克而瑞百强房企11月销售数据解读

克而瑞百强房企11月销售数据解读20241130 摘要 •11月房地产市场热度有所下降，但仍高于9月，百强房企操盘金额环比下降16.6%，同比下降6.9%，显示市场分化，热点城市和部分企业表现突出。 •重点城市新房成交面积创年内新高，但备案数据滞后，与实际销售情况存在差异，例如深圳10月认购环比增长7倍，但网签备案数据仅增长90%以上。 •前11个月百强房企累计操盘金额同比下降30.7%，降幅较前10个月收窄2个百分点，显示市场调整趋势符合预期，但政策效果仍需持续观察。 •一线城市如深圳、北京、上海房地产市场表现强劲，部分二线城市也保持较高热度，但其他二三线城市仍面临较长调整压力。 •11月份重点城市首开去化率达37%，热点城市项目热度持续高位，但部分城市去化率仍低于平均水平，二手房市场表现优于新房。 •深圳市场新房销售回暖，主要由于新房限价政策取消，新房和二手房价格差距缩小，以及新建住宅产品力提升。 •2024年土地市场年末供应大幅增加，但对房地产销售促进作用尚不明显，一线城市仍为成交热点，部分城市面临较长调整压力，预计明年房地产市场将呈现跌幅收窄的趋势，全年销售金额和面积预计下降约5%左右。 Q&A 11月以来地产政策对楼市的效果如何？市场热度是否持续？ 从整体来看，11月的市场热度仍然在惯性维持，但动能较10月份有所减弱。企业销售端与重点城市备案数据存在分歧。11月百强房企操盘金额为3,633.5亿元，环比下降16.6%，同比下降6.9%。尽管如此，11月总体销售量比9月份增长44.3%，显示出市场热度依然较高。热点城市和部分企业表现突出，但整体呈现分化态势。 具体来说，不同城市和企业的表现如何？ 在城市层面，一些热点城市如北京、上海、深圳等地出现了日光盘现象，而大多数城市市场表现平淡。在企业层面，个别项目热销带动业绩增长，但大多数企业未明显受益于政策利好。例如，保利、中海、建发、越秀、龙湖等头部企业在11月环比降幅约30%。然而，这些企业单月销售量仍处于年内高位，如保利、中 海、华润、万科和招商蛇口单月销售量均在200亿元左右。 百强房企整体销售情况如何？ 前11个月百强房企累计操盘金额为3.43万亿元，同比下降30.7%，降幅较前10 个月收窄2个百分点。从2月份以来，累计同比降幅持续收窄，从48.8%缩小至30.7%。前10强房企门槛同比下降41.4%，各梯队中降幅最大。部分头部企业如保利、中海等在11月份环比降幅约30%。 新房和二手房市场情况如何？ 重点三城新房成交面积在11月份达到1,539万平方米，环比增长3%，同比增长20%，创年内新高，比三季度平均水平增长60%。前11个月累计同比降幅收窄至 26%。备案数据滞后导致与实际销售情况存在差异，例如深圳10月份认购环比增 长7倍，但网签备案数据仅增90%以上。深圳新房成交面积达89万平方米，为过去三四年来单月最高，同比增长181%。 对未来房地产市场有何展望？ 整体来看，目前行业调整趋势符合预期。如果未来几个月保持类似10月份的大幅增长，则行业调整速度将加快。目前政策效果逐渐显现，但需继续观察后续政策支持力度及其对市场的影响。 今年深圳房地产市场的表现如何？ 今年前11个月，深圳的房地产市场实现了17%的同比增长，成交量接近400万 平方米。特别是在11月份，政策的调整如增值税减免等，有利于以房换房改善需求的释放，进一步推动了市场热度。 广州、上海和北京在10月和11月的房地产市场表现如何？ 广州在10月份表现突出，成交量突破100万平方米，但11月份环比下降24%， 降至86万平方米，同比仍增长45%。上海和北京在10月和11月分别环比增长9%和3%，同比均有约20%的大幅增长。 二线城市如成都、西安、杭州等地的房地产市场情况如何？ 成都、西安、杭州等二线城市继续保持较高热度。成都全年成交量接近1,200万平方米，单城规模领先。其他热点城市如西安、杭州也保持了30%左右的环比增长。 其他一些二线城市如青岛、郑州、南京等地在11月份有何变化？ 青岛、郑州、南京等原本调整时间较长的城市在11月份开始显现出明显回升迹象，环比增长30%左右，但绝对量维持在60万平方米左右。此外，武汉、天津和重庆这些核心二线城市虽有20%左右环比下降，但同比去年仍有60%的增幅。 新增供应对整体成交量有什么影响？ 由于新增供应的大幅增加（环比上升32%），支撑了整体成交量上升。然而全年新增供应同比仍下降34%，处于低水平。例如重点30城9月份新增公寓仅915 万方，而成交达到1,540.39万方，这造成库存消耗明显。 房企推盘情况及开盘去化率如何？ 11月份26个重点城市首开249次，平均去化率达37%，同环比分别上涨3个和 7个百分点。其中上海开盘38次去化率58%；深圳8次去化率51%；成都6次去化率96%。这些数据表明热点城市项目热度持续高位，而其他部分城市如珠海、常州等开盘去化率仍低于平均水平。 二手房市场与新房相比有哪些特点？ 二手房市场表现优于新房。监测显示17个重点城市二手房成交面积1,083万平方米，同比增长40%。前11个月累计同比正增长8%。北上深二手房表现尤为突出，北京与上海分别成交161万方和224万方，是新房两三倍；深圳二手房68万方，同比增长115%。 深圳市场中二手房与新房的变化趋势是什么？其背后的原因有哪些？ 深圳市场中，二手房与新房的购买趋势出现了显著变化，消费者开始回流购买新房。主要原因有两方面：首先是价格因素。由于新房限价政策的取消，新房和二手房之间的价格差距缩小，使得新房性价比更为突出。其次，新建住宅产品力提升显著，尤其是一些得房率超过100%的项目，其产品力远超20年左右的二手房。因此，在价格相近的情况下，消费者更倾向于选择新房。从8月份的数据来看，这一趋势在深圳、广州等一线城市尤为明显。 二线城市如成都、杭州和厦门等地的二手房市场表现如何？ 成都、杭州和厦门等二线城市的二手房市场表现强劲。例如，杭州环比增长87%，同比增长117%。这种增长势头部分归因于增值税政策调整，两年以上免征增值税，有效弥合了买卖双方之间的价格分歧，从而促进成交。然而，在某些二三线城市，二手房销售后并未转化为新购置的新住房，而在一线及核心二线城市，这 种置换循环仍然存在，并随着信心增强和预期改善而持续上升。 2024年土地市场情况如何？有哪些显著变化？ 2024年土地市场临近年末时供应大幅增加。例如，11月份新增土地供应达到3.2亿平方米，同比上升150%，成交量1.4亿平方米，同比上升24%。然而，总体规模同比下降20%。平均溢价率达6.1%，创年内新高，一些地方民企也开始积极拿地投资。这种现象主要集中在上海、北京、杭州、西安、成都和广州六个城市，占全部土地投资额30-40%左右。例如，北京近期出现了总价153亿元的新地王，而上海则有多块楼板价超过8万元/平方米的新高单价地块出让。 土地市场对房地产销售有何影响？ 尽管土地供应有所增加，但对房地产销售促进作用尚不明显。目前企业选择土地更多考虑项目能否顺利销售。在12月政策效果继续发酵背景下，预计新增供应将有所增长，并迎来小幅翘尾行情。然而，不同城市间分化加剧，一线城市如北京、上海仍为成交热点，而部分核心二线及三四线城市则面临较长调整压力。总体来看，目前土地市场尚未形成预期反转，对楼市带动作用有限。 二手房挂牌量及未来走势如何？ 11月份以来，尽管挂牌量没有放缓，但由于新建住宅以价换量以及产品迭代升级，对改善型及刚需客户产生挤压效应，使得部分客户回流至新建住宅领域。这可能导致未来一段时间内二手住房价格进一步下探，即使成交量维持当前水平，但价格仍有下降空间。 10月二手房抵押一手的现象是否有所缓解？目前一手房以价换量的情况与二手房相比是更加走远还是平稳一些？ 从目前重点城市的情况来看，京沪深三个城市的新房和二手房市场表现有所不同。北京和上海的新房价格相比于二手房没有明显调整，即便政策限购调整和税费下降，影响更明显的是二手房市场。大多数刚需和刚改需求集中在二手房领域，因此二手成交量基本上是新房的三倍。例如，北京、上海限购放开后，外地户籍购买新房门槛较高，500万元左右的中枢门槛使得300多万元的新房只能在偏远地区，这对通勤造成很大问题。因此，这部分人群更多选择价格、位置平衡较好的二手房。今年以来，北京、上海300万元以下总价占到60%以上的二手成交份额。相反，在广州和深圳，新房价格有明显下降，有些甚至达到七折或八折，相比于二手没有太大价差，有时新房综合折扣还更便宜。这种情况下，新房性价比突出，加上产品升级，例如社区景观会所等设施超配，以及金融新规调整导致得房率提升，使得新旧盘竞争力增强。在广州、深圳及部分二线城市如天津、武汉、重庆、西安，新盘吸引了大量客户回流。当前交付焦虑已不再是主要问题，因为能够正常开发企业交付并无太多问题，且很多项目准现或现售，大规模实景展示区也增 强了购新信心。总体来看，从8月以来主要城市趋势显示，新盘开始引流回流部分客群，但总体上仍然以价换量为主。 北京近期高频数据显示其二手环比价格企稳两周，这种情况能否持续？未来走势如何？ 当前北京等城市出现短暂企稳现象，但这往往是买卖双方博弈结果。在当前情况下，更可能回归买方市场。传统上市场好转时卖家观望，议价空间缩小，低价盘减少，而买家因焦虑追涨调价。但目前新增挂牌量未见明显下降，即使个别卖家不降价，总有人会低价出售，因此当前成交价格可能只是夏季成交上线天花板。未来走势应更多关注挂牌量与成交量变化，因为价格是结果而非先导指标。目前主要几个城市在10月11月仍处于买方市场状态，即买家主导定价。虽然近期企稳，但很快可能被新的条件打破。因此，应密切关注挂牌量变化及小区成交周期，以观察卖家心态变化及整体市场动向。 您对明年房地产市场的小阳春怎么看？预计会出现同比增幅还是跌幅收窄的趋势？ 明年房地产市场预计将呈现跌幅收窄的趋势。今年的小阳春基数相对较低，因此明年的同比增幅可能不会显著。总体来看，明年完成目标仍然是一个跌幅收窄的趋势。 对于明年全国商品房销售金额和销售面积，您有何预期？ 目前还没有详细且准确的测算，但根据现有情况，整体预期是下降约5%左右。上半年可能会出现两位数的同比下降，而下半年则会收窄到个位数。全年降幅是否在5%至10%之间，目前难以明确预测。这主要取决于今年剩余时间内土地成交量以及明年的新开工情况。目前供应水平非常低，对成交量有明显约束。在一些城市中，优质地块和项目仍能取得良好销售业绩，因此供应对适销对路产品的影响更加明显。现房库存中的落后产品将面临更大挑战，新供应项目的成交情况将更为关键。从趋势来看，明年上半年同比降幅可能在两位数范围内，但不会特别夸张，下半年降幅预计在10%以内。