招商积余20241129

招商积余20241129_导读 2024年11月30日16:23 关键词 招商局物业管理增值服务资产管理财务指标盈利预测投资建议风险提示物管行业基础物管业务招商蛇口中航善达招商物业国资委资产管理业务商业运营招商局集团关联方交易拿地金额竣工面积 全文摘要 招商物业，作为招商局集团旗下的物业管理公司，依托集团强大背景，实施沃土云林战略，专注于物业管理与资产管理，实现规模扩张与业务多元化。管理面积超过3.74亿平方米，积极探索增值业务，增强盈利能力。财务状况稳健，盈利预测积极，显示了其在物业管理行业的强劲增长潜力与市场竞争力。 招商积余20241129_导读 2024年11月30日16:23 关键词 招商局物业管理增值服务资产管理财务指标盈利预测投资建议风险提示物管行业基础物管业务招商蛇口中航善达招商物业国资委资产管理业务商业运营招商局集团关联方交易拿地金额竣工面积 全文摘要 招商物业，作为招商局集团旗下的物业管理公司，依托集团强大背景，实施沃土云林战略，专注于物业管理与资产管理，实现规模扩张与业务多元化。管理面积超过3.74亿平方米，积极探索增值业务，增强盈利能力。财务状况稳健，盈利预测积极，显示了其在物业管理行业的强劲增长潜力与市场竞争力。报告同时强调，尽管面临市场竞争，招商物业凭借其战略规划与股东支持，有望持续稳健发展。 章节速览 ●00:00央企物管规模扩张，降本增效促进盈利修复 招商银行基于最新深度报告，分析了央企物业管理公司在市场中的表现与策略。物管行业主要以轻资产运营，通 过服务获取稳定现金流，业务覆盖住宅与非住宅，包括商场、写字楼等多业态。服务类型分为基础物管、业主增值与非业主增值三大类，分别满足不同需求。报告深入探讨了公司如何通过降本增效策略，助力盈利状况的改善，并提供了盈利预测、投资建议及风险提示。 ●01:36招商局物业业务发展情况分析 今年由于地产销售下滑，物业管理企业新拓增速放缓。招商局物业，前身中航善达，于1998年成立，2019年被招 商蛇口收购，现控股股东为招商蛇口，实控人为国资委。公司战略聚焦物业管理和资产管理，提供多元化服务，进入150多个城市，管理面积达3.74亿平，资产管理以商业运营为主，持有物业出租和运营。同时，公司推出沃土云林模式，包括技术管理服务和增值服务，通过线上APP平台提供专业化服务。 ●04:08公司收入稳健增长，核心业务物业管理表现突出 公司近四年收入增速均超20%，2023年收入达156亿，前三季度收入为121.6亿。净利润方面，前三季度规模净利 润为6.2亿，同比增长4.2%，扣费规模净利润15.9亿，同比增长10.2%。销售毛利率和净利率分别下降1.4和0.5个百分点。物业管理为公司核心主业，上半年收入75.4亿，同比增长12.7%，专业增值及其他业务占比相对较小。物业管理毛利率10.9%，较去年提升0.9个百分点，专业增值毛利率下滑，主要受房地产销售影响。资产管理毛利率52.7%，同比提升2个百分点，得益于商业运营毛利率提升。整体而言，公司业绩稳健，但面临毛利率下降和行业挑战。 ●06:46公司物业管理业务拓展与增长分析 该公司物业管理业务覆盖全国多个城市，提供包括保安、保洁等基础服务及细分业态特色服务，受益于规模扩张及第三方业务拓展，管理面积持续增长。上半年末，管项目超2200个，覆盖156城，在管面积达3.85亿平，第三方占比67%，反映其业务独立性和市场扩展能力。非住业态在管面积增长显著，占比 较高，显示公司非住宅物业领域发展强势。新签合同规模虽略有放缓，但仍保持增长，第三方合同金额占比高，体现公司外拓能力。办公业态服务单价及收入占比最高，表明公司在办公物业领域的竞争力。 ●09:53公司上半年新签合同表现与盈利能力分析 公司今年上半年在非洲新签合同额16.2亿元，占比86%，同时拓展了多个大客户服务项目。住宅合同金额为2.7亿 元，其中二手存量住宅特价合同超过2000亿。关联方招商蛇口的新签合同额为11.53亿。物管业务自19年以来保持 增长，2023年收入121.1亿，上半年收入63.6亿，增速有所放缓。尽管如此，毛利率下降至8.8%，处于行业较低水平，原因包括历史遗留项目多、管理成本高及非洲业态占比高导致市场竞争下利润偏低。公司预期通过扩大关联方交易规模、提高物业费定价及压降人工成本，有望改善物管毛利率。同时，公司在管收费水平在主流物业中排名首位，主要由于项目品质高、布局城市能级高及办公业态收费水平高。 ●12:40招商蛇口销售与拿地情况分析 2023年招商蛇口销售金额达2936亿，市占率为2.5%，但今年上半年销售规模及市占率分别下滑至2.1%。尽管行业 排名持续保持前五，销售均价持续超过2万，为公司物业收费提供稳定增量。20到23年拿地金额超千亿，2023年拿地55宗，权益比76.5%，拿地强度38.6%，显示公司积极扩张。然而，上半年销售回款压力导致拿地节奏放缓。此外，竣工面积逐年提升，稳定在1000万方以上，支撑公司管面积的高速增长。 ●13:58公司增值业务分析 公司把增值业务分为平台增值和专业增值两大类。平台增值服务依托于道家汇和招商易采平台，包括企业商城、个人商城、资源运营等，今年上半年实现营收2.56亿元，同比增长4%，毛利率提升至9.9%。专业增值服务包括案场协销、设施管理、建筑科技咨询、停车场管理等多种服务，上半年收入9.23亿元，同比降3.4%，毛利率为11.1%，但相比去年下降6.7个百分点。下降原因包括房地产销售下行，案场协销等业务减少，以及市场竞争加剧，服务质量要求提升。 ●16:53公司资产管理业务及财务表现分析 公司资产管理业务包括商业代运营和重资产业务，上半年资产管理收入同比增长2.6%，商业运营和持有物业出租 收入分别增长17%和下降1.6%。毛利率方面，资产管理业务提升至52.7%，商业运营和持有业务毛利率分别为50%和37.9%。截至上半年末，公司管理商业项目70个，管理面积397万方，自持项目3个，代管项目67个。运营复苏明显，销售额同比提升26.7%，形成四大品牌以满足城市居民多元化需求。持有物业出租率94%，财务数据显示，公司通过科技和管理优化，期间费率和管理费率分别压降到4.1%和1.9%，处于行业最低水平，持续改善费用率，推动净利率提升。 ●20:14公司负债率逐年下降，财务费用减少 公司资产负债率持续降低，无募资情况下偿还旧债，上半年负债14.3亿，银行贷款占比83%，财务费率降至 0.4%。现金及现金等价物增长，上半年末代收现金22.3亿，经营性现金流入18.16亿元，同比增长83%，覆盖净利润2.5倍。今年前三季经营性净现金流1亿，受经济下行影响，预计四季度改善。分红比例24.5%，维持低位以支持业务扩张。 ●22:20公司未来三年盈利预测分析 公司业务分为物业管理与资产管理两部分。物业管理方面，预计24到26年收入增速 为15%、12%、10%，毛利率将修复提升，专业增值业务盈利能力短期内承压但有望回升。资产管理部 分，商业运营和企业物业运营收入预计保持双位数增长，但毛利率初期下降后回升。整体来看，公司未来三年收入增速稳定，毛利率逐步提升。 ●24:47物企深度分析及投资建议 选取了五家港股头部物企和A股一企业进行对比，当前估值低于均值，未来盈利能力回升，业绩有望释放。背靠 大型集团，市占率提升，非洲市场拓展稳健。预计未来三年净利润分别为8.44、9.2、10.83亿元，EPS分别为0.8、0.87、1.02亿元。股价对应的PE分别为13.6、12.5、10.6，维持买入评级。预计行业增速放缓，但公司关联包装收购和优质项目输送能力较强。现金流和负债情况稳健，债务偿还后现金流可能提升。风险提示包括拓展放缓、关联公司经营不及预期、销售继续下行。 问答回顾 发言人问：招商局物业的基本情况如何？ 发言人答：招商局物业成立于1998年，前身是中航善达，由招商蛇口于2019年收购并注入了招商物业。目前，招商蛇口持有公司51.16%的股份，中航国际持股11.32%，实际控制人是国资委直接管理的招商局集团。公司主要发展物业管理和资产管理两项核心业务，采用“沃土云林”模式，提供多元化的物业服务，包括机构、住宅和城市服务，并已进入全国150多个城市，管理面积达3.74亿平。同时，公司的资产管理业务以商业运营为主，持有物业出租和运营。 发言人问：招商局物业近年来的经营业绩表现怎样？ 发言人答：近四年，招商局物业收入增速均超过20%，2023年总收入为156亿，今年前三季度收入为121.6亿。尽管扣费规模净利润同比增长10.2%，但整体业绩增速有所下降，销售毛利率和净利率分别下降了1.4和0.5个百分点至12.7%和5.8%。从收入业务构成来看，物业管理是公司的核心主业，占比81%，而专业增值和其他业务板块占比较小，物业管理毛利率有所提升，但专业增值服务受房地产销售下滑影响，毛利率出现下滑。 发言人问：招商局物业的基础物管业务发展态势如何？ 发言人答：公司的基础物管业务是其资源平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的基础，为各个物业项目提供诸如保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色保障服务。得益于招商蛇口的规模扩张和第三方规模的稳步拓展，公司整体在管面积保持增长，截至今年上半年末，在管项目超过2200个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.85亿平，同比增速为16.5%，在主流物管企业中处于第二梯队。其中，第三方在管面积占比67%，非住宅业态在管面积为2.52亿平，同比增长26.8%，占比66%，显示出较好的成长性和独立性。 发言人问：公司备注业务的发展情况如何？ 发言人答：自2018年以来，公司的备注业务占比持续提升，并且在头部房企中保持最高水平。从新签合同规模看，每年都有增长，其中2023年上半年新签合同金额为18.9亿元，同比增长0.3%，增速有所放缓；第三方合同占比高达92%。 发言人问：公司外扩能力和业态分布如何？ 发言人答：公司的外扩能力非常出色，飞数占比达90%。业态分布上，商办园区、医院、学校、城市空间物业等业态相对均衡。从业态收入来看，办公业态服务单价最高，占整个非主业态收入的45%。 发言人问：公司今年上半年在各类业态的新签合同额及物管业务收入增长情况怎样？ 发言人答：今年上半年，公司新签的非洲烟台合同额为16.2亿元，占比86%，并拓展了多个大客户服务项目。物管业务自2019年起保持增长态势，2023年收入为121.1亿，同比增长20.4%，而今年上半年收入为63.6亿，同比增长16%。 发言人问：公司物管业务的盈利能力如何？ 发言人答：2023年公司物管毛利率下降至8.8%，处于行业较低水平，但今年上半年有所增长。毛利率较低主要是由于历史遗留项目较多且分散导致管理成本较高，以及业态占比以公开市场招投标获取的非洲业态为主，市场竞争下利润偏低。随着关联方交易规模增大、物业费价格有望上升以及人工成本压降，公司物管毛利率有望持续改善。 发言人问：公司单月在管收费水平如何？ 发言人答：公司在2023年的单方收入为3.08元每平每月，在主流物管企业中排名第一，这得益于关联方项目品质高、布局城市能级高以及办公业态占比高等因素。 发言人问：招商蛇口的销售情况及拿地情况如何？ 发言人答：招商蛇口2023年的销售金额为2936亿，市占率2.5%，今年上半年销售规模有所下降，市占率下滑至2.1%，行业排名保持前五。拿地方面，2020至2023年拿地金额均超过千亿，2023年拿地55宗，权益比76.5%，拿地强度38.6%。 发言人问：公司的增值业务发展情况如何？ 发言人答：公司增值业务分为平台增值和专业增值两大类。平台增值业务今年上半年实现营收2.5亿，同比增长4%，毛利率9.9%；专业增值业务收入9.23亿，同比下降3.4%，毛利率11.1%，但受房地产销售下行和飞猪业态市场竞争加剧影响，整体毛