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金融开放 | 中国商业地产市场新机遇

房地产 2025-02-09 戴德梁行 Elaine

中国金融业对外开放步伐加快，政策密集出台，市场广度和深度不断加大。
中国金融业增加值占 GDP 比重较高，远超美国等发达国家，但外资占比仍处于较低水平。
银行业：外资银行资产占银行业总资产比重较低，但增速较慢；中国企业跨境贷款数量逐年攀升。
保险业：对外开放程度最高，外资保险公司资产占比为 6.2%，市场潜力巨大，预计将超越美国成为全球最大保险市场。
证券市场：外资持股比例将从 2020 年起不受限制，QFII 制度改革取消额度限制，外资占比仍较低。
债券市场：开放程度与发达国家差距较大，但近年来外资占比有所提升，境外机构投资者持有境内人民币债券资产占存量债券余额的 2.3%。
中国金融市场发展机遇：金融业发展水平高的城市将成为境外金融机构首选，一线城市写字楼市场将受益于金融开放。
一线城市写字楼市场：
- 北京：金融业成交占比下降，金融街仍是首选，但中央商务区、望京区域等将成为外资金融机构进入首选。
- 上海：金融业成交占比下降，陆家嘴仍是首选，但世博前滩和张江等新兴、非核心商圈更受外资青睐。
- 广州：金融业成交占比回升，珠江新城仍是首选，但琶洲和越秀商圈也吸引外资金融机构。
- 深圳：金融业成交占比回升，福田区中心区仍是首选，前海将成为深圳另一金融中心。
二线城市写字楼市场：除一线城市外，一些核心二线城市也将进入境外金融机构布局视野，如上海、广东、安徽等省市。
大宗物业成交市场：境外投资者参与度提升，2018 年占比达 37.8%，2019 年二季度后有所放缓，但全年占比仍达 28.7%。
境外险资表现抢眼，安联保险在华投资物业面积超过 118 万平方米。
预计未来更多境外资本将进入中国市场，境外险资将成为大宗物业投资市场有力支撑。