华东零售业龙头积极调改转型，新业态布局有望步入收获期

百联股份（600827.SH） 华东零售业龙头积极调改转型，新业态布局有望步入收获期 优于大市 公司研究·公司快评商贸零售·一般零售投资评级：优于大市（维持） 证券分析师： 张峻豪 021-60933168 zhangjh@guosen.com.cn 执证编码：S0980517070001 证券分析师： 孙乔容若 021-60375463 sunqiaorongruo@guosen.com.cn 执证编码：S0980523090004 事项： 百联股份近年来积极对现有物业进行调改转型，目前旗下国内首座聚焦二次元文化的商业体ZX创趣场营也额在“谷子”经济趋势推动下实现快速增长，并将于本月底开设杨浦第二家百联ZX商场。同时公司持续深耕符合当前性价比消费趋势奥特莱斯业态。 国信零售观点：公司作为上海国资委旗下华东地区零售龙头企业，在整体线下消费承压情况下，不断通过自身调整转型业务经营，利用地理位置和自有物业优势，重点发力符合当下消费趋势业态如二次元文化商场和奥特莱斯等；并积极推动超市业务减亏和股权比例降低，未来有望带来利润弹性。同时公司有望持续通过资产证券化运作有效释放自身物业价值，进一步激活公司经营潜力，其中公司今年发行的公募REITs项目带动前三季度投资收益大增，华安百联消费REITs于2024年8月16日起在上交所上市，最终募集基金份额10亿份，发 售价格为2.332元/份，基金募集资金净额为23.32亿元，预计将为公司贡献较高投资收益增量，未来公司不排除将继续通过发行公募REITs盘活物业资产，同时考虑公司百货调改项目逐渐落地放量有望带动业绩水平提升，我们上调2024-2026年归母净利润至17.34/7.51/8.92（原值为15.79/7.13/8.47）亿，对应PE为12/27/23x，维持“优于大市”评级。 评论： “商业+”创新尝试带动业态变革,ZX创趣场迎合“谷子”经济表现靓丽 百联股份作为传统百货和购物中心业态龙头，近年来不断推动转型升级，以吸引高质量客流为目的，实现业务的持续成长。一方面公司积极对经典门店进行改造转型。自2015年开始，公司开始将上海核心地区商圈门店作为转型重点，升级线下消费体验，适应新的消费趋势变化。2017年公司将老一百大厦和东方商厦南东店进行合二为一形成第一百货商业中心，并开启“消费+体验”的新零售转变，依托本身特有的老上海弄堂文化进行商业引流，目前已成为公司重点项目之一，根据公司官网披露，2023年10月为期3天的74周年 店庆活动期间，该商业中心总销售额超过4100万元，较2022年同期4天的活动增长8.1%，较2021年同期5天的活动增长1.8%。 表1：百联升级改造项目及具体内容 时间项目改造内容 2015淮海755与日本最大的日用品牌无印良品的合作，在淮海755设立世界旗舰店，首次在国内引入熟点、餐饮、咖 啡、高级家具、定制等全系列产品 1)工程建设：将裙房露台改造成“空中花园”，标志性的十二生肖拱门大弯壁将通过光影技术营造“幻 2016第一八佰伴 流，同时引进新的人气IP项目，提升对各年龄群体的吸引度；3）品牌入驻：餐饮比例提高到30%，商 2017-2018 百联临沂购物中心 场内的品牌更新率高达70%，其中不乏大牌的旗舰店，呈现出年轻化、轻奢化趋势。大幅提升餐饮、儿童及功能服务业态占比，打造轻松和谐的社区生活场所氛围 2017-2018 “UMAX”悠迈生活广场 首家由既存门店转型的城市奥特莱斯业态（价值折扣百货） 2017第一百货商业中心 影光壁”；2）内部经营：商厦的零售比例从原先的75%降低到70%，餐饮娱乐、服务休闲等设施的比例将相应从25%增加至30%，3）数字化：打造数字化门店场景，将线上线下优势有机结合 1）外部环境：通过飞梯、连廊和彩光顶棚的形式将老一百大厦和东方商厦南东店合二为一，六合路延伸成为消费者新的休闲场所；2）消费+体验的新零售转变：潜心挖掘“老上海”元素，让文化为商业引 2018-2019江荟151引入NITORI，打造“家庭生活空间”为主题的特色小型购物中心，引进生活方式集合店或主力店，丰富 特色餐饮和娱乐休闲业态 多维度社交购物中心：打造超开阔户外广场、屋顶花园，汇聚众多网红首店的零售与餐饮品牌的开放零 2019百联南方购物中心2区 售区，并建立“社群经理”一套全新营运系统，为周边社区提供更加贴合多元生活需求，实现更快速、更流畅的WIFI上网、一键支付、智能停车、定位导航、网上订餐等智能化“新零售”功能。 2019百联TX淮海全球首个策展型零售商业空间：1）大量签约潮牌、买手店、跨界品牌；2）每月调整品牌店和活动，每 一季度都会会引入新鲜品牌；3）将“艺术+商业”进行结合，强调“策展”概念 2020沈阳百联购物中心1）外观：从美陈、软装、灯光智能系统等方面进行焕新改造；2）打造“用餐＋社交＋场景”模式：数 百个国内外知名品牌入驻，能够满足日常、社交、商务功能 加强营销力度，如开展“赏花节”、年中VIP活动、夜市活动等 2022 百联ZX创趣场 国内首座聚焦次元文化的商业体，营造多元文化爱好者的创意基站、年轻世代的线下社交场，通过引入大量品牌首店和旗舰店，包括海外首家万代魂TAMASHIINATIONS旗舰店、中国首家MegaHouse、上海首 家万代VRZONE体验店等来吸引年轻消费群体 2022-2023 百联西郊购物中心 1）整装升级：对门头及中庭进行了重新设计和改造，打造更为时尚的门头和更富层次的绿化；2）“新业态”：B2层将打造全新美食聚集地，东方商厦二楼引进儿童游乐及儿童培训租户，充分满足亲子家庭 的多方面消费需求；3）网红首店：如麦当劳亚洲首家儿童主题乐园店，CAMPVR的全国首店等 2019-2020百联金山购物中心1）对联营以及租户进行了调整，提高坪效和结构种类，并引进了一些“金山首店、金山唯一店”；2） 资料来源：公司公告、公司官网、国信证券经济研究所整理 另一方面，公司利用年轻消费者对于创新型场景的追捧，不断扩展商业地产的附加值打造新型零售业态。对于目前消费大军的Z世代来说，兴趣是其进行购物的主要动力来源，公司聚焦年轻消费者兴趣爱好，打造“网红”商业体。 作为中国首座聚焦次元文化的商业体，百联ZX创趣场位于上海市黄浦区南京东路核心地段，由前身华联商厦改造而来，建筑面积1.1万m²。以内容经营为核心，聚集海外头部ACGN二次元零售、社交文化体验业态，为Z世代客群创造出了一个极富沉浸式体验的社交共振场。百联ZX采用策划型招商，与品牌共建运营体系，从策展到活动执行，提供全方位运营支持，包括配货、销售活动策划及品牌成长规划。目前ZX创趣场全国首店占比70%，其中全球3家，全国18家，上海7家。截至2023年12月31日，百联ZX创趣场销售额达3亿元，全年客流突破950万，而今年伴随谷子经济持续走热，叠加百联ZX的影响力扩大，据财联社，二今年前三季度，百联ZX创趣场销售收入同比上涨84%，客流量同比上涨约40%。 而在南京路百联ZX成功的基础上，公司将在今年年底12月28日于上海悠迈生活广场改造建设第二“百联ZX”，新项目选址于杨浦大学城周边，紧邻B站、叠纸游戏等年轻文化企业的总部。本次调改在保留4楼和5楼基础上，主要对对B1至L3约1.5万平方米进行改造，计划推出主题餐饮空间、共创多功能空间、游戏体验空间等多个场景，并预计将于明年4月开始与周边大学社团展开联动，扩大商业体声量。 图1：百联ZX创趣场图2：百联ZX内部店铺主题分布 资料来源：公司官网、国信证券经济研究所整理资料来源：公司官网、国信证券经济研究所整理 谷子经济有望为线下零售提供转型新思路 “谷子”源自英语“Goods”，即“商品”的意思，主要指漫画、动画、游戏、偶像、特摄等版权作品衍生出的周边产品，包括海报、徽章、卡片、挂件、立牌、手办、娃娃等。谷子经济是近年来兴起的一种新型消费现象，是围绕二次元IP周边商品所形成的消费文化和经济形态。 作为符合年轻人需求的情绪消费品，“谷子”经济下产品具备件单价低、复购频次高、社交属性强等特征，相关产业增长爆发力极强。特别是在当前经济形势下，对于成长于物质丰富时期，但短期又面临生活和就业压力的国内年轻人而言，谷子不仅仅是商品，更是情绪表达与释放的窗口，同时又因为有高度的社交属性，成为年轻人的青睐产品。 根据iMediaResearch数据显示，2023年中国谷子经济市场规模1201亿元，2024年预计增长至1689亿元，而随着泛二次元生态及周边衍生市场的发展，未来数年谷子经济市场规模将呈持续增长态势，预计2029 年整体市场规模有望达3089亿元。 图3：国内谷子经济市场规模及预测图4：2024年中国新青年日常消费诉求 资料来源：艾媒咨询、国信证券经济研究所整理资料来源：艾媒咨询、国信证券经济研究所整理 随着谷子经济热度的提升，传统百货商场在升级改造中也迎来了新的思路。越来越多的商场开始积极引入二次元品牌，着力打造主题街区，促使二次元相关消费品类门店数量迅速攀升，通过引入“谷子店”“谷子市集”，吸引了大量年轻消费者的关注与光顾。谷子店充分满足了年轻人的购物需求，并在一定程度上帮助渠道筛选了用户群体，并为二次元爱好者们搭建起线下社交平台。根据联商网数据，目前预计国内已有超20个一、二线城市在打造二次元消费城市地标，参与范围超60个城市核心商业圈。而百联通过抢先布局，利用自有物业改造升级，并吸引重磅IP入驻，有望直接受益谷子经济发展。 奥特莱斯：以自建模式持续扩张，符合当下性价比消费趋势 百联股份于2006年开设国内第一家花园式奥特莱斯——上海青浦奥莱，近五年均位列全国奥莱榜单榜首， 2021年成为全国唯一一家年收入超过50亿的奥特莱斯，2023年年收入已达61.7亿。在积累相关运营经 验，百联自2012年开始以平均每年一家的速度进行连锁化扩张，截至目前，公司旗下共拥有9家奥特莱斯，仍以公司优势地区华东地区为主。 表2：奥特莱斯门店情况 名称地址 开业时间 面积（平方米） 物业权属 2023年收入（亿元） 百联奥特莱斯广场（上海·青浦）沪青平公路2888号 2006.4.28 113,480 自有 61.7 百联奥特莱斯广场（武汉·盘龙）武汉市黄陂区盘龙大道51号 2012.12.18 141,298 自有/租赁 36.0 百联奥特莱斯广场（江苏·无锡）无锡市新区锡勤路18-28号 2013.6.29 117,333 自有 21.0 百联奥特莱斯广场（江苏·南京）南京市江宁区汤山街道圣汤大道99号 2015.9.26 113,911 自有 13.5 百联奥特莱斯广场（济南•海那）山东省济南市槐荫区美里湖美里路555号 2016.12.24 53,008 自有 / 百联奥特莱斯广场（湖南•长沙）湖南省长沙县大元东路108号 2018.9.30 120,000 自有 / 百联奥特莱斯广场（济南•高新）山东省济南市高新区科创路999号 2019.3.29 78,995 自有 / 百联奥特莱斯广场（浙江·余杭）杭州市临平区香岸路33号 2021.10.15 132,385 自有 / 百联奥特莱斯广场（青岛·即墨）青岛市即墨区陆港新城 2022.7.30 50,172 自有 / 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 2023年公司奥莱业务整体表现依旧强势。2023年百联奥莱事业部销售额同比2021年上涨14%，累计客流 近3000万，同比2021年上升31%。而在相关节假日期间，奥莱相关表现更佳，例如，百联奥莱元旦销售创历史新高、青浦百联奥莱五一单日销售创历史新高、长沙百联奥莱五一单日销售创历史新高、百联奥莱双十一销售创历史新高。 2024年以来百联奥莱同样表现亮眼。2024年春节期间全国多家奥莱整体客流同比提升超30%，销售额同比增长超10%。其中，青浦百联奥莱客流、销售均实现同比两位数增长，济南、长沙、南京等店客流同比提