养老产业现状研究专题（六）：机构养老、养老地产之总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用

非银行金融 2025年3月6日 养老产业现状研究专题（六）机构养老养老地产之总览篇 相辅相成，优化“专业支撑”作用 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业深度报告非银行金融养老产业现状研究专题（一）：养老金融业蓬勃发展强于大市20240813 【平安证券】行业深度报告非银行金融养老产业 现状研究专题（二）：养老服务迈向多元，养老用品日趋丰富强于大市20240911 【平安证券】行业深度报告非银行金融养老产业现状研究专题（三）：养老照护服务重在实现“居家社区机构相协调”强于大市20241010 【平安证券】行业深度报告非银行金融养老产业 现状研究专题（四）：个人养老金制度试点运行平稳，拟全面实施强于大市20241023 证券分析师 王维逸投资咨询资格编号 S1060520040001BQC673 WANGWEIYI059pingancomcn 李冰婷投资咨询资格编号 S1060520040002 LIBINGTING419pingancomcn 韦霁雯投资咨询资格编号 S1060524070004 WEIJIWEN854pingancomcn 平安观点： 养老设施建设是养老房地产业的重要部分，上游与养老产业金融相关、下游与机构养老照护服务有机结合、密不可分。因此，本文重点聚焦于与养老设施建设密切相关的机构养老照护服务和养老社区的相关研究。 机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善。本文梳理了我国机构养老政策的演变，从“十五”期间的社会福利机构建设，到“十四五” 期间强调养老事业与产业协同发展，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，政策支持机构养老从公办公营到多元方式发展。从机构养老照护服务发展现状来看，数据显示，我国养老机构数量和床位持续增长，但床位利用率整体有所下降，反映出尽管机构养老不断发展但社区养老服务发展速度更快。不同类型养老机构在服务体系中各有定位，主要指标差距较大，但均充分发挥了在养老服务体系中的独特作用。其中，社会福利院和农村特困人员救助供养机构属于兜底保障型养老机构，主要面向失能和特困人群；其他各类养老机构包括普惠支持型和完全市场型养老机构两类，收取一定费用，以自费人员为主、自理能力较均衡。 养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样。 1）四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势。养老地产参与者呈 现多元化特征，包括政府和房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公司等多元社会资本。其中，保险公司凭借资金、客户和资源优势，成为养老社区投资的主力，通过“保险产品养老社区”模式，实现产业链闭环。房地产公司则在养老设施开发上具有土地和经验优势。养老服务运营公司则专注于服务供给和运营管理。 2）运营模式以重资产为主，轻资产为辅。养老机构运营模式主要分为重资产、轻资产和轻重结合三类。重资产模式适合资金实力雄厚的参与者，如 险企和房企，通过独立开发或合作开发实现长期稳定收益。轻资产模式则通过租赁物业或委托管理等方式，降低资金压力，适合中小险企和养老服务运营公司。轻重结合模式则兼顾两者优势，易于扩大服务覆盖面。 3）盈利模式围绕租售展开，以对外出租为主。养老机构主要通过直接销售、对外出租或租售结合三种实现盈利。直接销售模式能够快速回笼资金， 但难以保证长期服务品质，早期地产公司大多采用这种模式；对外出租模式则通过长期稳定的租金和服务费获取收益，如“泰康之家”等险企CCRC养老社区；租售结合模式则兼具两者优势，如万科随园嘉树项目。 风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买 需求释放和产业发展速度3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，养老产业投资回报率不及预期。 行业报 告 行业深度报 告 证券研究报告 正文目录 引言：机构养老照护服务与养老房地产业有机结合、密不可分4 一、机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善5 11从公办公营到多元方式兴办，政策支持机构养老发展5 12机构养老照护服务发展现状：发挥不同类型机构的独特作用8 二、养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样12 21参与者比较：四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势12 22运营模式：重资产为主，轻资产为辅16 23盈利模式：围绕租售展开，以对外出租为主19 三、风险提示21 图表目录 图表1养老房地产业细分4 图表2机构养老相关重点政策梳理（社会福利机构性质阶段）5 图表3机构养老相关重点政策梳理（转化为社会养老服务机构性质）6 图表4机构养老相关重点政策梳理（养老服务体系建设面向全体老年人）7 图表5我国注册登记的养老机构数量增加9 图表6我国注册登记的养老机构床位数量不断增加9 图表72022年不同类型注册登记的养老机构设施数量、床位数量和收留抚养救助人数占比及其床位利用率10 图表82022年不同类型注册登记的养老机构数量结构（按床位数量分）10 图表92022年不同类型注册登记的养老机构收留抚养救助人数结构（按人员性质分）11 图表102022年不同类型注册登记的养老机构收留抚养救助人数结构（按自理能力分）11 图表11养老地图之养老机构（2025年2月11日）11 图表12机构养老照护服务产业图谱12 图表13社会办养老机构不同参与者的优劣势比较13 图表14复星康养业务图览15 图表15社会办养老机构运营模式分析16 图表16REITs项目资产类型规模（截至20250226）18 图表17REITs项目资产类型份额（截至20250226）18 图表18养老机构盈利模式分析19 图表19泰康“幸福有约”保险计划与“泰康之家”养老社区20 引言：机构养老照护服务与养老房地产业有机结合、密不可分 从供需关系来看，养老产业链上游以养老用品生产和养老设施投资建设为主，中游以上游产品为基础、以提供养老服务为核心；下游面向有养老消费需求的老年客户，在养老产品、养老服务与老年客户之间形成有效连接。然而在实际业务发展中， 单个企业可能在自身核心业务逐步发展成熟后，向产业链上下游延伸，因此养老产业链的上中下游之间并非完全割裂。养老 房地产业主要是面向老年人群提供的养老设施建设、改造及装修维修，以及各类适老化和无障碍改造等活动；向上下游延伸也涵盖了养老机构的投资、开发、经营、管理和配套服务提供等。养老设施建设是养老房地产业的重要部分，上游与养老产业金融相关、下游与机构养老照护服务有机结合，因此，本文重点聚焦于与养老设施建设密切相关的机构养老照护服务和养老社区的相关研究。根据《养老产业统计分类（2020）》： 机构养老照护服务是各级政府、企业和社会力量兴办的养老机构为在机构养老的老年人提供的专业化护理和医养结合服务等。具体包括养老院、老年福利院、老年公寓、老年养护院、敬老院、光荣院、农村幸福院、养老大院、农村特困人员供养服务机构等养老机构为在机构集中养老的老年人提供的养护和专业化护理服务；内设诊所、卫生所（室）、医务室、护 理站的养老机构提供的医养结合服务；公办养老机构及公建民营养老机构为经济困难失能（含失智）老年人、计划生育特殊家庭老年人提供无偿或低收费托养服务；失智老年人照护机构提供的服务，不包括机构为居家老年人提供的上门服务。尽管《养老产业统计分类（2020）》中并未明确CCRC养老社区（ContinuingCareRetirementCommunity，持续照料型养老社区）的分类，但根据CCRC养老社区提供医养结合服务的特征，我们将其纳入中高端机构养老照护服务当中。 1）养老设施建设、改造及装修维修：是指新建、改建和扩建的为老年人提供居住、生活照料、医疗保健等方面专项或综合服务的老年养护院、养老院和老年日间照料中心等各类养老设施及其服务用房、场地及附属设施的建设与改造活动和建筑装 饰、装修、维修等活动，包括特困人员供养服务设施（敬老院）改造提升工程。除《养老产业统计分类（2020）》中提及的内容外，在实际发展当中，养老房地产业向上游可延伸至养老机构的投资、开发、建设；向下游可延伸至机构经营、管理和 养老服务等，如养老机构的经营、管理、后续配套维修和养老服务供给等。以中高端养老社区为例，寿险产品负债久期长、 体量大，决定了险资配置风格稳健，以固收类资产为主；而养老社区建设周期长、以租赁为主的盈利模式有助于获取稳定现金流，符合险企中长期投资需求。因此，近年来，头部保险公司普遍注重健康养老产业、尤其是养老社区的投资，以保险资金投入撬动养老社区及其相关配套设施的开发和建设，进一步为产业链中游之一的机构养老服务奠定服务场所基础。 2）住宅适老化及无障碍改造：是指适应老年人生活特点和安全需要的家庭住宅装修、家具设施、辅助设备等建设、配备和 改造，包括对多层老旧住宅加装电梯；对老年人居住环境进行安全评估，通过方案设计、施工改造、辅具适配、设备配备等方式，改善老年人居住环境，以及无障碍设施的适老化改造。根据服务使用场景和形式，居家养老照护服务主要包括上门服务和远程监护两类，其中远程监护涉及相关设备和家具辅助设施改造。因此，住宅适老化及无障碍改造也为居家养老照护服务的发展奠定了老年人居住环境基础。 3）公共设施适老化及无障碍改造：是指对公共设施进行适老化及无障碍改造，局部适老化和无障碍环境功能改善的活动，包括临水和临空的活动场所、踏步及坡道等设施设置安全护栏、扶手及照明设施，老年人自主安全地通行道路、出入相关建筑物、搭乘公共交通工具、交流信息、获得社区服务密切相关的公共设施的无障碍设计与改造，对坡道、楼梯、电梯、扶手等居住区公共设施无障碍改造，公共厕所或公共卫生间的适老化改造，以及老年人生活圈配套设施的建设和完善。 图表1养老房地产业细分 统计大类 统计中类 养老设施建设 养老设施建设、改造及装修维修老年养护院、养老院和老年日间照料中心等各类养老设施及其服务用房、场地及附属设施住宅适老化及无障碍改造公共设施适老化及无障碍改造 资料来源：《中国老龄产业发展报告》、《养老产业统计分类（2020）》，平安证券研究所 一、机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善 11从公办公营到多元方式兴办，政策支持机构养老发展 近年来，我国在政策上不断加大对机构养老发展的支持力度，养老机构早期主要是公办公营的社会福利机构，随着运营机制改革与完善，养老机构类型逐步扩展至多种方式兴办的各类养老机构；其功能定位也从早期的“以社会福利机构为补充”实现了向以机构养老为“支撑”、“补充”、“专业支撑”的过度。至老年人供养方式也从社会福利服务体系扩展至养老服务体系。 “十五”以前：重点围绕增加老年福利设施，扩大老年社会化服务 政策要点：明确“在供养方式上坚持以居家为基础，以社区为依托、以社会福利机构为补充的发展方向”。养老机构性质类型：主要包括光荣院、社会福利院、老年公寓、敬老院等公建公营的社会福利机构。 机构养老服务对象：以政府兜底集中供养的老年人为主要对象，如“五保”（保吃、保穿、保住、保医、保葬）对象。 “十五”期间：强调加快老龄事业发展，积极推进社会福利社会化进程；提出吸引社会力量投资兴办养老服务设施政策要点：明确“基本建成以老年人福利服务为重点、社区福利服务网络为依托、福利机构为补充、居家供养为基础的社会福利服务体系”；鼓励建设老年人服务设施、逐步建成养老设施网络。 养老机构性质类型：仍然属于社会福利机构，但开始提出吸引社会力量投资兴办养老服务设施。城市包括老年公寓、社会福利院、老年护理院，街道包括养老院或托老所，农村主要是乡镇敬老院。 机构养老服务对象：服务对象公众化，开始面向全社会老年人，但仍以集中供养老年人服务为主。 图表2机构养老相关重点政策梳理（社会福利机构性质阶段） 政策 重点内容 “十五”以前 1994年12月《中国老龄工作七年发展纲要（19942000年）》 增加老年福利设施，扩大老年社会化服务。有条件的地方要兴建老年公寓和临终关怀