中国房地产周报：整体持续改善

整体持续改善 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长 上周(至12月15日)30大中城市商品新房成交量达316万平方米，同比上升21.9%，高于前周的8.0%涨幅，环比增长22.0%，优于前周的30.2%环比下跌。不同类别城市皆同比上升，其中一线城市连续九周同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+53.9%、+12.6%、+7.8%(前周同比：+46.2%、-3.4%、+5.5%)。 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月15日)一手商品住宅累计成交量为352万平方米，超越去年同期16.6%(前周相对去年同期+12.1%)。 来源：彭博、中泰国际研究部 两项去库存指标皆环比改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为59%，高于去年的35%及前周的45%。按面积，十大城市商品房存销比为60.2，低于去年同期的64.8及前周的61.0。 土地成交量同比跌幅增加 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为6,071万平方米，同比下跌36.7%，环比增加11.5%，同比变化差于前周的17.6%同比下跌。 国家统计局的11月份数字具正面作用 国家统计局发布11月份数字，当中房地产部份我们认为具正面作用。例如新开工/竣工面积比例为0.99，高于去年同期的0.82，反映项目发展意向相对仍较好。此外70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.3%、5.8%、6.5%，降幅分别少于10月的6.2%、4.6%、6.0%、6.6%。这是近一年的首次价格同比降幅减少。 相关报告 20241211-中 国 房 地 产 周 报(2024.12.02-12.08)：朝向稳中发展 内房港股普遍落后大市 20241204-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.25-12.01)：盼望再放光彩 上周内房港股普遍落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介全周分别下跌2.8%、2.0%、1.7%、1.3%、0.2%、1.1%，落后大市3.4、2.5、2.2、1.8、0.8、1.6个百分点。建筑/代建/设备全周上升2.1%，领先大市1.6个百分点。 评论：下一步加强关注房价走势 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 上周市场数字理想，新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长，反映市场信心正在恢复。根据传统智慧，当成交量保持增长，房价才会跟随变化以反映需求增加。国家统计局发布的11月份数字带来正面作用，印证上述逻辑。70个大中城市新建商品住宅价格同比降幅减少，其中一、二、三线城市也是。我们下一步加强关注房价走势，检视此次房地产市场改善的强度。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至12月15日)30大中城市商品新房成交量达316万平方米，同比上升21.9%，高于前周的8.0%涨幅，环比增长22.0%，优于前周的30.2%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低30.1%及31.4%(注：前周对比相关年份同期分别低45.3%及38.2%)。 不同类别城市皆同比上升，其中一线城市连续九周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高22.6%及47.9%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+53.9%、+12.6%、+7.8%(前周同比：+46.2%、-3.4%、+5.5%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+49.2%、+17.6%、+0.6%(前周环比：-25.9%、-40.0%、+3.2%)。 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月15日)一手商品住宅累计成交量为352万平方米，超越去年同期16.6%(前周相对去年同期+12.1%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为552万、1,094万、733万平方米，低于去年同期21.7%、20.7%、2.7%(前周相对去年同期-22.5%、-21.2%、-6.4%)。 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月15日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比上升 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为59%，高于去年的35%及前周的45%。截至12月15日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比略降 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的78.6及前周的59.5。按面积，十大城市商品房存销比为60.2，低于去年同期的64.8及前周的61.0。一二线地市表现差异。一线地市存销比为38.9，低于去年同期的62.7及前周的41.0。二线地市存销比达96.0，高于去年同期的66.3及前周的91.9。 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比跌幅增加 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为6,071万平方米，同比下跌36.7%，环比增加11.5%，同比变化差于前周的17.6%同比下跌。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌44.1%，环比上升32.0%至223万平方米，同比变化差于前周的10.7%同比增长。二线城市成交建筑面积同比下跌30.7%，环比上升21.8%至1,594万平方米，同比变化优于前周的47.0%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下降38.2%，环比增加7.3%至4,255万平方米，同比变化差于前周的同比下跌0.5%。 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月15日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 中央经济工作会议符合稳定发展的预期 上周政治局会议及中央经济工作会议先后举行，市场或许失望没有更多支持房地产政策出台，但是符合我们稳定发展的预期。 政治局会议提及“.....稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好.....”。 中央经济工作会议提出“.....持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度.....”。 国家统计局的11月份数字具正面作用 本周一(12月15日)，国家统计局发布11月份数字，当中房地产部份我们认为具正面作用。例如房屋新开工面积同比下跌26.5%至6,081万平方米，降幅略低于10月的26.6%。竣工面积同比下跌39.0%至6,157万，降幅多于10月的19.7%。新开工/竣工面积比例为0.99，高于去年同期的0.82，反映项目发展意向相对仍较好。 此外，11月份70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.3%、5.8%、6.5%，降幅分别少于10月的6.2%、4.6%、6.0%、6.6%。这是近一年的首次价格同比降幅减少。一线城市中，北京同比下跌5.3%，降幅多于10月的4.9%。上海同比增长5.0%，与10月持平。广州及深圳表现较好，相关价格分别同比下降9.9%及7.1%，跌幅少于10月的10.4%及7.1%。 内房港股表现 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介全周分别下跌2.8%、2.0%、1.7%、1.3%、0.2%、1.1%，落后大市3.4、2.5、2.2、1.8、0.8、1.6个百分点。建筑/代建/设备全周上升2.1%，领先大市1.6个百分点。 评论 下一步加强关注房价走势 上周市场数字理想，新房成交量持续同比上升，一线城市连续九周同比增长，反映市场信心正在恢复。根据传统智慧，当成交量保持增长，房价才会跟随变化以反映需求增加。国家统计局发布的11月份数字带来正面作用，印证上述逻辑。70个大中城市新建商品住宅价格同比降幅减少，其中一、二、三线城市也是。我们下一步加强关注房价走势，检视此次房地产市场改善的强度。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 11月份新开工/竣工面积比例同比上升 2024年11月，当月房地产开发投资完成额同比下跌9.8%至7,325亿元人民币，降幅少于10月的11.8%。房屋新开工面积同比下跌26.5%至6,081万平方米，降幅略低于10月的26.6%。竣工面积同比下跌39.0%至6,157万，降幅多于10月的19.7%。新开工/竣工面积比例为0.99，高于去年同期的0.82，反映项目发展意向相对仍较好。商品房销售面积同比增加3.3%至8