房地产行业研究：强调“稳住楼市股市”，期待后续政策加码空间

事件 2024年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2025年经济工作。会议指出，“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好”；“明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。” 点评 货币政策表述发生转变，明年宽松预期有所加强。回顾过去政治局会议对货币政策的定调，多数时候以“稳健” 为主，具体结合当前经济形势的不同情况，在“偏紧”和“偏宽松”之间进行调整。根据会议通稿中提到中国将实施“适度宽松”的货币政策，这是自2011年以来首次改变货币政策立场，反映当前对于稳经济的决心相比前期进一步 提升。考虑到2024年年内央行已经降息3次，从实际操作上来看已进入适度宽松的货币政策，上述定调的转变为明年的货币政策空间打开想象力。 高频数据显示前期政策逐步见效。自9月底以来，随着一系列楼市利好政策密集落地，市场信心逐步开始回暖并 逐步得到验证。11月各地持续落实政策，12月重点城市的一二手房市场仍持续活跃。截至12月8日，12月重点35 城新房累计销售面积为384.5万方，同比+12.3%，其中一线城市累计销售面积为94.4万方，同比+10.5%；12月重点 15城二手房累计销售面积为316万方，同比+62.8%，其中一线城市累计销售面积为76.3万方，同比+88%。上述商品 房销售的强势表现反映12月1日落地的税费减免政策对居民购房意愿的刺激相对积极，进一步延长相关地产政策的有效期，有望在后续保持较高增速。 从“止跌回稳”到“稳住楼市股市”，后续政策或有加码空间。本次会议针对楼市的定调相比9月24日政治局会 议更为明确，体现对楼市企稳的紧迫性有所提高。虽近期房屋销售相比9月前已显著企稳，但部分城市房价仍有下行压力。为了更好地实现“稳住楼市”的目标，结合本次会议提及“加强超常规逆周期调节”，预计明年或针对房地产去库存、稳价格、控制新增等方向出台超出常规框架的政策。 投资建议 本次政治局会议对2025年的货币政策、楼市股市以及刺激经济措施的表述均超市场预期，参考9月份政治局针对地产提出“止跌回稳”后市场的强势表现，预计后续顺周期及地产相关板块或将迎来新一轮上涨行情，此外还需要关注后续中央经济工作会议对地产带来的潜在催化。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深 耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推 荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投 公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 扫码获取更多服务 行业点评 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 涉及房地产的主要内容 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022年12月 —— 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023年7月 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023年12月 —— 2024年4月 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2024年7月 要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024年9月 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2024年12月 实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好......明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。 来源：中国政府网，新华社，新华网,央广网，新京报，国金证券研究所 行业点评 AVG-STDV 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 AVG+STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 AVG 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 PE-TTM 2019/1/1 图表2：A股地产PE-TTM 2018/7/1 扫码获取更多服务 2018/1/1 2024/7/1 AVG-STDV 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 AVG+STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 AVG 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 PE-TTM 2019/1/1 图表3：港股地产PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2024/7/1 AVG-STDV 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 AVG+STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 AVG 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 PE-TTM 2019/1/1 图表4：港股物业股PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/7/1 2017/7/1 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2017/1/1 2017/1/1 2017/1/1 30 25 20 15 10 5 0 120 100 0 2016/7/1 2016/7/1 2016/7/1 80 60 40 20 3 敬请参阅最后一页特别声明 图表5：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 中性 961 7.9 -6.8 -45.7 121.6 -140.7 -21.0 -46% N/A -85% 600048.SH 保利发展 买入 1,181 9.8 10.9 10.5 120.7 108.0 112.9 -34% -11% 5% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,008 15.9 15.9 13.1 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 294 2.2 4.3 3.5 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 281 11.1 10.7 8.5 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600007.SH 中国国贸 买入 230 18.2 17.7 16.9 12.6 12.9 13.6 13% 3% 5% 603909.SH 建发合诚 买入 26 31.5 26.0 21.7 0.8 1.0 1.2 24% 21% 20% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,436 5.6 5.9 5.5 256.1 242.5 260.0 10% -5% 7% 3900.HK 绿城中国 买入 241 7.7 7.2 6.1 31.2 33.4 39.2 13% 7% 17% 1908.HK 建发国际集团 买入 248 4.9 4.6 4.1 50.3 53.4 60.2 2% 6% 13% 0123.HK 越秀地产 买入 221 6.9 6.9 6.3 31.9 32.0 34.9 -19% 0% 9% 9979.HK 绿城管理控股 买入 63 6.4 5.1 4.1 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 2423.HK 贝壳* 买入 1,733 17.7 19.2 18.1 98.0 90.1 95.8 245% -8% 6% 9666.HK 金科服务 买入 37 -3.9 6.9 6.4 -9.5 5.4 5.8 48% N/A 8% 6098.HK 碧桂园服务 增持 181 61.9 12.4 9.6 2.9 14.6 18.9 -85% 400% 30% 1209.HK 华润万象生活 买入 654 22.3 18.2 15.5 29.3 36.0 42.1 33% 23% 17% 3316.HK 滨江服务 买入 49 10.0 8.7 7.4 4.9 5.6 6.7 20% 14% 19% 6626.HK 越秀服务 买入 47 9.6 8.3 7.3 4.9 5.6 6.4 17% 15% 14% 2156.HK 建发物业 买入 33 7.2 7.1 6.0 4.7 4.7 5.6 89% 0% 19% 平均值 455 13.1 10.0 6.7 50.4 34.6 45.6 23% 24% 11% 中位值 235 9.7 8.5 7.3 27.3 21.7 26.6 15% 3% 17% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年12月9日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为N