佳源服务2023年度报告

2023 年度报告 目录 公司资料2 董事会声明3 管理层讨论及分析5 董事及高级管理层18 董事会报告23 企业管治报告41 独立核数师报告55 合并全面收益表62 合并财务状况表63 合并权益变动表65 合并现金流量表66 合并财务报表附注67 财务摘要160 公司资料 董事 执行董事 朱宏戈先生（于2024年7月26日辞任） 庞博先生鲍国军先生 非执行董事 黄福清先生（于2024年8月12日辞任） 独立非执行董事 梁蕴旭女士王惠敏先生王国贤先生 审核委员会 王国贤先生（主席）梁蕴旭女士 王惠敏先生 薪酬委员会 梁蕴旭女士（主席）庞博先生 王惠敏先生 提名委员会 朱宏戈先生（主席）（于2024年7月26日辞任）庞博先生（主席）（于2024年7月26日获委任）梁蕴旭女士 王国贤先生 授权代表 朱宏戈先生（于2024年7月26日辞任）庞博先生（于2024年7月26日获委任）梁君慧女士 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 （于2024年9月9日辞任） 罗申美会计师事务所 （于2024年9月10日获委任） 法律顾问 香港法律： 李智聪律师事务所 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙 中国法律： 浙江宜景源律师事务所 开曼群岛法律： ConyersDill&Pearman 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国浙江省嘉兴市南湖区望湖路899号罗马都市3楼 总办事处 香港屯门新合里3号汇贤一号隽峰2楼205室 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国工商银行中国建设银行中国银行 联席公司秘书 庞博先生梁君慧女士 股份代号 1153 公司网站 http://jy-fw.cn/ 佳源服务控股有限公司2 董事会声明 致本公司股东（“股东”）： 我们谨代表佳源服务控股有限公司（“本公司”或“佳源服务”连同其附属公司，“本集团”）董事（“董事”）会 （“董事会”）欣然提呈本集团截至2023年12月31日止全年业绩报告。 2023年，中国物业管理行业在重塑与优化之路上稳步前行。市场重心由追求规模扩张转向存量优化，企业纷纷回归服务本源致力于服务价值的深度挖掘与提升，更加注重精细化管理和成本结构优化，提升服务效率和专业性，积极拥抱市场变化，以品质服务为抓手，谋求更加长期、稳定的发展。 在这场深刻的行业转型中，尽管面临诸多挑战，佳源服务仍在复杂多变的市场环境中积极探索，通过一系列战略调整与内部优化举措，展现出坚韧的发展韧性。 本公司积极构建全过程成本管理体系，尤其在成本计划管控方面成效显着。通过精心设计的“诊断表”，从多个维度对费用专案进行深入分析，精准呈现各项关键成本指标，如人均产值、人均服务面积、单方人均支出等。这种精细化管理模式不仅实现了成本的有效控制，还保证了利润的稳定，达成了经营业绩的局部提升，确保公司在激烈的市场竞争中保持成本优势，实现资源的优化配置。通过不断业务流程变革、提高资源利用效能，公司有效降低了运营成本，提升了整体运营效率，为公司的可持续发展奠定了坚实基础。 32023年报 董事会声明 在管理体系的变革与创新过程中，我们从无到有，再到单一的操作性，逐步完善和形成具有自己特色的管理体系“制度标准”、产品体系“3546565”、感知体系“3339393”、动线体系“528”、解忧体系“6+1”、真心体系“12345-0”。这些体系的确立和实施，有助于我们更加高效地运营，提高员工的工作效率，提升企业的核心竞争力，并确保产品品质的稳定性和可靠性，实现企业价值的稳健提升。同时，随着企业多元化业务的拓展，不断优化治理结构，公司明确各治理主体的职责边界，形成了科学有效的决策机制。 民者，万世之本。我们以顺民心为本，以厚民生为本，以安而不忧为本，心系业主，为之造福。我们的经营原则要成为民心所想、民心所向、民心所盼的综合服务商。通过集约化管理来降本，用科学的手段和方法去增效，将股东的利益最大化，把园区打造成为业主追求美好生活的场景，助力实现社会和谐发展、人民对美好生活的向往。这也是属于佳源服务的诗和远方。 承董事会命 佳源服务控股有限公司 执行董事 庞博 佳源服务控股有限公司4 管理层讨论及分析 市场回顾 2023年整个物业行业继续在跌宕中前行，高质量发展成为行业主旋律。随着资本市场的持续低迷，物企上市的意愿显着趋弱，全年仅有少数几家新递表的企业，但部分已上市物企了打开股份回购，显示出对行业及自身发展的信心。并购市场上，过去的热情已经完全褪却，交易活动度较去年又进一步降低，物业企业不再执着于规模的增长，而是主动退出低质量的项目，优化项目结构，积极参与到优质项目的市场竞争，旨在有效提升整体管理规模的质量。 业务回顾 于2023年12月31日，本集团拥有289个物业管理项目，合约建筑面积约为57.8百万平方米，较2022年同期拥有322个物业管理项目，合约建筑面积约为60.7百万平方米，项目数目及建筑面积分别下降约10.2%及4.8%。于2023年12月31日，本集团拥有在管建筑面积约42.8百万平方米，较2022年同期约42.0百万平方米增加约1.9%。在管建筑面积的增加乃由于原已签约项目的陆续交付及市场拓展活动所致。 本集团截至2023年12月31日止年度的收入约为人民币868.2百万元，较2022年同期约人民币944.8百万元减少约8.1%。本集团截至2023年12月31日止年度的毛利约为人民币242.1百万元，较2022年同期约人民币279.9百万元减少约13.5%。本集团截至2023年12月31日止年度的毛利率约为27.9%，而2022年同期的毛利率则约为29.6%。本集团年内亏损及全面开支总额由截至2022年12月31日止年度的亏损约人民币660.6百万元减少至截至2023年12月31日止年度的亏损约人民币77.4百万元。 就物业管理服务业务而言，物业管理服务收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币790.0百万元减少约3.5%至截至2023年12月31日止年度的约人民币762.2百万元，主要由于平均物业管理费有所下降所致。 就物业开发商增值服务而言，物业开发商增值服务收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币90.1百万元减少约66.1%至截至2023年12月31日止年度的约人民币30.6百万元，主要归因于案场服务项目数量及新交付项目的减少。 52023年报 管理层讨论及分析 就社区增值服务而言，社区增值服务收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币64.7百万元增加约16.6%至截至2023年12月31日止年度的约人民币75.5百万元，主要由于增值服务项目增加以及本集团向其提供社区增值服务的居民客单价上涨所致。 财务回顾 收入 本集团的收入来自以下三个服务类型：(i)物业管理服务；(ii)物业开发商增值服务；及(iii)社区增值服务。本集团收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币944.8百万元减少约8.1%至截至2023年12月31日止年度的约人民币868.2百万元。 下表载列本集团于所示年度的收入（按服务类型划分）详情： 2023年 人民币千元 % 截至12月31日止年度 2022年 人民币千元 % 变动 人民币千元% 物业管理服务 762,203 87.8 790,039 83.6 (27,836) (3.5) 物业开发商增值服务 30,562 3.5 90,066 9.5 (59,504) (66.1) 社区增值服务 75,446 8.7 64,688 6.9 10,758 16.6 868,211 100 944,793 100.0 (76,582) (8.1) 物业管理服务 物业管理服务收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币790.0百万元减少约3.5%至截至2023年12月31 日止年度的约人民币762.2百万元，主要由于平均物业管理费有所下降所致。 物业开发商增值服务 物业开发商增值服务收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币90.1百万元减少约66.1%至截至2023年12月31日止年度的约人民币30.6百万元，主要归因于案场服务项目数量减少以及新交付项目的减少。 佳源服务控股有限公司6 管理层讨论及分析 社区增值服务 社区增值服务收入由截至2022年12月31日止年度的约人民币64.7百万元增加约16.6%至截至2023年12月31日止年度的约人民币75.5百万元，主要由于增值服务项目增加以及本集团向其提供社区增值服务的居民客单价上涨所致。 服务及销售成本 服务及销售成本包括(i)雇员福利开支；(ii)维护开支；(iii)公用事业开支；(iv)清洁及安保开支；(v)绿化和园艺开支；(vi)税费及附加费；(vii)办公及通讯开支；及(viii)其他开支，例如折旧及摊销。 服务及销售成本由截至2022年12月31日止年度的约人民币664.9百万元减少约5.8%至截至2023年12月31日止年度的约人民币626.1百万元，主要由于员工薪酬减少所致。 毛利及毛利率 本集团毛利由截至2022年12月31日止年度的约人民币279.9百万元减少约13.5%至截至2023年12月31日止年度的约人民币242.1百万元，主要由于非业主增值服务收入降低所致。 毛利率由截至2022年12月31日止年度的约29.6%减少至截至2023年12月31日止年度的约27.9%。该减少主要由于物业管理服务收入减少所致。 下表载列本集团于所示年度的毛利及毛利率（按服务类型划分）详情： 截至12月31日止年度 2023年 毛利 人民币千元 毛利率 % 2022年 毛利 人民币千元 毛利率 % 物业管理服务 201,498 26.4 225,911 28.6 物业开发商增值服务 9,586 31.4 28,235 31.4 社区增值服务 30,991 41.1 25,794 39.9 总计 242,075 27.9 279,940 29.6 72023年报 管理层讨论及分析 物业管理服务 物业管理服务的毛利率由截至2022年12月31日止年度的约28.6%降低至截至2023年12月31日止年度的约26.4%，主要由于员工薪酬增加所致。 物业开发商增值服务 物业开发商增值服务截至2023年12月31日止年度的毛利率与去年基本持平，维持在31.4%。 社区增值服务 社区增值服务的毛利率由截至2022年12月31日止年度的约39.9%增加至截至2023年12月31日止年度的约41.1%，主要由于本集团向其提供社区增值服务的居民客单价上涨所致。 其他收入及支出净额 其他收入净额由截至2022年12月31日止年度的约人民币13.4百万元减少至截至2023年12月31日止年度的约人民币4.7百万元，主要由于2023年较2022年减少了政府补贴。 销售及营销开支 销售及营销开支由截至2022年12月31日止年度的约人民币11.3百万元减少至截至2023年12月31日止年度的约人民币7.6百万元，减少约32.7%，主要由于广告开支减少。 行政开支 行政开支由截至2022年12月31日止年度的约人民币81.9百万元减少至截至2023年12月31日止年度的约人民币64.8百万元，减少约20.9%。行政开支减少主要归因于组织架构调整及企业管理人员减少。 融资成本 融资成本指银行借款利息开支及因采纳香港财务报告准则第16号租赁而产生的租赁负债利息开支。 佳源