您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革

您完是美否的拥用有户体验？ China’s‘New’EconomySmart,SharingandGreen1 戴德梁行大中华区研究部 1 摘要 4第一章摘要 您是否拥有完美的用户体验？ 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革5 先。 6第一章摘要 在当今的城市环境中，成功的房地产项目不仅仅只是砖，砂浆，玻璃，金属和其他建筑材料。成功的房地产项目,无论中外，都是以人为本的，且涉及各个年龄段的使用者,关于人们以及他们想要在哪停留更长时间，无论是工作，购物，旅游还是生活。 房地产的要素本着以人为本的原则，诸如设计，技术，有组织的活动等方面都在鼓励个人在城市中更长时间地留在/利用房地产项目方面起到关键作用，无论是在： ο城市公共空间; ο办公空间; ο零售空间; ο工业物流空间; ο住宅空间。 ο酒店空间; 就城市公共空间而言，“场所主导”的方法会激发中国的目标意识。通过这种方法，城市公共空间的规划和管理将由包含各行各业的人群来实行，通过鼓励社会资本，共通价值观，主人翁意识，更上一层的场所以及城市体验来进行。 至于办公空间，特别是智能办公楼，未来的智能办公建筑通常不仅仅与实现能源和可持续发展目标有关。智能办公建筑的有效经济寿命也会延长。在未来，中国的智能办公建筑将形成良性循环，它们建立的平台通过大量与房地产相关的信息共享和数据分析，将进一步加强使用者和来访者的用户体验。更重要的是，为了增强办公工作场所的体验，中国企业将着力提升办公空间的设计、技术和健康与幸福感，以期在商业竞争中保持领 未来几年实体零售店将迎来激动人心的时刻。为了能在整体零售生态系统中竞得一席之地，未来购物中心和零售商店将继续超越自我，挑战极限。因此，他们将持续激发技术，设计，分析和服务方面的最新创新想法。这样做，购物中心和零售商店购物体验将得到提升，客流量将被推动，零售额也会相应提升。 随着中国仓储物流设施建设质量的不断提高，改善员工的工作环境将得到更多重视。可以改善员工健康安全水平的技术，以及可以随时调整温度照明以保持在最佳舒适度的技术都已经被广泛运用。另外还有许多仓库设计功能可以增强员工的工作体验也正在逐步普及。从现在开始，物流仓库开发商，业主和运营商需要考虑所有要素，建造员工心中理想的仓储物流设施，让他们在理想的工作环境中提高生产效率。 放眼未来，科技和设计理念的不断进步将重塑酒店行业及其运营方式。千禧一代，甚至下一个Z世代，将延续对于优质酒店住宿体验的追求。因此在中国，如果酒店想要在瞬息万变的市场中保有竞争力，就必须更加注重智能化和独一无二的设计，打造良好的住宿体验。 最后，在住宅领域，随着社会的进步，人们致力于提高生活质量。居住空间对于提升生活品质起到至关重要的作用。无论是上海的公寓项目，深圳的房屋项目，北京的联合居住空间，还是广州的复式公寓，在未来数年里，政府、投资商、开发商和居民都将继续推动住宅项目的革新，提供犹如沙漠绿洲般的居住体验。 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革7 2 报告介绍 8第二章报告介绍 您是否拥有完美的用户体验？ 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革9 一切以人为本 在城市环境中，今天成功的房地产项目不仅仅是砖，砂浆，玻璃，金属等建筑材料的组合。成功的房地产项目是以人为本的，是关于各个年代人群的。这是关于人们以及他们想要在哪里花更多时间，无论是工作，购物，旅游还是生活。 千的禧引一领代者——新时代 特别值得注意的是，千禧一代围绕房地产的一系列需求，渴望和心声十分重要。千禧一代正在重塑着我们的生活、工作、娱乐方式，推动了一场中国房地产的体验式变革。 在中国，千禧一代是1980 年至2000年间出生的一代。他们多数是独生子女，获得了比父母年轻时更多的可支配收入。中国的千禧一代大多非常善于表达，喜欢合作，交际。这一代人非常重视工作和生活之间的平衡，希望能活在当下，及时享乐。此外，中国的千禧一代热爱飞速发展的科技，并且能够娴熟地使用各种高科技产品。 如今，在许多国家地区的千禧一代人口占比都较大。根 图中国1：千禧一代的总人数超过美国总人口 人口年龄和性别的构成（%） 据联合国的统计，在中国，千禧一代的总人数已超过美国总人口，其占中国人口的 2018 女性年龄男性 100 80 60 40 20 00 中国 千禧一代 人口总量 人口总量 百分比也已达到25％以上 3.51亿 14亿 （图1）。 相较于过去，今天的千禧一代更早地步入了工作阶段，因此，他们也对全球的城镇化进程产生了重大影响。例 3.29亿 7,300万 千禧一代目前构成了中国25%的人口 婴儿潮一代 如，在中国，从1990年到 2018 100 80 60 40 美国中千国禧一代 2010年，共有超过2.5亿人口从农村地区搬迁到了城市。在各自相同的年龄，中国的千禧一代相比30年前的几 20在美国这一比例则为22% 00 代人有三倍的可能性居住在 资料来源：联合国人口司，戴德梁行研究部 10第二章报告介绍 城镇（图2）。 图中国2：居住在城镇的千禧一代 每的条人线群代比表例同（一％个）五年内出生的人群各年龄段生活在城市地区 中国 千禧一代 1946-生19人51年间 0 20 40 60 倍的可能性居住在城镇 一在各自相同30的年年前龄的，几中代国人的有千三禧 年龄 资料来源：联合国人口司，戴德梁行研究部 100% 80% 60% 40% 20% 80 鉴于千禧一代对工作和生活良好平衡的追求以及对科技的精通，如今，他们也正影响着我们对城市中房地产物业的使用方式和从中获得的体验感。更重要的是，千禧一代也在改变我们使用和体验工作场所和零售空间的方式。根据万宝盛华集团的数据显示，预计到2020年，千禧一代将占全球劳动力总数的35％。与此同时，根据世界数据实验室的研究，到2020年，全球千禧一代的总消费能力将超过其他年代的人（图3）。 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革11 因此，那些将千禧一代定位成核心目标客户群体的商店和购物中心，每平方米的零 图到32：020年，全球千禧一代的总消费能力将超过其他任何年代的人 不同代际的预计年度总收入（万亿美元） 售额可能高于平均水平。与25 千禧一代 X世代 后千禧一代 婴儿潮一代 此同时，为千禧一代员工提 供良好“工作生活平衡”的20 公司比其他公司更有可能雇15 用和留住千禧一代员工，因 为这样的工作场所可以被看10 做他们生活方式的延续（图5 0 4）。 202020252030 资料来源：世界数据实验室，戴德梁行研究部 图千禧4：一代和他们工作后的生活 全球千禧一代在选择工作时对相关要素重要性的考量 16.8% 较好的工作/生活平衡性 2035 晋升/成为领导者的机会13.4% 灵活性，比如远程工作，灵活工作时间11.0% 认同我工作的意义9.3% 职业的发展培训项目8.3% 社会影响力6.8% 产品/服务的质量6.4% 使命感强6.2% 国际旅行的机会5.9% 快速发展/富有活力4.4% 人们崇拜的领先品牌4.3% 投资并利用最新科技4.1% 领导者的声誉3.1% 资料来源：德勤，戴德梁行研究部 12第二章报告介绍 设动计等，都技起术着，关组键织作活用 本着以人为本的精神，房地产物业的各种元素，如设计，技术，组织活动等方方面面对人们是否会选择在城市中留在/利用房地产项目起到关键作用。我们的报告会着眼于所有这些元素，并探讨如何将它们最优地应用于六 种物业类型来增强用户体验。在本报告中，我们将研究： ο城市公共空间（场所塑造）； ο办公空间（整栋写字楼和办公室工作场所）； ο零售空间（购物中心和零售店）； ο工业物流空间； ο酒店空间； ο住宅空间。 最后，将有16个国际和国内最佳实践案例研究与六个物业部分结合讨论。所有这些案例将让读者清晰了解这些物业在工作场所，购物，生活或住宿体验方面如此成功的原因。 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革13 3 报告主题 14第三章报告主题 您是否拥有完美的用户体验？ 主题1 城市公共空间 主题2 办公空间 主题3 零售空间 主题4 工业物流空间 主题5 酒店空间 主题6 住宅空间 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革15 主题1 城市公共空间 在中国，地方政府在考虑城市公共空间时，旨在创造具有经济可持续性的，全方位的公民友好环境。这不仅仅是遵循美学规则来保持一个地方的魅力和吸引力；这种方法一定可以从空间规划到运营和管理来营造社区归属感。最终所采用的方法应该制造一个居民和访客都希望积极参与并且百来不厌的空间。 想要达成以上这些目标，可以通过场所塑造来实现。场所塑造是一个对城市公共空间的规划，设计和管理来说 无所不包的过程。场所塑造需要审视现阶段社区的品质和优势，并与社区一道，通过最优的场所塑造理念，加快城市公共空间的建造形成，提升体验，提高公民的健康水平，幸福感和满足感。 有效的场所塑造是一个应用城市设计原则的过程和思路。场所塑造可由官方机构指导，并在基层推进。涉及所有相关利益方，优秀的场所塑造可以改造未充分利用的城市公共空间，从人的角度提高建筑环境的体验。 优秀的场所塑造需要社会的广泛参与来设计和运营项目及相关活动，因为这些参与元素需要与社区气质相符，以使区域充分发挥其潜力。与各种其他社区发展，经济发展和基础设施发展的行动和努力相比，场所塑造的这种特质独一无二。 随着场所塑造概念的不断发展，其方法也将发生变化。现在优秀的场所塑造无疑需要当地社区的参与，但展望未来，场所塑造将可能对于公众参与度有一个统一标准，以把控最终结果。 16主题1城市公共空间 这种“场所主导”的方法将激发中国的目标意识，城市公共空间的规划和管理将由包含各行各业的人群来实行，通过鼓励社会资本，共通价值观，主人翁意识，更上一层的场所及城市一体的体验来进行。 近年来，中国的城市公共空间发展得到了城镇化进程的推动。与城镇化进程一起，城市公共空间的发展得到了政府政策的支持，特别是“美丽中国”政策的激励。这促使地方政府不仅要考虑人口密度和经济发展，而且要考虑可持续发展和宜居这两个因素。而且这两个因素更贴近场所塑造体系的核心。 这不仅仅是一个新的发展故事，也涉及城市更新发展。中国改革开放的时候，规划、建设了很多城区。从那以后，我们的国家和城市，在经济和社会层面都有了长足的进步，因而需要对建筑环境也进行变革，以跟上时代的步伐，增强城市公共空间的人文体验。随后，城市更新变得越来越迫切，特别是对于城市的美化，场所塑造现在是开发/更新项目的重要组成部分。 欧洲和北美的许多城市已经对场所塑造相当熟悉，而在中国，政府才刚开始接触采纳并尝试场所塑造的一些概念，作为他们在城市发展/ 更新中面临挑战的时候，寻找最佳宜居体验的解决方案。作为宣传，本报告将重点介绍并解释： ο场所塑造的定义; ο场所塑造的四种类型; ο优质的场所塑造如何积极改变城市; ο构成一个优质场所的要素; ο优质场所的优点; ο建设优质社区的理念; ο在场所塑造开发过程中涉及的元素; ο为什么社区先行的发展途径是未来的发展方向。 简而言之，本报告将为中国的都市解读优质场所塑造可 您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革17 以为城市公共空间开发和更新带来的价值，其结果可以通过访客数量和投资的变化来衡量。 场所塑造是什么？ 场所塑造是一个对城市公共空间的规划，设计和管理来说无所不包的过程。场所塑造考虑到当地社区现有的资产，与社会成员一道，通过鼓舞人心的理念，帮助城市公共空间的创造，通过提高公民的健康水平，满足感和幸福感来提升体验（图5）。 良好的场所塑造既是利用城市设计原则的方法，也是一种思路。场所塑造可以由官方机构领导，也可以在基层开展。简单地说，优质场所塑造优化了未充分利用的城市公共空间，从普通行人的角度开始改善建筑环境