政策复盘与展望
2024年政策力度持续加大，聚焦主要矛盾、部委间协同发力，已凑齐地产、央行、财政三大拼图。政策主要包括供给侧的收储、收地，需求端的信贷宽松和城中村改造，以及风险防范化解方面的城市房地产融资协调机制和保交楼。预计2025年政策将针对几大堵点持续加重码，包括需求端的拆迁加码、一线城市地产政策进一步宽松、公积金和商业房贷利率进一步下行、交易环节税费减免；去库存端的收储、收地加码；融资端的融资协调机制、保交楼资金投入和对房企风险的阻隔；以及宏观层面的中央财政进一步加杠杆和货币端利率中枢进一步下行。
基本面复盘
2024年1-11月全国商品房销售额同比下滑19.2%，量能上回落至2015年的水平。新房成交逐步缩圈，TOP20城市销售额占百城比重到2024年前11月达到68%。二手房持续同比表现强于新房，成交占比提升。土地供需继续大幅缩量，预计将对明年供货和销售形成制约。库存规模仍维持高位，去化周期新政后小幅下跌但仍在近14年新高。
企业篇
供给侧出清近尾声，头部销售排位已基本稳定。政策转向后地产股与大盘重回同频。优质头部房企P/S角度或被低估。销售和拿地是企业抵抗逆周期的关键。出险潮后行业整体杠杆不降反升。资产负债表指标的绝对衰退要滞后经营指标半年左右，当下国内大部分企业尤其已出险房企的杠杆正面临不断恶化，面临缩表及供给侧出清的终局。房企修复资产负债表路径主要有二，一是通过政策利好被动修复，二是可通过主动拿地打通造血内循环、通过换仓提升土储质量来修复。
统计局指标预测
中性预期2025年商品住宅销售金额同比-5.8%至7.77万亿元，住宅面积同比-4.7%至7.62亿方。商品房销售金额8.85万亿元，商品房销售面积9.08亿方。预计新开工面积同比-15%至6.3亿方。竣工面积同比-12%至7.0亿方。施工面积63.0亿方，同比-13.7%。预计房地产开发投资额8.69万亿元，同比-11.8%，继续负向拖累。
投资建议
维持行业“增持”评级。板块主做政策beta，配合观察一二线为主的核心城市基本面企稳的可能性。配置方向可选：预期政策达到止跌回稳下的基本面公司，城中村、化债、收储收地等政策利好的地方城投类企业，中介，物业，转型概念系。
