仲量联行：2024年北美数据中心地产市场年终报告：容量创新高与电力供应挑战并存（英文版）

研究 北美2024年度总结 jllcom 北美 数据中心报告 设定记录并挑战功率限制 北美数据中心报告 执行摘要 01租赁动态02资本市场 2024年空置率下降至创纪录的低点26。超过66吉瓦的托管能力正在建设中。预租赁率达到72。同时，2024年租金维持了11的复合年增长率（CAGR）。 数据中心行业仍然是房地产资产类别中最受欢迎的之一，因为无法满足的租户需求、供应有限和租金上涨。 在2024年，该行业得益于增长 在贷款机构参与中的多样性。 03电力挑战04供应链 电力可用性仍然是首要挑战 面对数据中心行业。在大多数市场中，电网连接的提前期现在为四年。公用事业公司一直在实施政策以应对电力请求的涌入。 供应链正在改善，但挑战依然存在。数据中心交货期仍比大流行前高出50。将设备制造回归本土将有助于缩短交货期，但这要到20262027年才能实现。 JONESLANGLASALLEIPINC2025JONES 2 北美数据中心报告 租赁动态 3JONESLANGLASALLEIPINC2025JONES 北美数据中心托管市场 353 多伦多 H22024北美数据中心托管统计 库存 136吉瓦 空缺 26 2024年吸收率 44GW 2024年完成情况 26吉瓦 建设中 66吉瓦 计划 229GW 平均租金元千瓦时月250kW（全部包含在3内18）250kW1MW 201 15兆瓦 152 520兆瓦 139 20兆瓦 126 987 866 芝加哥 112 丹佛 160 波士顿 太平洋西北部 157 盐湖城 605 新泽西州 现有兆瓦 900 600 300 190 362 拉斯维加斯里诺 纽约 810 北方加利福尼亚 315 646 奥斯汀圣安东尼奥 南加州 804 凤凰 140 休斯顿 949 1193 达拉斯沃斯堡 4934 北方弗吉尼亚 亚特兰大 4JONESLANGLASALLEIPINC2025JONES 空置率下降至历史新低。 制约行业增长 截至2024年底，北美数据中心托管空置率在需求无止境的情况下降至创纪录的26，尽管已连续几年处于创纪录的建设水平。 北美数据中心托管空置率 12 98 984 空置且立即可用的数据中心空间 非常有限。在北美地区，有 非常少的5兆瓦以上的区块可用。6 在最大的全球数据中心市场美国弗吉尼亚州北部，空置率仅为06。 3 任何可用的第二代空间在几周内就会被重新出租。近65吉瓦。 建设中，其中72已预租。 0 45 37 26 租户若要租赁任何规模的数据中心容量，平均必须等待24个月。有限的可用性正在制约该行业的增长。 20202021202220232024 来源：JLL研究报告 5JONESLANGLASALLEIPINC2025 建筑水平持续提升，维持20的复合年增长率。 自2020年以来共址市场增长 2020年以来，数据中心托管领域以20的复合年增长率持续增长。2024年，已建成超过25吉瓦的数据中心托管产能。交付时几乎10 0被吸收。 创纪录的66吉瓦的机柜托管能力已被 建设中，预计于2024年底完成。78的 产品正在建设中，主要市场确认了在能够确保能源的市场中，需求依然强劲。 计划项目的管线（尚未动工，但预计将在未来几年内动工）增加到229吉瓦。 300 200 100 奥斯汀圣安东尼奥 亚特兰大北方弗吉尼亚 太平洋西北部 凤凰多伦多 拉斯维加斯里诺盐湖城 达拉斯沃斯堡北方加利福尼亚 新泽西州 丹佛芝加哥 南加州 休斯顿 纽约 波士顿 0 大多数市场自2020年以来规模翻倍或翻三倍 。奥斯汀圣安东尼奥和亚特兰大市场在美国市场增长中处于领先地位，仅在五年内规模就增长了四倍。 来源：JLL研究报告 6JONESLANGLASALLEIPINC2025 租赁量在两年内翻倍；核心市场仍受青睐 2024年，北美共吸收了44吉瓦的共站服务 。鉴于空置率接近0，几乎所有吸收都是预先租赁活动。 受无尽需求推动，吸收水平在过去两年翻了一番，并继续上升。 自2020年以来增长了四倍。数据中心占用率已经 自2020年以来，年复合增长率高达惊人的28 。2024年88的吸收发生在一级市场，这明显表明公司在可能的情况下更倾向于在核心市场建立数据中心运营。 数据中心需求主要由云服务提供商引领（占比43）。 技术（23）和金融（9）。 在2024年，人工智能占据了数据中心工作负载的大约15，到2030年可能增长至40。人工智能将成为该行业增长的关键来源。 北美数据中心托管吸纳（兆瓦） 5000 4000 3000 2000 1000 0 20202021202220232024 来源：JLL研究报告 7JONESLANGLASALLEIPINC2025 租金保持11的复合年增长率；房东几乎拥有全部议价权。 数据中心租金在2024年保持强劲增长：租金同比增长平均12。自2020年以来，租金以11的复合年增长率增长。 房东方在谈判中牢牢掌握着议价优势。市场条件不太可能发生实质性变化。 接下来几年，鉴于空缺率接近0，因此 大多数的开发管线已预售。 租户在参观市场时经常表达出stickershock。对于即将结束五年租赁的公司，市场租金已轻松上涨50。此外，房东的让步措施，如分期付款、TIs和 ROFOsarenolongeronthetable （不再考虑ROFOs。） 北美数据托管询问租金（kW月） 320 230 140 50 318 200 152 126 2024年工业电价平均上涨了3，这一增长速度低于2022年和2023年记录的10年度增长 。 20202021202220232024 250kW（全部计入）250kW1MW15兆瓦520兆瓦20MW 来源：JLL研究报告 8JONESLANGLASALLEIPINC2025 北美数据中心报告 资本市场 9JONESLANGLASALLEIPINC2025 数据中心供需趋势线描绘出一幅引人入胜的图景。 投资策略；投资者持续关注核心市场 数据中心行业因其无法满足的租户需求、有限的供应量和不断上升的租金而仍然是最受欢迎的房地产资产类别之一。 产品过时的问题在股权和债务资本领域变得不再那么令人担忧。如今的建筑业 实施新技术，这将允许 更经济更简单的冷却设备及其他技术改进的改造。 美国政府在引导更多投资于航天领域，改善审批流程以及帮助应对能源采购挑战方面，认可了该行业的重要性。 投资者继续关注核心市场。虽然土地价值更高且电力交货时间更长，但核心市场仍被视为 最安全的投资，能够适应云计算、人工智能和企业工作负载。 租户和开发商对土地的需求正在转向重点关注300兆瓦以上的校园风格场地。30兆瓦的并网容量是所需的最小容量。 带有水源、允许进行更密集建设的地块将被考虑。 更大的关注点在2025年。 在投资市场挑战方面，电力采购在过去几年中发生了巨大变化，现在需要支付巨额的首付款 ，进行漫长的负荷影响研究（812个月），信用检查以及长期的预付款，才能完全 关于每个站点何时可用电的明确信息。 等待电力推动发展周期延长，并导致群体比以往更长时间地储备土地银行。 市值增长（20192025） 办公室23 住宿 11 公寓 24 医疗保健 27 生命科学 33 商业街中心 44 自存仓 90 数据中心 186 工业 190 来源：JLL研究，GreenStreet 注意：2019年1月2日及2025年2月7日的REIT市值 JONESLANGLASALLEIPINC2025 本报告来源于三个皮匠报告站（wwwsgpjbgcom）由用户Id733786下载文档Id617120下载日期20250313 10 强烈的投资胃口针对机架托管和企业资产 2024年，投资者在各个交易类别中表现出强烈的胃口。现金流买家寻求在其投资组合中增加更多数据中心，运营商则在已有即时功率和容量的基础上寻找增值机会。 核心资本收益率反映了波动性的国债市场，但总体上一直保持在60至65的范围内。 超大规模交易可能因建设完成而增加。 2024年是超大规模资产的资本化率发现之年。鉴于大量开发项目即将完工，预计2025年超大规模交易活动将增加。 2024年的资本化率发布在5以下的低区间。壳交易约占6，对于较小的交易约占6。一揽子设施，部分投标询问价差持续存在。 增值机会的资本化比率如果买家能够更早获得扩张产能，则会更加紧密。 预计主权基金和单独账户将寻求以大额检查规模进行投资，未来将有显著的投资需求。 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2025年超大规模贸易面临的逆风包括： 缺乏稳定资产定价数据点、债券市场持续波动及所需投资的规模。 有利于房地产行业的资本化率 9 6 3 0 10年美国国债（US工T）业 公寓 数据中心 来源：JLL研究，RealCapitalAnalytics，GreenStreet JONESLANGLASALLEIPINC2025 11 债务市场正因贷款方多元化而受益；贷款量正在增加。 量正在培养协作与竞争。 市场正受益于显著的借款人参与多样性。2024年的主要参与者是资产负债表银行（基础设施和商业地产），以及私人信用债务基金工具，其中许多将保险公司的资本进行混同，使得他们能够更具竞争力地进行定价。 在2025年，我们预计将出现贷款市场竞争加剧 、一定程度的风险溢价压缩以及新的贷款机构共同参与，以完成更大规模交易（即，银行不仅与银行合作，还与债务基金、保险公司等合作）。 2024年，信用利差在200s中段至300s中段之间波动，相对于隔夜融资利率（SOFR）。 杠杆可以达到长期信用承租交易成本的90 。信用承租 贷款（CTL）仍可用于推动杠杆 高达100。 同步或债务优先融资顺序、逐栋建筑的基础上的业绩奖金和创造性再融资将继续在2025年成为关注焦点。 JONESLANGLASALLEIPINC2025 12 土地前期开发交易流动性增加，因电力延迟而增加 推迟项目时间表 推动电力时间表的外移导致各集团在没有现金流的情况下长时间占据土地场地，从而产生了为保留现金流所需的土地前期开发资本需求 。 2024年，土地交易流动性有所增强， 尽管信贷分类仍然 选择性。投资胃口主要由私营商业地产和基础设施债务基金主导。 流动性最高的为已建成覆盖用途的土地（即现金流入或空置工业用地）的场地。数据中心区域规划以及一定程度的权力清晰度，以及或寻求出售的业主拥有的场地。 承担水平工地工作及一定程度的相关工作 基础设施投资（即变电站建设、长周期物品存款等）。 杠杆通常在约50的贷款成本（LTC）处达到最大值。对于现有工业用途的资产，暗淡的工业评估价值将是杠杆水平的决定因素。 信贷利差在低400s到高500s之间 根据资本来源、杠杆和 结构。 债务流动性对电力扩展项目非常强劲，因为贷款人寻求以较小的检查规模获得数据中心曝光 ，实现更高的收益，并避免开发中的电力延误风险。 我们预计，2025年，贷方将继续对这种交易模式保持持续的兴趣。 JONESLANGLASALLEIPINC2025 13 超大规模解决方案：单一资产单一借款人（SASB）市场 资产支持证券ABS市场增速达到35年复合增长率。 SASBCMBS交易涉及单个贷款证券化，该贷款通常以一个非常大物业为抵押。 除了SASB市场外，大型数据中心在建设并稳定后，ABS市场继续一个流动债务来源。 SASB市场稳定数据中心在退出时一个普遍再融资策略。 建筑。SASB交易通常在 至少规模为2亿美元，通常介于8亿美元至10亿美元之间。 2024年共有20个ABS数据中心原发，总交易额为90亿美元，创历史新高。49同比