非传统合作伙伴关系：房地产开发商的创新优势（英）

房地产实践 非常规伙伴关系：房地产开发商的创新优势 全球房地产开发商可以通过与非传统合作伙伴进行深入合作来实现持久的成功。以下是具体做法。 这篇文章由AkashSoomro和SamvitKanoria与ArpitKaur、DarihaChoudhry和SongyishuYang共同完成，代表了麦肯锡房地产实践领域的观点。 2024年12月 全球房地产开发，尽管历来复杂，近年来变得更加复杂。曾经是开发商的选择和差异化因素的“绿色建筑”，如今越来越成为满足新法规、消费者偏好和投资者期望的唯一途径。新技术 ——许多由AI和生成AI(genAI)的最新进展— —蕴含巨大的机遇，但同时也需要具备详细的知识。更高的利率、供应链问题以及更大的市场不确定性增加了复杂性。 非传统合作伙伴关系为房地产公司带来了三大主要好处。首先，有机会投资于新技术和解决方案可以吸引更广泛的投资者参与房地产项目。其次 ，尽管它们可能意味着前期成本以及启动新业务线带来的额外风险，非传统合作伙伴关系即使在短期内也可能带来财务上的回报。最后——或许最为重要的是——这些合作可以帮助开发商获得扩展传统开发定义所需的技能、专业知识和能力 。 这种新的需求要求房地产开发商具备长远眼光 、技术敏锐度以及并非总是其核心优势的能力 。但有办法克服当前的挑战：一种我们称之为“非传统合作”的方法。 非传统的房地产合作伙伴关系是创新且非传统的合作模式，超越了传统的开发商与承包商之间的关系。通常情况下，开发商会雇佣服务提供商（例如安全公司）或购买一定数量的产品（如太阳能板），并签订特定数量项目的合同。相比之下 ，非传统合作伙伴关系涉及更为复杂的合作机制 ，包括联盟、合资企业（JVs）和收购等，这些机制能够促进跨行业合作及垂直和水平整合。房地产开发商可以与品牌、承包商、服务提供商或技术公司（包括专注于人工智能和生成式人工智能的专业公司）建立这些合作关系，以创造并应用解决方案。例如，一个大城市与一家可持续废物管理公司成立了一家合资企业，该合资企业帮助该大城市获取符合其独特需求的定制化解决方案，提升其可持续性的声誉，并解决供应链问题 。 推荐非传统合作伙伴关系给房地产开发商可能听起来有些违反直觉。毕竟，开发房地产项目才是他们的核心专长，而不是绿色能源、生成型AI或可持续运营。但正因如此，我们认为这些合作伙伴关系至关重要，引领房地产可持续发展,数字重新布线,and 克服供应链困境. 在本文中，我们探讨了为什么房地产开发商越来越倾向于以非传统方式与非传统领域进行合作，并提供了近期案例研究，同时提出了五步策略以追求此类合作。 在行业逆风中，房地产开发商正在探索更广泛，更深入的合作伙伴关系 在最近对50家全球大型房地产公司首席投资官进行的一项麦肯锡调查中，近四分之三的受访者将高利率视为主要挑战。84%的受访者表示成本或材料和服务的波动是一个问题。超过60%的受访者认为有限的技术专长和对变革的抗拒也是挑战（如图1所示）。 附件1 这些困难有助于解释为什么近年来房地产开发商越来越多地与更广泛的合作伙伴寻求合作（如图表2所示）。2022年，大约有30%的房地产合伙关系涉及与酒店业或环境服务等非核心行业运营的合作伙伴进行联盟、合资和并购。这一比例较2013年的约20%有所上升。此外，与科技公司或替代能源企业运营的公司进行的合作也占到了更大的比例。 开发者认识到他们不再仅仅是建造平方英尺的业务。相反，他们被要求整合复杂的先进技术——这越来越包括机器学习。高标准的客户 .开发人员有义务 房地产行业脱碳经验，这既通过更绿色的建筑材料，也通过更加节能的运营来实现。与多元化的公司和行业建立更深入的合作关系有助于开发商执行这一广泛的目標列表。 附件2 四个非常规伙伴关系案例研究 如下案例研究所示，跨行业合作的最大益处之一在于它们使开发者能够进入此前未被探索的领域 ，从而促进创新产品的开发。新的、更具弹性的、可持续的业务模型。这些关系也是获取专有技术、材料和人才的一种手段，这些技术和人才在其他情况下可能难以获得。非传统合作伙伴关系的其他动机包括增强当地经济、吸引更多样化的投资者群体以及多元化收入来源。 欧洲开发商与清洁能源生产商的合资企业 一个欧洲开发商宣布与一家清洁能源生产商成立合资企业，旨在扩大其地产上的太阳能发电生产，目标是每年生产约1000万千瓦时（kWh ）的电力，并节省约400万吨二氧化碳当量。 2 如果开发商希望通过合同供应商独立生产如此多的清洁能源，很可能会更加昂贵，并且会受到供应链问题的阻碍。相反，合资企业（JV）使开发商能够在两年内将可再生能源产量提高超过200%，并生产超过1000万千瓦时的可再生电力，超过了最初的目标。这些结果提升了开发商在可持续发展意识投资者和客户中的信誉和吸引力。 通过综合废物管理系统实现垃圾填埋场废物转移率。 传统的做法是与一家废物管理公司签订固定期限的合同。但由于这座超级城市的开发商对可持续废物管理有较高的期望，领导层认为建立合作伙伴关系将有助于其发展所需的长期能力 。 大型项目与一家汽车初创公司的合资企业 在2023年，一个大型项目投资了一笔巨资于一家汽车初创企业，并宣布将共同开展研发、制造和基础设施建设的合作。 废物管理公司特别提升了其能力以满足超大城市的需求，这可能是没有合资关系提供的资源和保障的情况下无法实现的。这种能力的提升使超大城市在供应链问题可能导致昂贵延误时 ，能够更有效地获得所需的材料和服务。此外 ，合资关系还激励废物管理公司专注于创新并根据超大城市的独特需求定制其运营模式。 传统的做法可能是直接与初创公司签订合同进行产品交付。然而，大型项目开发商选择了合资企业（JV）以构建其内部能力，相信这将有助于公司未来更好地掌握和应用新技术。此外 ，开发商预计合资企业还将带来新的、多样化的收入来源。另一个考虑因素是对当地经济的影响。合资企业意味着原本可能在其他国家创造的就业机会将转为在当地创造：作为计划的一部分，将在该地区建立一个区域研发中心和制造总部。开发商认为，知识和技术的转移将长期有利于大型项目。 另一个重要的考虑因素是声誉管理：通过与在可持续废物管理方面享有卓越声誉的公司合作 ，该大都市开发商能够增强自身的可信度。其领导人认为这将吸引注重可持续性的投资者，从而使其吸引力超越传统的房地产投资者。 开发人员与安全技术初创公司的股权联盟 新的大城市与可持续废物管理公司的合资企业 在2023年，一个北非大都市开发商宣布与一家可持续废物管理公司成立合资企业，目标是实现80% 北美房地产开发商投资约6000万美元与一家网络安全技术初创公司成立股权联盟（一种以持股为基础的合作形式）。目标是在该品牌的一些标志性物业中安装智能访问硬件，并使用专有访问控制软件和视觉审计功能进行运营。 开发者本可以选择与初创公司签订合同，为其提供所有客户都享有的安装和持续服务。然而 ，通过建立更深层次的合作关系，开发者可能能够根据其不断变化的需求对初创公司的专有软件进行定制化开发。通过与初创公司紧密合作，开发者期望能够创造安全创新，这些创新可以应用于未来的项目中，从而为其带来竞争优势。 该公司还预计，该合作关系将帮助其开发内部能力和技术，从而提升其所提供的客户体验。此外，该开发者预计此次ventures将吸引一批关注技术创新的新投资者。 奖励非常规房地产合作伙伴关系的五个步骤 开发者可以通过深入思考这些合作的长远未来以及由此产生的产品和解决方案可能如何应用于后续项目，来开始他们的旅程以实现有益的非传统合作伙伴关系。其他考虑因素包括他们可以从合作关系中获得哪些能力，以及对相关方（包括员工和投资者）的影响可能会是什么 。一旦回答了一些基本问题，五个步骤可以帮助确保成功合作。 进行专门的尽职调查 unconventional合作关系可能涉及新的或未测试的商业模式，这些模式与传统房地产项目有显著差异。这些新方法带来了技术、监管和运营协调方面的不熟悉风险，需要进行仔细审查 。 合作往往涉及与非传统合作伙伴navigate新的监管环境（有时在多个司法管辖区或国家），或者开发具有非典型条款的合同。例如，技术驱动的合作引入了数据隐私、知识产权（IP）以及长期运营可持续性等方面的问题，需要进行仔细评估。以非现金资产（如技术或土地）为支撑的合作也需要仔细评估估值方法，以确保公平市场价值。 为了应对这些独特的风险，专门的风险尽职调查活动至关重要。这些活动可能包括进行技术基础设施评估，以评估合作伙伴提供的任何技术组件的能力、与房地产运营的兼容性以及可扩展性。由于许多非传统的合作伙伴关系涉及数据共享（例如租户数据或市场分析数据），评估网络安全协议和遵守数据隐私法律的规定非常重要。知识产权审查也可能必要，以确认任何涉及的知识产权的所有权、使用权限以及保护措施，尤其是在将专有技术整合到房地产资产中时。 确定伙伴关系类型 尽管非传统的合作伙伴关系可以采取多种形式 ，但在房地产领域中最常见的三种机制是收购 、合资和战略联盟。选择合适的交易类型对于房地产开发商来说至关重要，因为其战略方向和风险偏好将决定哪种机制最为合适。明确界定所选合作伙伴关系类型内的角色、股权比例和利润分配方式可以确保清晰性并使各方利益一致。 定义、审查和调整共同目标 虽然明确且一致的目标对于任何合作关系至关重要，但在各方彼此核心运营差异较大且历史路径不同的情况下，这一要求变得更加关键。 随着人工智能和通用人工智能（GenAI）变得更为强大和灵活，开发者可能希望寻求合作伙伴以帮助他们为新的数字时代重新构建公司。一个AI应用场景涉及创建全面的房地产投资组合的脱碳计划使用算法方法。其他包括改进设计过程， 综合更复杂的数据为投资提供信息选择，并提高建筑管理成本效率。由于应用场景往往新颖且未经测试，基于共同目标和价值观的明确目标至关重要。通过定期回顾和调整共享目标 ，合作伙伴可以确保其合作保持动态并与其内部愿景保持一致。 利益冲突通过任命一支独立的管理团队来加以避免，该团队专注于保持合作关系的运营重点。 —文化。认识到并弥合文化差异以创建统一的工作环境。这在将实体房地产世界与软件公司等exemplo例如融合时可能会颇具挑战性。建立合作伙伴和管理层之间的定期沟通渠道以确保透明度并培养信任。 —Risk.管理非传统合作伙伴关系中的风险至关重要。房地产公司往往需要对非房地产公司可能不熟悉的监管和声誉风险保持敏感。合作伙伴可以考虑举行集齐业务和法律团队的风险工作坊。嵌入监督董事会的风险委员会可以与专门的风险管理团队合作，制定应对策略，并在持续基础上进行系统干预。 建立强大的治理模式 有效结构治理并认识到合作伙伴的能力和文化对于合作关系的成功和持久性至关重要。以一个案例为例，一家房地产开发商与一家投资集团共同建立的合资企业在项目延误后，投资者试图出售其股份，从而引发了冲突。核心问题在于治理机制，进一步加剧了双方对接受的时间框架和延误后果的不一致。主要考虑因素包括以下几点： 建立绩效指标和退出策略 伙伴关系协定应包括以下两个要素： —性能指标。定义并同意绩效指标以定期评估合作关系向战略目标的进步情况。这有助于及时识别和解决问题。 —管理团队。建立一个框架来定义角色、责任和决策流程。这包括设立联合董事会。减少 —退出计划。应在协议中明确纳入退出策略和程序，以应对一方或双方合作伙伴希望解散合伙关系的情况。同时，应规划领导层succession以保持稳定性。 unconventionalpartnerships可以帮助房地产开发商在可持续性和技术等关键领域建立能力和专业知识，并积累内部知识。它们还可以帮助开发商实现短期目标，包括吸引新的投资者群体或创建 新型收入渠道。无论目标是什么，合作伙伴共同追求前沿战略的公司不仅能满足当前的标准和市场预期，还能进化成为未来的房地产开发商。 AkashSoomro是麦肯锡迪拜办事处的合伙人，D