乌克兰的土地估价和税收改革

改革乌克兰土地估价和税收：实现可持续发展、公平性和透明度

1. 引言

本文利用了超过175,000宗商业农业用地交易的价格数据，结合公开的土地质量、土地使用和基础设施接入信息，通过回归方法估算土地价格。研究发现，平均预测的土地价格比名义市场价值（NMV）高出25至33个百分点，不同地区的差异性也呈现出系统性的变化。东区和南区的价格接近或甚至低于NMV，而西区的价格高出80个百分点。

2. 全球背景和透明房地产估值

• 全球背景：财产税征收相对简单，易于管理，且具有累进性。准确的土地和房产估值对投资和金融市场运作至关重要。
• 透明房地产估值：市场土地和房产价格对于国家账户、消费者价格指数、金融部门风险管理和个人决策具有重要意义。

3. 乌克兰背景下的土地估价和税收改革

• 历史背景：乌克兰自1991年独立以来，逐步建立了支持土地估值的制度和法律基础设施。
• 改革进展：2020年实施的改革使农业用地销售数据变得可用，建立了复杂的信息监控系统，以监测土地关系。
• 挑战：从基于苏联式规范货币价值（NMV）转向基于市场价值的估值，需要法律修订和过渡措施。

4. 实证模型与预测价格

• 数据来源：使用2021-2024年间近20万宗农业土地销售交易的价格和公开可用的地块属性数据。
• 预测结果：预测了乌克兰约2000万公顷商业农业用地的价格，结果显示市场价值高于NMV。

5. 政策含义

• 公平性和透明度：从NMV转向基于市场的土地估值，可以促进公平和透明征税。
• 土地使用和经济发展：通过与全球接受的银行监管标准接轨，改善信贷可获得性，促进土地有效利用和重建。
• 法律修订：需要逐步扩展到非农城市用地，整合土地和建筑物数据，建立统一地址注册系统。

关键数据

• 土地价格差异：东区和南区价格接近或低于NMV，而西区高出80个百分点。
• 市场价值与NMV差距：平均预测值比NMV高出25至33个百分点。
• 数据来源：2021-2024年间近20万宗农业土地销售交易的价格数据。

总结

本文通过详细分析乌克兰土地估价和税收改革，提出从基于苏联式规范货币价值转向基于市场价值的必要性。改革旨在实现更公平、透明和可持续的土地征税，并改善信贷可获得性和土地有效利用。通过法律修订和逐步实施，有望促进乌克兰经济的长远发展。