核心观点与结论
- 春季躁动历史复盘：复盘历年春节假期后至两会召开前夕（通常1月底/2月中上旬-3月上旬），地产板块多数年份出现股价异动及超额收益，建议2025年提前布局。统计显示，2016-2024年A股地产板块绝对涨幅占比78%，相对收益占比56%；H股地产板块绝对涨幅占比56%，相对收益占比78%。
- 短期催化因素：深圳国资接管万科提振情绪；机构地产持仓比例历史低位；两会及政治局会议预期政策利好；市场关注销售小阳春。
- 投资建议：维持行业“增持”评级，强调政策核心主导作用，配置方向包括基本面alpha公司（如滨江集团、招商蛇口）、地方城投类企业（如城投控股）、物业（如华润万象生活）、转型概念（如张江高科）及中介（如贝壳）。
行情回顾
- 申万房地产指数：本周累计变动幅度2.7%，领先沪深300指数0.67个百分点，行业排名第14名。上涨个股98支，下跌16支。涨幅居前五的为ST新梅（23.9%）、中洲控股（13.6%）；跌幅居前五的为*ST松江（-75.8%）、粤宏远A（-18.7%）。
- 重点房企表现：48家A/H房企中32支上涨，涨幅居前五的为融信中国（16.4%）、远洋集团（14.2%）；跌幅居前五的为时代中国控股（-9.5%）、碧桂园（-5.7%）。
重点城市成交跟踪
- 新房成交：本周30城商品住宅成交49.5万方，环比下降14.3%，同比下降57.0%。一线城市环比+20.9%，同比-51.0%；二线城市环比-8.4%，同比-59.4%；三线城市环比-33.6%，同比-56.1。2月累计同比-70.0%，6周累计同比-2.6%。
- 二手房成交：本周14城商品住宅成交65.7万方，环比增长88.8%，同比下降4.1%。一线城市环比+79.9%，同比+22.1%；二线城市环比+104.5%，同比+11.6%；三线城市环比+43.9%，同比-10.7。年初至今累计同比+12.4%。
信用债情况
- W5（1.27-2.2）：发行1只，规模11.11亿元，偿还量38.94亿元，净融资额-27.82亿元。
- W6（2.3-2.9）：无发行。
投资建议配置方向
- 基本面alpha公司：A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展等）；H股（绿城中国、越秀地产等）。
- 地方城投类企业：城投控股、北京城建等。
- 物业：华润万象生活、保利物业等。
- 转型概念：张江高科、中华企业等。
- 中介：贝壳。
风险提示
- 政策落地不及预期。
- 需求复苏不及预期。
- 房企出险风险蔓延。
