核心观点
- 首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级。 预计未来几年多个需求增长动力和供求关系的改善，对行业长期前景持乐观态度。从租金增长和潜在资本收益两方面来看，物流房地产可比其他房地产资产提供超额回报。美联储进一步降息将继续推动物流房托基金（REITs）的重估，并在短期内表现领先。
- 看好具有多重中长期催化剂的物流REITs。 底层资产需求强劲，包括电子商务、冷链物流、外包物流和现代化设施升级需求。美联储可能在2024下半年至2026年进一步降息，将为物流REITs的重估帶來额外的催化剂。
- 中国香港：供应偏紧。 香港物流房地产的租金在全球名列前茅，主要是受有限的供应和强劲的需求支撑。核心地段的主要现代化物流设施租金可达每月每平方尺10港元以上。香港拥有多元化的租户基础，包括跨国公司、区域第三方物流提供商、电商公司和冷链运营商。
- 中国内地：非核心城市供大于求，但在电子商务的支持下，一线城市的供求关系更好。 中国内地电商快速发展，推动了对仓储和配送设施的需求，特别是冷链物流行业所需的配备温控和自动化系统的设施。高质量的现代化设施仍然短缺，尤其是在一、二线城市，这导致租金和出租率更加稳定。
- 亚太和全球：完工节奏放缓，支持租金温和增长。 电子商务的持续增长以及生产商利用更多第三方物流服务的趋势将继续推动对物流房地产的需求。美联储的快速加息打乱了建设和开发进度，导致自2022下半年以来新开工大幅下降。预计未来2-3年的完工和新供应将减少。
关键数据
- 全球物流市场规模： 2023年约为8.96万亿美元，预计到2033年将增长到21.91万亿美元，未来10年的CAGR为9.35%。
- 全球电商市场规模： 预计2024-29年中国和全球零售电子商务销售额的CAGR分别为10.0%和9.5%。
- 全球冷链物流市场： 2023年价值约为3,428亿美元，预计到2033年将超过12,420亿美元，相当于2023-33年的CAGR为13.7%。
- 全球物流外包市场： 2023年估计为12,064.4亿美元，预计到2033年将达到19,097.3亿美元左右，在此期间的CAGR为4.7%。
- 美国现代化物流房地产的总回报： 2024-28年CAGR为11.5%，在所有房地产类型中排名第一。
- 美国REITs表现： 2022-2024下半年期间，富时全美REIT指数和标普全球房地产投资信托指数的累计负回报分别为-18.3%和-16.6%，而道琼斯工业平均指数同期的总回报为13.4%。
研究结论
- 物流房地产为电商和网上零售的支柱。 电商成功的关键是一个高效、高性价比的物流网络，下游服务提供商可以通过这个网络驱动整个供应链。
- 点燃物流房地产强劲需求的关键驱动因素： 电子商务的蓬勃发展、对冷链和温控物流的需求、需要更多的物流外包以优化服务、技术进步和智能升级吸引新投资。
- 主要风险： 宏观不确定性导致需求减弱、降息慢于预期、重点城市土地资源稀缺、建设和物流运营成本增加、意外的供应链中断。
公司分析
- 顺丰房托（2191 HK）： 首次覆盖，评级为买入。大部分总可租面积出租给顺丰控股的子公司并由其运营，考虑到顺丰控股在中国物流业的领先地位及其快速增长的记录，顺丰房托与顺丰控股的合作将提供高收益可见性。公司已实施前瞻性风险管理，以减轻未来利息成本上升的潜在不利影响。
- 安博（PLD US）： 首次覆盖，评级为买入。全球最大的房地产投资信托基金，拥有多方位驱动力。公司采用BTS模式，将租赁风险降至最低。预计2024/25/26年公司核心FFO/股 将 同比 增 长-3.0%/7.9%/8.4%至5.44/5.87/6.36美元。
