11月市场热度延续，政策助力需求释放

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 11月市场热度延续，政策助力需求释放 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年12月04日 证券研究报告 |报告要点 2024年1-11月，35城商品房累计成交面积13621万平方米，同比下降22.42%，降幅较1-10月收窄3.43pct；11月单月成交面积同比增长14.41%，年内首次实现正增长。二手房市场延续以价换量趋势，15城累计成交面积8353万平方米，同比增长2.55%，11月单月同比增长26.06%。土地市场热度回升，全国300城宅地累计成交面积25308万平方米，同比下降27.39%降幅较1-10月收窄3.09pct。11月单月溢价率提升至5.12%，流拍率降至2.83%。建议关注绿城中国、建发国际集团、滨江集团、我爱我家等。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/15 行业研究|行业专题研究 2024年12月04日 房地产 11月市场热度延续，政策助力需求释放 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 30% 沪深300 7% -17% -40% 2023/122024/42024/82024/12 相关报告 1、《房地产：测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点》2024.11.29 2、《房地产：政策效果显现，10月销售边际改善》2024.11.19 扫码查看更多 新房销售：政策推动需求释放，头部房企更具韧性 2024年1-11月，35城商品房累计成交面积为13621万平方米，同比下降22.42%降幅较1-10月收窄3.43pct。11月单月成交面积为1580万平方米，环比增长20.68%，同比增长14.41%，年内首次实现同比转正。政策端利好频出，重点城市需求得到释放，市场呈现回暖趋势。头部房企销售降幅收窄，改善性需求推动市场热度提升。随着年底房企进入业绩冲刺期，新房销量或进一步改善。 二手房销售：延续以价换量趋势，市场持续分化 2024年1-11月，15城二手房累计成交面积为8353万平方米，同比增长2.55%，增幅较1-10月走扩2.35pct。11月单月成交面积为932万平方米，同比上涨26.06%，连续6个月保持正增长。契税减免、增值税优化等政策进一步降低购房 成本，一线城市二手房表现更优，11月成交面积同比增长58.46%，二线城市1-11月累计成交面积同比基本持平。政策刺激叠加年底市场热度提升，二手房交易活跃度有望进一步提升。 土地市场：市场热度回升，核心地块供应增加 2024年1-11月，全国300城宅地累计成交面积为25308万平方米，同比下降 27.39%，降幅较1-10月收窄3.09pct；成交楼面均价为5837元/平方米，同比下降6.96%。11月单月，宅地成交面积同比下降12.94%，成交楼面均价同比上涨41.50%。高能级城市核心地块供给充分，300城宅地成交溢价率环比提升3.60pct至5.12%，流拍率降至2.83%。土地市场有所回暖，但整体热度仍低于去年同期，政策端支持有望持续推动土地市场逐步修复。 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企 11月房地产利好政策继续加码，在房地产相关税费调整、取消普宅与非普宅等政 策刺激下，市场延续10月热度。展望12月，年底房企进入业绩冲刺期，销售端有望环比增长，优质土地供应持续增加，改善性项目有望为新房市场提供一定支撑。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 正文目录 1.销售端5 1.1量：政策驱动，新房二手房热度延续5 1.2价：新房价格结构性上涨，二手房延续以价换量7 1.3房企：百强房企降幅收窄，头部房企更具韧性7 2.土地端9 2.1量价：土地市场热度回升，流拍率改善9 2.2分级别：楼面均价一线城市回升，三四线城市同比转正11 2.3房企：百强拿地降幅收窄，滨江集团拿地积极12 3.投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企13 4.风险提示14 图表目录 图表1：35城商品房累计成交面积及增速5 图表2：35城商品房当月成交面积及增速5 图表3：35城商品房分级别1-11月累计成交面积（万平方米）6 图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比6 图表5：15城二手房累计成交面积及增速6 图表6：15城二手房当月成交面积及增速6 图表7：15城二手房分级别1-11月累计成交面积（万平方米）7 图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比7 图表9：百城新房二手房销售均价7 图表10：百城新房二手房销售均价环比变动7 图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速8 图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速8 图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量9 图表14：全国300城宅地累计供需走势10 图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价10 图表16：全国300城宅地当月供需走势10 图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价10 图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率11 图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例11 图表20：一线城市宅地累计供需走势11 图表21：二线城市宅地累计供需走势11 图表22：三线城市宅地累计供需走势12 图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）12 图表24：2024年1-11月累计土地出让金TOP10城市12 图表25：2024年1-11月TOP10城市累计规划建面及溢价率12 图表26：TOP100房企2024年1-11月拿地金额及均价13 图表27：TOP100房企当月拿地金额及均价13 图表28：2024年1-11月权益拿地金额TOP10房企13 图表29：2024年1-11月TOP10房企楼面均价及溢价率13 1.销售端 1.1量：政策驱动，新房二手房热度延续 新房：2024年1-11月，35城商品房累计成交13621万平方米，同比下降22.42%，降幅较1-10月收窄3.43pct。11月单月成交1580万平方米，环比增长20.68%，同比增长14.41%，年内首次同比转正（1月受春节影响同比为正，1-2月整体来看同比为负）。9月底以来，房地产政策频出，带动需求释放，重点城市新房销量逐步回暖。 图表1：35城商品房累计成交面积及增速图表2：35城商品房当月成交面积及增速 累计成交面积（万平方米）同比增速（%，右）当月成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 150% 100% 50% 0% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -50% 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 100% 50% 0% -50% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -100% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 新房：分城市级别来看，2024年1-11月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交3510、8927、1185万平方米，同比分别-15.88%、-27.72%、 +14.35%。11月单月成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交454、994、132万平方米，同比分别+17.62%、+9.15%、+56.51%。三线城市表现较好，主要是由于2023年基数较低，弹性较大。 图表3：35城商品房分级别1-11月累计成交面积（万平方米）图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比 2021年2022年 2023年2024年 2024同比增速（%，右） 30,000 20,000 10,000 0 一线城市二线城市三线城市 20% 0% -20% -40% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 一线城市二线城市三线城市 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 二手房：2024年1-11月，15城二手房累计成交8353万平方米，同比增长2.55%，增幅较1-10月走扩2.35pct。11月单月成交932万平方米，环比增长14.69%，同比增长26.06%，同比连续6个月保持正增长。在下调契税税率、取消普宅与非普宅标准及优化增值税等政策刺激下，二手房市场热度延续，成交量上扬。 图表5：15城二手房累计成交面积及增速图表6：15城二手房当月成交面积及增速 累计成交面积（万平方米）同比增速（%，右）当月成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 10000 8000 6000 4000 2000 0 150% 100% 50% 0% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -50% 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 150% 100% 50% 0% -50% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -100% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 二手房：分城市级别来看，2024年1-11月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交2007、6019、328万平方米，同比分别+15.14%、-0.73%、 -3.45%。11月单月成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交256、645、31万平方米，同比分别+58.46%、+18.07%、-1.55%。一线城市表现更优，我们认为是因为房地产税收政策、取消普宅非普宅标准等，对一线城市利好更充分，可直接降低购房者成本。 图表7：15城二手房分级别1-11月累计成交面积（万平方米）图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比 2021年2022年一线城市二线城市三线城市 2023年2024年 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2024年同比（%，右） 一线城市二线城市三线城市 20% 15% 10% 5% 0% -5% 80% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 1.2价：新房价格结构性上涨，二手房延续以价换量 根据中指院数据，2024年11月，全国百城新房成交均价为16592元/平方米，环比增长0.36%，同比增长2.40%，百城二手房成交均价为14278元/平方米，环比下降0.57%，同比下降7.29%。较2023