房企土地“收储”的难题与挑战

核心观点与关键数据

• 市场现状：2022-2024年，中国累计商品住宅待售面积持续增长（2024年末达75327万平方米），同比增11.9%；房企土地购置面积断崖式下跌（2022年降至10042万平方米），新开工规模大幅减少（2023年同比降20.5%）。
• 政策背景：2024年中央推出多项政策支持土地和商品房收储，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、支持地方政府以合理价格收回闲置土地等。

政策响应与落地情况

• 地方响应：多地（主要为地级市或区县）推出收储细则，但一二线城市因土地回收较少而未特别行动。
• 收储进展：2024年房企土地收储较少，2025年广东7城率先推进，首批收储主要面向地方国企。

案例分析

• 万科广州南站案例：通过调整地块规划（商改住）实现存量地块盘活，新增货值反哺当地开发，未支付额外资金。
• 越秀与金茂案例：越秀加价回购广州大干围地块，土地改性契合市场需求；金茂通过专项债资金收储，补偿金需两年内支付。

面临的挑战

• 财政负担：地方政府财政有限，专项债资金落地存在不确定性。
• 协调难度：闲置土地涉及多部门，协调难度大。
• 收储价格：采用账面价与估价的较低值，房企可能面临亏损。
• 土地解押：房企需筹集资金解押土地才能进行收储。
• 后续处置：收储土地再出让原则上不用于商品房建设，或用于保障房或基础设施，存在市场消化难题。