中国房地产行业市场报告二零二零年第二季度：二季度经济反弹超预期，商业地产市场逐步复苏

M A RKET VI EW二季度经济反弹超预期商业地产市场逐步复苏二季度中国经济反弹超预期，多项举措促进经济发展二季度中国经济走出新冠疫情的阴霾，同比增速从一季度的下跌跳升至增长，反弹力度超市场预期。1中国房地产市场报告二零二零年第二季度数据来源：国家统计局，2020年第二季度图表1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼2020年二季度18个主要城市录得写字楼新增供应120万平方米，较去年同期减少52%。二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至35万平方米。整体空置率环比上升0.5个百分点至23.9%。但TMT、制药和金融企业显示出强劲扩张需求。零售物业2020年二季度，全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约22万平方米。多个零售业态已经出现了复苏的迹象，国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当。但部分受疫情冲击较大的业态仍有退租发生。全国整体空置率上升1.4个百分点至7.7%。工业物流由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。2020年上半年，净吸纳量累计录得90万平方米，相比去年同期增长31%，其中二季度同比增长110%。然而，本季度16个主要城市新增供应达162万平方米，空置率进一步走高至15.9%。投资市场受到新冠疫情及相关旅行限制的影响，2020年二季度，国内大宗物业投资交易总额录得396亿元人民币，同比下跌41%。除写字楼外，投资者对受益于经济结构性增长趋势的优质资产，如商务园区写字楼，仓储物流，数据中心等保持强烈的投资需求。2.5%2020年6月出口0.5%2020年6月50.92020年6月社零总额-1.8 %2020年6月*箭头代表同比增速较上期报告变化0%10%20%30%40%03691215200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2Thousands（人民币万亿元）房地产开发投资（左）年度变化率（右）3.2% 2020年二季度 M A RKET VI EW2020年第二季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|图表5：进出口贸易图表4：固定资产投资图表3：社会消费品零售总额图表2：国内生产总值（GDP）2-5%0%5%10%15%20%25%30%35%010203040506070200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%01020304050200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%020406080100120200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-1012345200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2(美元万亿元)进出口总额(左)出口额(左)进出口总额同比变化(右)出口额同比变化(右)数据来源：海关总署，2020 年第二季度宏观经济制造业和服务业双双飘红：月中国制造业增加值同比增速升至，同时二季度服务业增加值同比增长亦录得，其中先进制造业、金融业和信息传输、软件和信息技术服务业的增长大幅领先，分别同比大涨，和。国内消费持续复苏，社零总额同比跌幅从月份的收窄至月的；其中实物网上零售额占社零总额比重已突破。本季度，除消费券和购物节等常规消费刺激方法，政府亦大力鼓励“夜间经济”，“地摊经济”和“小店经济”的发展，在吸纳就业人口的同时，为居民提供了灵活而多样化的服务，并进一步激发市场消费潜力。大规模流动性注入使货币供应保持充足，和社融的增长速度均保持在两年中的高位。在本季度并未下调，央行于月日起下调再贷款和再贴现利率个基点（），以进一步降低实体经济，尤其是中小企业的融资成本。至月日，中国政府的财政刺激规模已经超过万亿元人民币，近总额的。世邦魏理仕预计，中国经济将在三季度保持持续快速复苏的态势，全年增长率为，是年少数几个保持正增长的主要经济体。市场表现数据来源：国家统计局，2020年第二季度数据来源：国家统计局，2020年第二季度数据来源：国家统计局，2020年第二季度 sNtQmPtOyQwPbR8Q6MtRnNnPnNkPqQzRjMoOtR7NnNvMxNnPsOxNnNpQM A RKET VI EW2020年第二季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|0%5%10%15%20%25%(1.0)1.03.05.07.09.020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 2020YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1 2003=100全国一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数3写字楼市场年二季度个主要城市录得写字楼新增供应万平方米，较去年同期减少。二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至万平方米。除北京由于月出现新增本土病例而采取新一轮的管控外，一线城市引领需求复苏；二线城市中，杭州和成都为代表的科技城市表现突出。目前租赁问询与实地看楼已基本恢复至疫情前的水平，但出于对短期经济和业务前景的谨慎预期，多数租户仍选择续租。然而，、制药和金融企业显示出强劲扩张需求。租赁需求的新动力之一来自在线教育机构，由于疫情令教育培训产业线上化发展加速，此类租户在二季度录得约万平方米的租赁成交。然而，受疫情与经济影响市场亦出现零售贸易，非传统金融、文体娱乐等企业退租，全国空置率上升环比个百分点至。尽管与历年同期相比，市场净吸纳量指标仍然偏弱，但甲级写字楼需求反弹明显更快，二季度已恢复至去年同期的成左右。受需求较弱、空置率上升的影响，本季度全国写字楼平均租金环比下降。展望未来，我们认为年下半年的复苏势头有望进一步增强。金融、和生物医药行业的扩张将带动租赁活动持续回暖，但新项目也会在下半年集中入市。我们预计年全年新增供应总量约万平方米。总体上，租赁市场短期内将继续有利于租户方，是大型租户开启扩租、搬迁和租约重整等战略性选项的理想时机。由于可租面积有限，一线城市以及杭州、成都等强二线城市内核心区位的租金预计将率先企稳。 M A RKET VI EW2020年第二季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|7090110130150170190210230250Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019 Q1 2020Q1 2003 = 100全国一线城市二线城市零售物业市场随着疫情防控持续向好和各项促消费政策的推行，居民外出消费增加，市场销售在二季度明显转好。二季度社会消费品零售总额同比下降3.9%，降幅较上季收窄15.1个百分点，其中6月零售总额同比降幅收缩至1.8%。食品和生活必需品保持增长，可选消费中，化妆品、体育用品等率先实现销售复苏。购物中心的客流持续回暖，5月份已回升至疫情前正常水平的八成，核心优质物业的客流量已超过疫情前的九成。由于商场交付进度受阻，以及零售商扩张计划暂缓，2020年二季度，全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约22万平方米，同比减少81%。餐饮、娱乐和教育类租户的闭店潮仍在持续，加上不少项目借此机会启动改造升级，本季净吸纳量录得负160万平方米。其中，非核心区域占闭店面积的七成左右。受此影响，二季度末全国零售物业市场整体空置率上升1.4个百分点至7.7%。但多个零售业态已经出现了复苏的迹象，其中奢侈品表现最为亮眼，主要得益于境外旅游及购物的限制。博柏利（Burberry）和历峰集团的最新财报均反映中国市场销售逆势增长。总体而言，其他业态内，国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当。2020年上半年零售领域的风险投资共计22笔，资金主要用于开设实体店，其中餐饮业、化妆品和体育相关业态占比位列前三。季内，市场亦录得完美日记、调色师、KKV等多家新店的开业。空置面积的持续上升使得部分业主降低租金预期，二季度全国主要城市购物中心首层平均租金环比下跌1%。受疫情影响最严重的餐饮类和体验类多集中于购物中心高层，导致较高楼层的租金跌幅更明显。随着消费者信心的持续回升，下半年租金企稳回升的趋势有望在核心商圈和优质项目中率先显现。国内品牌，尤其是美妆、体育零售类业态将保持活跃。咖啡茶饮和轻餐类凭借较强的线上订单和门店配送能力，也将继续在一二线城市扩张。与此同时，现金流短缺、线上渠道发展较慢的零售品牌，以及客流恢复速度较慢的体验类业态仍将有局部闭店的情况发生。市场表现4数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数0%5%10%15%20%(2.0)0.02.04.06.08.010.020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 2020 YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度 M A RKET VI EW2020年第二季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕|-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-1,000-50005001,0001,5002,0002,5003,00020072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q2x 100000000(亿元人民币)1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.0200920102011201220132014201520162017201820192020YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）市场表现图表10：物流仓储市场供需5图表11：商业物业大宗交易总额物流设施市场由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。年上半年，净吸纳量累计录得万平方米，相比去年同期增长，其中二季度同比增长。当前复苏的需求动力以第三方物流和电商为主，占租赁需求的以上。此外，因疫情催生的生鲜和医药零售商以及中央厨房需求的不断增长推动冷链需求持续上升。一级城市和周边卫星城市的租金具有韧性。在中西部市场，由于短期供过于求，业主优先考虑提升出租率，而非租金。因此，年二季度高标仓库整体租金环比下降。展望未来，供应高峰将延续至年中，未来个月内将有总计近万平方米高标仓库面积交付，空置率将在年中达到峰值然后呈下降趋势。因此，预计未来六个月的整体租金增长保持平稳，但一线及周边卫星城市仍能实现