中国房地产周报：整体持续改善

中国房地产周报|2024年12月9日至15日 整体持续改善 新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长 上周(至12月15日)30大中城市商品新房成交量达316万平方米，同比上升21.9%，高于前周的8.0%涨幅，环比增长22.0%，优于前周的30.2%环比下跌。不同类别城市皆同比上升，其中一线城市连续九周同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为 +53.9%、+12.6%、+7.8%(前周同比：+46.2%、-3.4%、+5.5%)。 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月15日)一手商品住宅累计成交量为352万平方米，超越去年同期16.6%(前周相对去年同期+12.1%)。 两项去库存指标皆环比改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为59%，高于去年的35%及前周的45%。按面积，十大城市商品房存销比为60.2，低于去年同期的64.8及前周的61.0。 土地成交量同比跌幅增加 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为6,071万平方米，同比下跌36.7%，环比增加11.5%，同比变化差于前周的17.6%同比下跌。 国家统计局的11月份数字具正面作用 国家统计局发布11月份数字，当中房地产部份我们认为具正面作用。例如新开工/竣工面积比例为0.99，高于去年同期的0.82，反映项目发展意向相对仍较好。此外70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.3%、5.8%、6.5%，降幅分别少于10月的6.2%、4.6%、6.0%、6.6%。这是近一年的首次价格同比降幅减少。 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介全周分别下跌2.8%、2.0%、1.7%、1.3%、0.2%、1.1%，落后大市3.4、2.5、2.2、1.8、0.8、1.6个百分点。建筑/代建/设备全周上升2.1%，领先大市1.6个百分点。 评论：下一步加强关注房价走势 上周市场数字理想，新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长，反映市场信心正在恢复。根据传统智慧，当成交量保持增长，房价才会跟随变化以反映需求增加。国家统计局发布的11月份数字带来正面作用，印证上述逻辑。70个大中城市新建商品住宅价格同比降幅减少，其中一、二、三线城市也是。我们下一步加强关注房价走势，检视此次房地产市场改善的强度。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2024年12月13日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20241211-中国房地产周报(2024.12.02- 12.08)：朝向稳中发展 20241204-中国房地产周报(2024.11.25- 12.01)：盼望再放光彩 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 上周新房销售及土地成交 新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至12月15日)30大中城市商品新房成交量达316万平方米，同比上升21.9%，高于前周的8.0%涨幅，环比增长22.0%，优于前周的30.2%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低30.1%及31.4%(注：前周对比相关年份同期分别低45.3%及38.2%)。 不同类别城市皆同比上升，其中一线城市连续九周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高 22.6%及47.9%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+53.9%、+12.6%、+7.8%(前周同比：+46.2%、 -3.4%、+5.5%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+49.2%、+17.6%、+0.6%(前周环比：-25.9%、 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 -40.0%、+3.2%)。 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 100 400 50 300 0 200 -50 100 -100 0 -150 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)同比增长(%) 140 120 100 80 60 40 20 0 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表9：30大中城市商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 图表10：30大中城市(一线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 成交面积(万平方米)成交面积(万平方米) 600 500 400 300 200 100 0 01040710 120 100 80 60 40 20 0 01040710 2018年2019年2024年2018年2019年2024年 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 图表11：30大中城市(二线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期)图表12：30大中城市(三线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 成交面积(万平方米) 350 300 250 200 150 100 50 0 01040710 成交面积(万平方米)200 150 100 50 0 01040710 2018年2019年2024年2018年2019年2024年 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月15日)一手商品住宅累计成交量为352万平方米，超越去年同期16.6%(前周相对去年同期+12.1%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为552万、1,094万、733万平方米，低于去年同期21.7%、20.7%、2.7%(前周相对去年同期 -22.5%、-21.2%、-6.4%)。 图表13：北京年初至今一手商品住宅累计成交(2024年对比过去同期) 图表14：上海年初至今一手商品住宅累计成交(2024年对比过去同期) 成交面积(百万平方米)12 6.72 7.25 7.34 7.05 5.52 4.45 10 8 6 4 2 9.61 成交面积(百万平方米)17 13.80 12.99 13.05 13.51 12.06 10.94 15 13 11 15.68 09 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 图表15：广州年初至今一手商品住宅累计成交(2024年对比过去同期) 图表16：深圳一手商品住宅年初至今累计成交(2024年对比过去同期) 成交面积(百万平方米)12 11.42 8.698.72 7.487.54 7.33 10.86 成交面积(百万平方米)5 4.68 4.27 3.40 3.48 3.52 3.02 2.73 10 4 8 3 6 42 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比上升 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为59%，高于去年的35%及前周的45%。截至12 月15日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 图表17：重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数) 去化率(%)90 80 70 60 50 40 30 20 10 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比略降 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的78.6及前周的59.5。按面积，十大城市商品房存销比为60.2，低于去年同期的64.8及前周的61.0。一二线地市表现差异。一线地市存销比为38.9，低于去年同期的62.7及前周的41.0。二线地市存销比达96.0，高于去年同期的66.3及前周的91.9。 图表18：十大城市商品房存销比(按套数) 图表19：十大城市商品房存销比(按面积) 比例(x) 360 310 260 210 160 110 60 10 比例(x)360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表20：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积) 图表21：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积) 比例(x) 比例(x) 310 260 210 160 110 60 10 410 360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比跌幅增加 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为6,07