地产行业周报2025年度策略发布，关注质优企业价值回归

1 证券研究报告 2025年度策略发布，关注质优企业价值回归 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年12月22日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：短期板块行情或维持震荡，下个关键点或为春节前后。本周重点50城新房成交环比升8.7%，12月日均成交同比升20.5%，环 比升11.9%，申万地产板块下跌4.83%。近期地产板块表现相对承压主要在于：1）基本面方面，尽管重点城市销售维持高位，但市场对持续性仍存疑；2）政策短期步入真空期，缺乏催化；3）申万地产板块较9月低点仍有40%左右涨幅，缺乏足够回撤。预计短期板块行情仍将维持震荡，下个关键时点或为春节前后，若重点城市销售高位持续至春节前后，并带来价格变化，或引发基本面修复行情。 2025年“止跌回稳”，回归房企价值本身。2025年或是楼市由差转好、止跌回稳关键年份，预期修复及兑现或带来较大板块弹性，资金压力较大等低估值标的或弹性更大，但中期将最终回归房企自身禀赋。我们认为“好产品”与“一二线核心区域”有望率先止跌回稳，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。关注2025年年度策略《止跌回稳，价值回归》。 建议投资者关注中线布局，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：中央财办解读中央经济工作会议精神，对商品房建设控增量、优存量、提质量。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周（12.14-12.20）50城新房成交3.3万套，环比升8.7%；20城二手房成交 2.3万套，环比降9%。12月（截至20日）重点50城新房日均成交同比升20.5%，环比升11.9%；重点20城二手房日均成交同比升61.7%，环比升19.3%。2）库存环比下降，去化周期17.6个月。16城取证库存9594万平，环比降0.2%，去化周期17.6个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2691.1万平、成交建面7114.4万平，环比降46.1%、升28.5%；成交溢价率1.9%， 环比降2.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、26.4%、70.1%，环比分别升0.2pct、升2.5pct、降2.7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行56.4亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌4.83%，跑输沪深 300（-0.14%）；当前地产板块PE（TTM）40倍，估值处于近五年97.12%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年12月16日中央财办 对商品房建设要控增量、优存量、提质量 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房环比回升，后市有待观察 点评：本周（12.14-12.20）50城新房成交3.3万套，环比升8.7%；20城二手房成交2.3万套，环比降9%。12月（截至20日）重点50城新房日均成交同比升20.5%，环比升11.9%；重点20城二手房日均成交同比升61.7%，环比升19.3%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.2.1823.6.1823.10.1824.2.1824.6.1824.10.18 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.122024.22024.42024.62024.82024.102024.12W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期17.6个月 点评：16城取证库存9594万平，环比降0.2%，去化周期17.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.3.11 22.5.13 22.7.15 22.9.16 22.11.18 23.1.27 23.3.31 23.6.2 23.8.4 23.10.6 23.12.8 24.2.9 24.4.12 24.6.14 24.8.16 0 24.10.1824.12.20 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2691.1万平、成交建面7114.4万平，环比降46.1%、升28.5%；成交溢价率1.9%，环比降2.9pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.5%、26.4%、70.1%，环比分别升0.2pct、升2.5pct、降2.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.112024.22024.52024.82024.11W12.223.2.623.6.623.10.624.2.624.6.624.10.6 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（12.9-12.15） 313312 243223218 2023.112024.22024.52024.82024.11W12.2 惠州江门武汉徐州嘉兴 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 流动性环境：资金价格多下行 资金价格多下行。R001下行9.14BP至1.54%，R007下行15.77BP至1.75%。截至12月20日，OMO存量（MA10）余额为10314.6亿元，较12月13日增加 3846.3亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行15.77BP(%) 2021202220232024 2024-12-132024-12-20涨跌幅 （BP） 1D 1.63 1.54 -9.14 R 7D 1.91 1.75 -15.77 14D 1.93 2.05 12.42 1M 2.00 2.09 9.40 1D 1.42 1.42 -0.08 DR 7D 1.69 1.57 -11.74 14D 1.86 1.93 7.10 ON 1.40 1.41 1.00 SHIBOR 1W 1.76 1.62 -13.80 1M 1.71 1.70 -1.00 3M 1.74 1.71 -2.70 资金价格多下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为56.37亿元，总偿还量为76.52亿元，净融资额为-20.15亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付的规模总共2656.77亿元，同比23年约增加5.69%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约321.13亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 600 500 400 300 200 100 0 总偿还量到期+提前兑付 房企海外债发行 本周无房企海外债发行；11月房企海外债发行0.05亿美元。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌4.83%，跑输沪深300（-0.14%）；当前地产板块PE（TTM）40倍，高于沪深300的12.73倍，估值处于近五年97.12%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 本周涨跌幅 -0.14% -4.83% 50 45 40 35 30 25 20 15 通电银计沪公家国汽石非建电医机基食交环美钢有煤纺农传综社商建房轻 300 信子行算深用用防车油银筑力药械础品通保容铁色炭织林媒合会贸筑地工10 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 机事电军 石金装设生设化饮运护金服牧 服零材产制 业器工 化融饰备物备工料输理属饰渔 务售料造 5 2019/12/112020/12/112021/12/112022/12/112023/12/112024/12/11 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为*ST金科、时代中国控股、弘阳地产，排名后三为金地集团、大悦城、宝龙地产。 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 10.9% 4.3% 3.1% *ST金科 时代中国控股弘阳地产 金地集团 宝龙地产 -10.3% - 大悦城 13.3% 企业 事项 万科 28.8亿元竞得广州南站3宗地块 建发股份 拟30.66亿元收购建发房产10%股权 中铁置业 14.26亿元中标上海杨浦区历史风貌保护地块 中天美好 联合海威置业18亿元竞得杭州萧山北干东宅地，溢价率76.5% 美的置业 控股股东何享健与卢德燕向多位高管收购3000万股 万达集团 退出赤峰与晋江万达广场，新华保险合资公司接手 -18.5% 重点公司对比 股票代码 最新市值(人民币、亿元） 2023H2-2024H1拿地金额（亿元） 拿地金额/市值 2024H1销售金额（亿元） 拿地金额/2024H1销售额 建发国际集团 1908.HK 231