益率反映了波动性的国债市场，但总体上一直保持在6.0%至6.5%的范围内。 预计主权基金和单独账户将寻求以大额检查规模进行投资，未来将有显著的投资需求。 增值机会的资本化比率如果买家能够更早获得扩张产能，则会更加紧密。 2025年超大规模贸易面临的逆风包括：缺乏稳定资产定价数据点、债券市场持续波动及所需投资的规模。 债务市场正因贷款方多元化而受益；贷款量正在增加。量正在培养协作与竞争。 市场正受益于显著的借款人参与多样性。2024年的主要参与者是资产负债表银行（基础设施和商业地产），以及私人信用债务基金工具，其中许多将保险公司的资本进行混同，使得他们能够更具竞争力地进行定价。 2024年，信用利差在200s中段至300s中段之间波动，相对于隔夜融资利率（SOFR）。 杠杆可以达到长期信用承租交易成本的90%。信用承租贷款（CTL）仍可用于推动杠杆高达100%。 在2025年，我们预计将出现贷款市场竞争加剧、一定程度的风险溢价压缩以及新的贷款机构共同参与，以完成更大规模交易（即，银行不仅与银行合作，还与债务基金、保险公司等合作）。 同步或债务优先融资顺序、逐栋建筑的基础上的业绩奖金和创造性再融资将继续在2025年成为关注焦点。 土地/前期开发交易流动性增加，因电力延迟而增加推迟项目时间表 推动电力时间表的外移导致各集团在没有现金流的情况下长时间占据土地场地，从而产生了为保留现金流所需的土地/前期开发资本需求。 杠杆通常在约50%的贷款成本（LTC）处达到最大值。对于现有工业用途的资产，暗淡的工业评估价值将是杠杆水平的决定因素。 2024年，土地交易流动性有所增强，尽管信贷分类仍然选择性。投资胃口主要由私营商业地产和基础设施债务基金主导。 信贷利差在低400s到高500s之间根据资本来源、杠杆和结构。 债务流动性对电力扩展项目非常强劲，因为贷款人寻求以较小的检查规模获得数据中心曝光，实现更高的收益，并避免开发中的电力延误/风险。 流动性最高的为已建成覆盖用途的土地（即现金流入或空置工业用地）的场地。数据中心区域规划以及一定程度的权力清晰度，以及/或寻求出售的业主拥有的场地。承担水平工地工作及一定程度的相关工作基础设施投资（即变电站建设、长周期物品存款等）。 我们预计，2025年，贷方将继续对这种交易模式保持持续的兴趣。 超大规模解决方案：单一资产单一借款人（SASB）市场 资产支持证券(ABS)市场增速达到35%年复合增长率。 SASB CMBS交易涉及单个贷款的证券化，该贷款通常以一个非常大的物业为抵押。 除了SASB市场外，大型数据中心在建设并稳定后，ABS市场继续是一个流动的债务来源。 SASB市场是稳定数据中心在退出时的一个普遍的再融资策略。建筑。SASB交易通常在至少规模为2亿美元，通常介于8亿美元至10亿美元之间。 2024年共有20个ABS数据中心原发，总交易额为90亿美元，创历史新高。49%同比增长。平均数据2024年中心ABS交易规模为4.66亿美元，这证明了大规模交易的流动性。 2024年，SASB市场非常活跃，所有物业领域的总体增长超过了三倍。数据中心SASB量达到30亿美元，同比增长了10.5%。 已有显著的利差收敛，2023年平均数据中心ABS利差从2.90%紧缩至2024年的2.20%。 我们预计SASB和ABS市场将提供持续为寻求再融资建筑贷款的开发者和寻求收购超大规模资产买家提供流动性多元化。 数据中心交易的平均浮动利率信用利差为2.25%。到2024年底，CMBS利差收紧至150个基点以下。 北美数据中心报告 电力挑战 数据中心行业面临的主要挑战是电力供应的可靠性。 数据中心运行需要大量电力，并且越来越多地发现难以找到电网电源来支持新发展。在许多情况下，拟议的数据中心项目需要等待四年或更长时间才能获得电网连接。这是因为几乎所有的数据中心适宜站点都已经被占用。发展与挑战并存，受到一个或多个方面的挑战 容量：北美电网接近满负荷运行。大多数市场可供使用的电网电力不足以支持数据中心的发展。如果供应要跟上需求，则需要紧急增加电力生成。在此期间，项目要么被推迟数年，要么……开发者可以利用桥接能源解决方案，直到建立电网连接。 。以下：电力容量、规模或传输。 规模：数据中心项目每年所需的电力都在增加。现在新的数据中心通常需要100兆瓦电力，有些项目甚至需要高达1吉瓦的电力。即使在有部分电力可用性的地区公用事业公司中，也很少有足够的容量来支持现代数据中心。将如此大量的电力引导到单个发展中需要大量的规划。 由于这些挑战，数据中心供应无法满足需求，差距正在扩大。数据中心空置率接近0%，正在施工的大部分产品已经预先租出。公司现在必须等待数年才能获得数据数据中心迫切需要的中心能力。数据中心是关键基础设施，该领域增长所需的电力不足正引发对经济竞争力和国家安全的担忧。 传输：电力需求以数十年来最快的速度增长，地区公用事业公司正被新的电力请求所淹没。大多数补充数据中心站点已经被开发。市场地理范围正在扩大，开发正在向农村地区推进。在许多市场中，将高压输电线路延伸到这些地点可能需要四年或更长时间。 公共事业部门面临着大量电力请求的困扰，无法区分合法数据中心项目与土地投机者。 很容易理解土地投机者的经济动机。毫无疑问，确保权益和权力合同确实创造了价值。问题是，公用事业公司被大量的电力请求淹没，其中许多缺乏实质内容。这导致了显著的延误。合同批准或全面禁令。不幸的是，这种僵局正在延迟由经验丰富的数 据中心开发商领导的、已有签约租户和已确保融资的 shovel-ready 项目。 在过去几年里，公用事业公司被电力请求淹没，他们无法区分合法的数据中心项目与土地投机者。俄亥俄州哥伦布市就是这一现象的典型案例。2024年夏天，美国电力公司表示，它拥有36GW的新连接请求量，超过17倍该地区现有的数据中心负载。 快速概述： 现代数据中心土地的“淘金热” • 通过确保权益和权力，土地价值可以增加10倍。 • 土地投机者正用电力请求压倒公用事业公司 尽管哥伦布一些电力申请是为了合法项目，但高达75%的申请可能是土地投机商提交的，他们没有短期内的开发计划。这在各市场普遍如此。投机者一直在收购数以万计的亩地并要求大量电力。一旦电力得到保障，他们便开始寻找以高达原投资10倍的价格出售土地。 • 公用事业部门无法区分合法的数据中心