房地产新周期观察如何看待部分城市按揭贷款利率逆转向上241201

房地产新周期观察：如何看待部分城市按揭贷款利率逆转向上241201_导读2024年12月01日23:33 关键词 按揭贷款公积金贷款利率商业银行政策性贷款LPR利率市场利率房价企业销售投资一线城市二线城市销售放量贷款利率结构改善 全文摘要 当前按揭贷款利率的小幅上行被视作阶段性调整，源于商业性贷款与政策性贷款利差过小，不预示政策转向。尽管预期中期利率将下行，但低利率环境下利差空间有限，影响有限。公积金贷款利率调整幅度小于商业贷款，与LPR加点处于历史低位，暗示二者利差可能倒挂。 房地产新周期观察：如何看待部分城市按揭贷款利率逆转向上241201_导读2024年12月01日23:33 关键词 按揭贷款公积金贷款利率商业银行政策性贷款LPR利率市场利率房价企业销售投资一线城市二线城市销售放量贷款利率结构改善 全文摘要 当前按揭贷款利率的小幅上行被视作阶段性调整，源于商业性贷款与政策性贷款利差过小，不预示政策转向。尽管预期中期利率将下行，但低利率环境下利差空间有限，影响有限。公积金贷款利率调整幅度小于商业贷款，与LPR加点处于历史低位，暗示二者利差可能倒挂。银行市场利率定价自律机制会议透露，商业银行负债成本变化可能为按揭利率维持下行趋势提供支持。房地产市场数据显示，新房和二手房网签量增长，反映前期成交滞后，政策效果持续，但市场结构变化明显，低价房源减少，高价房源增多。核心城市房价波动中企稳，建议关注头部开发商及市场活跃度对如贝壳等企业业绩的正面影响。 章节速览 ●00:00按揭利率调整与政策预期分析 当前按揭利率的小幅上行被解读为商业性贷款和政策性贷款利差过小的阶段性调整，中期看仍有下行空间。尽管部分银行有低于3%甚至倒挂公积金利率的贷款，但这些是少数且影响有限。公积金贷款利率有较大下行空间，可能随LPR利率调整而下降。此外，商业银行成本端的变化和房地产政策的持续影响，意味着按揭贷款利率仍有下调潜力，这可能促使未来销售放量。 ●04:49房地产市场高频数据跟踪报告 最新数据显示，24个样本城市新房网签量同比增17%，环比增28%；13个样本城市二手房网签量同比增36%，环比 增6%。11月新房网签量同比增长15%，二手房同比增长35%，均为今年最佳表现。二手房成交量虽较上周下降4%，但仍高于517政策后高点14%。带看量和挂牌量也有所变化，显示市场活力。房价方面，北京、上海、广州略有下降，深圳上涨，结构性变化明显。总体而言，房地产市场政策效果持续，但新房销售有所回落。 ●08:4011月房地产市场销售分化持续 在11月，14家样本企业合计销售额为1887亿元，销售面积942万平米，分别同比下降14%和16%。拿地差异导致销 售分化明显，其中四大央企销售金额同比下降0.6%，而四大民企及混合所有制企业下降37%。即便市场整体小幅下行，仍有企业表现突出，实现了销售金额同比增长。 ●09:39本周房地产行业分析与投资建议 在基本面企稳的基础上，看好头部房地产开发企业，推荐保利发展、华润置地、招商蛇口等企业，因其充裕的可 售货值有助于扩大市场份额并消化历史低效库存，从而提升盈利和估值。同时，市场活跃对于头部经纪公司如贝壳亦带来业绩弹性。讨论还涵盖了按揭贷款利率动态定价机制下的变动预期、公积金 贷款利率的未来走势，以及房地产行业止跌回稳的趋势。特别强调了房价企稳作为行业稳定发展的关键指标。问答回顾 发言人问：当前按揭利率的小幅上行是否代表政策转向？ 发言人答：我们认为当前按揭利率的小幅上行不代表政策的转向，而是由于商业性贷款和政策性贷款利差过小导致的阶段性调整。 发言人问：中期来看，按揭利率是否存在下行空间？ 发言人答：中期而言，按揭利率仍有下行空间。尽管3%或3.1%的按揭贷款利率下限与当前3.6%的五年期LPR利率相比还有较大折扣空间，但实际影响范围有限，主要针对部分地区部分银行发放的少量低于3%甚至与公积金利率倒挂的贷款。 发言人问：公积金利率下行幅度如何？对按揭利率有何影响？ 发言人答：公积金利率下行幅度较小，三季度新发放按揭贷款平均利率比公积金利率加点约48个BP，为历史最低加点幅度。考虑到商业银行利差有限，地方有动力上调按揭贷款利率定价，而公积金贷款利率未来可能随LPR利率下行而下降，并且由于公积金个贷率较低，未来有可能通过提升贷款额度、降低贷款成本来逐步推进改革。 发言人问：商业银行负债成本及房地产政策如何影响按揭贷款利率？ 发言人答：未来商业银行负债成本可能会动态变化，房地产政策对按揭贷款利率定价有很大影响。因此，中期来看，商业性个人住房按揭贷款仍有进一步利率下行的空间。 发言人问：最新的房地产市场高频数据显示了什么？ 发言人答：最新的房地产市场高频数据显示，过去一周新房网签量同比增长17%，环比增长28%；二手房网签量同比增长36%，环比增长6%。11月整体新房网签量同比增长15%，二手房网签量同比增长35%，显示市场表现亮眼。 发言人问：二手房成交情况如何？ 发言人答：过去一周二手房成交套数环比下降4%，较十月份以来高点下降15%，但仍较517政策后高点高出14%左右。目前二手房成交量虽有波动，但整体仍保持较高水平，政策效果持续性强。 发言人问：带看量和挂牌量的变化情况如何？ 发言人答：最近一周样本城市的带看量基本持平，较十月高点下降约10%至15%，挂牌量周度环比提升0.2%，较政策前高点累计下降0.7%。挂牌房源结构上，低价房源已被显著消耗，新增挂牌房源以相对价格较高房源为主，整体结构改善明显。 发言人问：核心城市房价有何波动？开发企业新房销售情况如何？ 发言人答：北京、上海、广州、深圳等核心城市的房价出现小幅波动，其中北京和深圳周环比分别下降0.07%和0.06%，深圳涨幅较前一周明显下降。整体来看，样本城市中挂牌价正增长的城市数量有所下滑。11月房企销售额整体呈现小幅回落态势，14家样本企业合计销售额为1887亿元，销售面积为942万平米，同比分别下降14%和16%。前期拿地差异导致销售结构性分化明显，四大央企销售金额同比下 降0.6%，而四大民企及混合所有制企业销售金额同比下降37%。同时，部分企业在市场中表现突出，实现了销售金额同比增长。 发言人问：在投资方面，你们有哪些具体的头部开发企业推荐？对于市场活跃的头部经纪公司，你们有什么看法？ 发言人答：我们推荐了保利发展、华润置地和招商蛇口等企业。我们看好市场活跃对于头部经纪公司如贝壳带来的业绩弹性。 发言人问：对于房地产行业的最新观点和数据，能否简要概括一下？ 发言人答：本周我们依然看好头部开发企业，凭借充裕的可售货值扩大市场份额并消化历史低效库存，带来盈利和未来估值水平提升。同时，我们也关注到公积金贷款利率在12月之后可能有所下降，以及止跌回稳的市场态势对头部央企较为有利。 发言人问：利率方面，按揭贷款利率在动态定价机制下有何变化？ 发言人答：按揭贷款利率在动态定价机制确立后可能出现一定阶段的上行，但未来的观测指标是公积金贷款利率何时调整，因为公积金与商贷之间的差距影响了商贷利率持续下行的空间。 发言人问：当前房地产行业企稳的最重要标志是什么？ 发言人答：我们认为地产企稳最重要的标志是房价企稳，因为房价企稳意味着资产价值稳定，从而促进行业长期稳定发展。 发言人问：在政策持续发展的情况下，对于未来房价走势有何预期？ 发言人答：我们预计在四季度能看到一线城市房价稳定，而在明年一二季度，在政策不断支持下，一线城市房价稳定态势将扩展至部分核心二线城市，届时这些城市的房价也将企稳。