房企土地“收储”的难题与挑战

中专国题房地产 2025年2月 克而瑞专题 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/11 房企土地“收储”的难题与挑战 目录 一、2024年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需3 1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储3 2、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准6 二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间6 1、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县6 2、2024年房企土地收储相对较少，2025年广东7城率先推进7 3、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间7 三、数家房企收储成功，加价回购还是现金补偿需斟酌8 1、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发8 2、越秀加价回购广州大干围地块，土地改性契合市场需求9 3、金茂通过专项债资金收储，补偿金需要两年内方能拿到9 四、总结：收储依然面临多重困难，良好初衷也要受市场检验10 一、2024年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需 1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储 随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，伴随着早期开发项目的持续竣工，近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022年末全国累计的商品住宅待售面积约为56366万平米，2023年末增长至67295万平米，2024年末更是达到了75327万平米，同比继续增长了11.9%。 图：2022-2024年累计商品住宅待售面积（单位：万平方米） 数据来源：国家统计局、CRIC 与此同时，销售的不景气也直接影响到房企的土地投资和开发，根据国家统计局数据，2021年房企流动性危机爆发后，房企的土地购置面积开始出现断崖式的下跌，2021年就同比减少了15.4%至21590万平米，2022年更是直接腰斩至10042万平米。再加上新开工规模大幅减少，2023年新开工建面同比减少了20.5%至69669万平米，相较于2019 和2020年16亿平米的水平减少了近60%。因此近年来房企持有的待开发土地面积整体 增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。 图：2004-2023年房企土地购置及开发情况（单位：万平方米） 注：房企购置土地面积和待开发土地面积国家统计局没有2023年数据，因此缺失 数据来源：国家统计局、CRIC 大量的未售商品房和未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。为了缓解这些问题，2024年5月以来中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储，以去行业库存，起到调节供需关系的作用。 在商品房方面，2024年5月17日央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，明确说明用于收购房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日国务院和住建部表达了支持态度。“730”政治局会议上又明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府选定的地方国有平台公司、第三方公开收购房企手中符合条件的未售新房房源，最终将其用作配售型或配租型保障房。 表：2024年中央出台商品房收储相关表态及政策梳理 时间 发布机构 文件/会议 主要内容 2024/4/30 中共中央政治局 政治局会议 统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 2024/5/17 央行 国务院政策例行吹风会 设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。 2024/5/17 国务院 国务院政策例行吹风会 支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 2024/5/17 住建部 全国切实做好保交房工作视频会议 商品房库存较多城市，政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 2024/6/20 住建部 收购已建成存量商品房用作 保障性住房工作视频会议 明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作 2024/7/30 中共中央政治局 政治局会议 积极支持收购存量商品房用作保障性住房。 2024/9/24 央行 国新办新闻发布会 3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100% 2024/10/12 财政部 国新办新闻发布会 支持收购存量房，优化保障性住房供给，一方面用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。 资料来源：CRIC 而在闲置土地方面，2024年5月17日自然资源部首次提出支持地方以合理价格收 回闲置土地，用于保障性住房建设；6月24日又提出三个方面18条政策措施支持地方通过专项债券等资金收购收回土地。“926”政治局会议上又明确提出“支持盘活存量闲置土地”，11月11日自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下文简称“《通知》”），明确了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的细则。 表：2024年中央出台闲置土地收储相关表态及政策梳理 时间 发布机构 文件/会议 主要内容 2024/5/17 国务院副总 理何立峰 全国切实做好保交楼工 作视频会议 相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的限制存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。 2024/5/17 自然资源部 国新办新闻发布会 支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。 2024/6/24 自然资源部 妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训 提出三个方面18条政策措施，在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。 2024/9/24 央行 国新办新闻发布会 央行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。 2024/9/26 中共中央政 治局 政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地 2024/10/12 财政部 “加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质 量发展”新闻发布会 允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地或用于新增土地储备项目 2024/10/17 央行 国新办新闻发布会 允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地。人民银行提供必要的再贷款支持。 2024/10/17 自然资源部 国新办新闻发布会 在盘活存量土地政策措施中，除了支持地方政府收回收购闲置存量土地以外，还有两条路径。一是鼓励企业优化开发。二是促进市场流通转让。 使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施；优先收回收购企业无力或无意愿继 2024/11/11 自然资源部 《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》 续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格；收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。 资料来源：CRIC 2、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准（略） 二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间 1、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县 在《通知》发布之后，各地方政府纷纷响应，针对本地情况推出了收回收购土地征集公告。整体来看，地方政府在具体做法上基本沿袭了中央政策要求的细则，只是对辖区内收储土地的范围进行了确定。从发布文件的城市来看，基本都是地级市或者下属区县，国内一二线大城市由于土地回收相对较多且运行较为完善，因此本轮基本没有特地发公告出台收储细则。 表：2024年11月11日以后部分地方政府关于收储闲置土地相关政策 日期 城市 区域 文件 2025/1/10 山西省吕梁市 交口县 交口县辖区范围内 交口县规划和自然资源局公开征集收回收购存量闲置国有建设用地公告 2025/1/7 浙江省金华市 金华市本级 收回收购土地征集公告 2024/12/11 河南省三门峡市渑池县 渑池县辖区范围内 渑池县人民政府关于征集存量闲置土地收回收购线索的公告 2024/12/10 四川省遂宁市 大英县 大英县辖区范围内 公开征集收回收购存量闲置土地公告 2024/12/10 郑州航空港经济综合实验区 郑州航空港经济综合实验区范围内 郑州航空港经济综合实验区自然资源和规划局关于征集收回收购国有建设用地的公告 2024/12/3 甘肃省兰州市兰州新区 兰州新区 兰州新区自然资源局关于公开征集收回收购土地的公告 2024/12/2 陕西省渭南市 渭南市本级 关于运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地的征集公告 2024/12/2 河南省许昌市 许昌市本级（魏都区、城乡一体化示范区经济技术开发区、东城区） 公开征集收回收购许昌市市本级存量闲置土地公告 2024/11/29 吉林省四平市 四平市本级 四平市自然资源局关于公开征集收回收购土地的公告 2024/11/26 江西省上饶市余千县 余千县中心城区及各乡镇、高新技术产业园范围内 关于公开征集收回收购县中心城区存量闲置土地公告 2024/11/25 宁夏银川市 银川市辖三区（兴庆区、金凤区、西夏区） 公开征集收回收购存量闲置土地公告 2024/11/21 四川省自贡市 自贡市东部新区 公开征集收回收购市本级存量闲置土地公告 2024/11/20 安徽省淮北市 淮北市本级（相山区、杜集区、烈山区、淮北高新技术产业开发区） 公开征集收回收购市本级存量闲置土地公告 2024/11/19 广西贵港市 贵港市本级 贵港市自然资源局关于公开征集收回收购土地的公告 2024/11/18 贵州省毕节市金沙县 金沙县辖区范围内 金沙县自然资源局关于收购存量闲置土地征集公告（金自然资公告【2024】115号） 2024/11/18 安徽省池州市 池州市本级（主城区、江南新兴产业集中区市经济技术开发区、平天 湖风景区、九华山风景区） 公开征集收回收购市本级存量闲置土地公告 2024/11/18 广西桂林市永福县 永福县辖区范围内 关于公开征集收回收购土地的公告 2024/11/15 四川省遂宁市 遂宁市安居区辖区范围内 购存量闲置土地征集公告 资料来源：CRIC 2、2024年房企土地收储相对较少，2025年广东7城率先推进（略） 3、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间（略） 三、数家房企收储成功，加价回购还是现金补偿需斟酌 1、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发 2024年12月17日，广州市番禺区迎来了4宗涉宅用地的正式出让。根据成交结果， 广州南站商务区3宗宅地由万科以底价28.8亿元摘得，总计容建筑面积约23.4万平方 米，成交楼面价11409元/平方米-13614元/平方米。这也是万科时隔4年再次在广州公开土地市场拿地。 值得注意的是，此次万科获取的广州南站三宗宅地，原本为商业用地且属于万科。2023年万科先通过退地获得货币返还，而收储金额与此次支付的土地出让金额相仿，而 后地块被政府调整规划改为二类居住地块，于2024年又重新挂牌，万科再次收入囊中。在这整个过程中，万科