中伦深度观察2020年12月

我国基础设施公募REITs项目实务过程中的核心问题探讨

一、交易结构

1. 总体交易架构：中国版公募REITs采用“公募基金+ABS”的架构，即“证券投资基金+专项计划+项目公司”三层架构。
2. 专项计划与项目公司：专项计划需持有项目公司100%的股权，实现对基础设施项目的完全所有权、控制权和经营权。
3. 战略配售：原始权益人及其关联方需参与战略配售并自持不低于20%的份额，且20%的部分有5年的锁定期。

二、治理机制

1. 公募基金管理人职责：公募基金管理人承担超级管理人的角色，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，保护基金份额持有人的利益。
2. 治理机制：治理机制应简洁明了，项目公司结构应相对简单，建议只有一个执行董事由公募基金管理人委派，总经理的薪酬和人事关系应在项目公司，建议进行市场化招聘。
3. 决策参与：产业方主要通过作为公募基金份额持有人的方式参与决策，对法定需由公募基金持有人大会决策的事项行使与其他投资者相同的决策权。

三、发改委审核阶段的重点关注事项

1. 基础设施项目建设与运营的合法合规性：需符合国家关于固定资产投资项目的各项手续齐备性和合规性要求。
2. 资产转让的限制与解除：涉及土地使用权、公司股权、建筑物、经营收益权等资产的转让限制，需取得相关主管部门或当事人的同意。
3. 纳税方案的合规性：需确保纳税方案的合规性，并与税务部门进行有效沟通。
4. 募集资金投向的合规性：拟募投项目的前置性开发建设手续或前期收购手续应尽可能完善和明确。

四、其他注意事项

1. 嵌套私募基金：目前监管导向倾向于去掉私募基金这一层架构，可能会增加发起人的过桥资金成本与压力。
2. 其他监管要求：包括项目资产转让限制的穿透式核查，确保所有资产转让符合规定。