房地产行业点评报告：单月销售同比转正，回款资金明显改善

房地产 2024年12月16日 投资评级：看好（维持） 单月销售同比转正，回款资金明显改善 ——行业点评报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 43% 29% 14% 0% -14% -29% -43% 房地产沪深300 11月销售数据同比转正，累计销售降幅连续6个月收窄 国家统计局发布2024年1-11月商品房投资和销售数据。1-11月，全国商品房销售面积8.61亿平，同比下降14.3%（1-10月-15.8%），其中商品住宅销售面积同比下降16.0%；1-11月商品房销售额8.51万亿元，同比-19.2%（1-10月-20.9%），其中商品住宅销售额同比下降20.0%。11月商品房销售面积和销售额分别为0.82亿平和0.83万亿元，同比分别增长2.9%和1.4%，单月增速自2023年5月以来 首次转正，且连续4个月收窄，销售企稳态势初显。分区域看，1-11月东部、中 2023-122024-042024-08 数据来源：聚源 部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-13.7%、-14.5%、-15.7%、 相关研究报告 -11.5%，降幅均有所收窄。 新开工面积降幅扩大，单月竣工面积大幅下降 《新房成交同环比增长，政治局会议涉房表述积极—行业周报》 -2024.12.15 《稳住楼市股市，政治局会议涉房表述依旧积极—行业点评报告》 -2024.12.9 《新房二手房成交同比增长，推进新型城市基础设施建设—行业周报》 -2024.12.8 2024年1-11月，全国房屋新开工面积6.73亿平，同比下降23.0%（1-10月-22.6%）， 其中住宅新开工同比下降23.1%；11月单月新开工面积0.61亿平，同比下降27.2%，土地成交下滑持续影响新开工规模。1-11月，房屋竣工面积4.82亿平，同比下降26.2%（1-10月-23.9%），其中住宅竣工面积同比下降26.0%；11月单月竣工面积0.22亿平，同比下降39.0%，为2019年来单月最大竣工降幅。 销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-11月，房地产开发投资额9.36万亿元，同比下降10.4%（1-10月-10.3%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；11月单月开发投资额0.73万亿元，同比下降11.6%，销售回款表现仍压制房企投资动力。2024年1-11月，房地产开发企业到位资金9.66万亿元，累计同比下降18.0%（1-10月-19.2%），降幅连续8个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4%（1-10月-6.4%、-10.5%、-27.7%、-32.8%）。 单月数据来看，受九月底以来销售景气度回升影响，单月回款资金明显改善，定金及预收款和个人按揭贷款单月增速分别为+5.7%和-0.1%，环比分别提升9.6pct、8.7pct，与此同时房企自筹资金累计降幅扩大，房企融资环境依旧严峻。 投资建议 在9月底以来宽松政策组合拳下，销售数据如预期改善，11月销售数据同比转正，创2023年小阳春以来单月最小降幅，销售企稳趋势初显。根据Wind数据，12月前两周核心城市新房和二手房成交热度仍较高，年内累计销售降幅持续收窄，四季度销售数据表现值得期待。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、11月销售数据同比转正，累计销售降幅连续6个月收窄3 2、新开工面积降幅扩大，单月竣工面积大幅下降4 3、开发投资降幅扩大，房企投资动力不足4 4、销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻5 5、投资建议5 6、风险提示6 图表目录 图1：2024年1-11月商品房销售面积同比下降14.3%3 图2：2024年1-11月商品房销售金额同比下降19.2%3 图3：2024年1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-13.7%、-14.5%、-15.7%、-11.5%3 图4：2024年1-11月房地产开竣工面积同比下降23.0%和26.2%4 图5：2024年1-11月房地产开发投资额同比下降10.4%4 图6：2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比下降18.0%5 图7：2024年1-11月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4% ............................................................................................................................................................................................................5 1、11月销售数据同比转正，累计销售降幅连续6个月收窄 国家统计局发布2024年1-11月商品房投资和销售数据。1-11月，全国商品房销售面积8.61亿平，同比下降14.3%（1-10月-15.8%），其中商品住宅销售面积同比下降16.0%；1-11月商品房销售额8.51万亿元，同比-19.2%（1-10月-20.9%），其中商品住宅销售额同比下降20.0%。11月商品房销售面积和销售额分别为0.82亿平和0.83万亿元，同比分别增长2.9%和1.4%，单月增速自2023年5月以来首次转正，且连续4个月收窄，销售企稳态势初显。分区域看，1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-13.7%、-14.5%、-15.7%、-11.5%，降幅均有所收窄。 图1：2024年1-11月商品房销售面积同比下降14.3%图2：2024年1-11月商品房销售金额同比下降19.2% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 150% 100% 50% 0% -50% 2020/2 2020/5 2020/8 2020/11 2021/3 2021/6 2021/9 2021/12 2022/4 2022/7 2022/10 2023/2 2023/5 2023/8 2023/11 2024/3 2024/6 2024/9 2020/2 2020/5 2020/8 2020/11 2021/3 2021/6 2021/9 2021/12 2022/4 2022/7 2022/10 2023/2 2023/5 2023/8 2023/11 2024/3 2024/6 2024/9 -100% 商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比 商品房销售金额累计同比商品房销售金额当月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 图3：2024年1-11月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 -13.7%、-14.5%、-15.7%、-11.5% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8 2022/10 2022/12 2023/2 2023/4 2023/6 2023/8 2023/10 2023/12 2024/2 2024/4 2024/6 2024/8 2024/10 -50% 东部地区累计同比东北地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、新开工面积降幅扩大，单月竣工面积大幅下降 2024年1-11月，全国房屋新开工面积6.73亿平，同比下降23.0%（1-10月-22.6%），其中住宅新开工同比下降23.1%；11月单月新开工面积0.61亿平，同比下降27.2%，土地成交下滑持续影响新开工规模。1-11月，房屋竣工面积4.82亿平，同比下降26.2% （1-10月-23.9%），其中住宅竣工面积同比下降26.0%；11月单月竣工面积0.22亿平，同比下降39.0%，为2019年来单月最大竣工降幅。 图4：2024年1-11月房地产开竣工面积同比下降23.0%和26.2% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2020/2 2020/4 2020/6 2020/8 2020/10 2020/12 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9 2021/11 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8 2022/10 2022/12 2023/3 2023/5 2023/7 2023/9 2023/11 2024/2 2024/4 2024/6 2024/8 2024/10 -60% 竣工面积累计同比开工面积累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、开发投资降幅扩大，房企投资动力不足 2024年1-11月，房地产开发投资额9.36万亿元，同比下降10.4%（1-10月-10.3%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；11月单月开发投资额0.73万亿元，同比下降11.6%，销售回款表现仍压制房企投资动力。 图5：2024年1-11月房地产开发投资额同比下降10.4% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2020/2 2020/4 2020/6 2020/8 2020/10 2020/12 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9 2021/11 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8 2022/10 2022/12 2023/3 2023/5 2023/7 2023/9 2023/11 2024/2 2024/4 2024/6 2024/8 2024/10 -40% 房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额单月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-11月，房地产开发企业到位资金9.66万亿元，累计同比下降18.0%（1-10 月-19.2%），降幅连续8个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4%（1-10月-6.4%、-10.5%、-27.7%、 -32.8%）。单月数据来看，受九月底以来销售景气度回升影响，单月回款资金明显改善，定金及预收款和个人按揭贷款单月增速分别为+5.7%和-0.1%，环比分别提升9.6pct、8.7pct，与此同时房企自筹资金累计降幅扩大，房企融资环境依旧严峻。 图6：2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比下降18.0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2020/2 2020/4 2020/6 2020/8 2020/10 2020/12 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9 2021/11 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8