新版租赁会计准则— 商业地产的现实

新版租赁会计准则对商业地产的影响

摘要

新的国际租赁会计准则（由IASB和FASB制定）将在不久的将来生效，要求所有租赁（包括商业地产）必须资本化并记录在资产负债表内，改变现行准则中将大部分租赁作为表外融资的处理方式。根据IFRS基金会数据，当前上市公司的租赁负债规模达到3.3万亿美元，新准则将显著影响企业财务报表。

新准则的重要性

现行国际准则允许大部分租赁不计入资产负债表，而新准则要求所有租赁（不动产、工厂、机器、汽车等）资本化，登记在使用权资产和租赁负债中。预计受影响的上市公司将达到一半，新准则的实施将提高财务报告的透明度。

新准则的变化

• 生效日期：IASB准则为2019年1月1日，FASB准则针对上市公司为2018年12月15日，非上市公司为2019年12月15日。
• 租赁定义：新的准则将短期租赁（<12个月）和低价值资产（≤5千美元）排除在外。
• 会计处理：所有租赁资本化，记录在使用权资产和租赁负债中；出租人会计处理与销售类型和直接投资租赁无区别。

企业准备情况调查

• 了解程度：60%的受访者表示了解新准则变化，但仅有4%认为中国物业使用效率已最大化，3%考虑购买核心物业。
• 应对措施：15%的公司已开始采取措施应对，20%的财务总监沟通过数据需求，55%有专门数据库，50%有专门团队处理变更事宜。
• 知识差距：40%的公司了解应采用何种会计准则，25%了解租赁周期与负债的关系，50%了解采用何种折现率。

应对建议

企业不动产管理人员需加快准备速度，主要步骤包括：

1. 前期准备（2017年上半年）：了解新准则，评估影响。
2. 识别影响（2017年下半年）：分析租赁组合，确定负债规模。
3. 向新准则转移（2018年）：更新流程和技术，确保数据准确。

未来展望

新准则实施后，商业地产租赁负债将成为主要负债组成部分，企业需重新审查投资组合决策，与内部部门密切合作，确保财务流程适应新规则。