中国房地产周报：改善雏型尚未稳固

中国房地产周报|2024年11月11日至17日 改善雏型尚未稳固 新房成交量同比转跌，一线城市保持增长 上周(至11月17日)30大中城市商品新房成交量达214万平方米，同比下跌3.1%，差于前周的29.9%降幅，环比下跌10.1%，优于前周的28.3%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低49.7%及47.6%(注：前周对比相关年份同期分别低37.8%及 36.0%)。一线城市保持增长，同比上升42.0%，但涨幅低于前周的51.2%。一线新房成交量：深圳年初至今累计超越去年同期 深圳年初至今(至11月17日)一手商品住宅累计成交量为284万平方米，超越去年同期 0.9%。北京、上海、广州相关累计成交量分别为495万、980万、629万平方米，低于去年同期25.1%、22.9%、10.6%。 去库存指标环比转逊 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为32%，与去年的33%大致持平，但低于前周的47%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的 77.9但高于前周的56.0。 土地成交量同比跌幅略减，但一线城市同比转跌 100大中城市成交土地规划建筑面积为2,834万平方米，同比下跌8.2%，环比增加48.8%，同比变化略优于前周的8.5%同比下跌。一线城市同比转跌80.7%。 财政部：实质上降低契税、土地增值税、增值税 11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，兑现利好税收政策的预示，实质上降低契税、土地增值税、增值税。 10月份统计局数字好坏参半 10月新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。另一方面，10月一线地市(北上广深)新建商品住宅价格同比变化理想。相对9月同比变化，10月同比升幅增加，跌幅放慢/收缩。 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍下跌，并落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周分别落后大市6.8、7.9、11.2、4.1、1.2个百分点。中国香港/海外开发商、房托全周全周分别略为领先大市0.4、2.4个百分点。 评论：上周数字反复 经过前两周新房成交量同比增长后，上周数字反复，新房成交量同比下跌，两项去库存指标(开盘去化率及商品房存销比)环比转逊。虽然如此，一级城市仍然表现理想，例如上周相关新房成交量保持增长，同比上升42.0%。一线城市带动的市场改善雏型尚未稳固，仍需未来数周数据印证。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2024年11月15日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20241113-中国房地产周报(2024.11.04- 11.10)：改善雏型正在印证中 20241106-中国房地产周报(2024.10.28- 11.03)：期待已久的喜讯 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比转跌，一线城市保持增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至11月17日)30大中城市商品新房成交量达214万平方米，同比下跌3.1%，差于前周的29.9%降幅，环比下跌10.1%，优于前周的28.3%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低49.7%及47.6%(注：前周对比相关年份同期分别低37.8%及36.0%)(见图表9至 12)。 一线城市保持同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高80.0%及8.9%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+42.0%、-19.4%、-12.6%(前周同比：+51.2%、+20.4%、+29.2%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+6.6%、-23.9%、+1.9%(前周环比：-33.8%、-27.4%、-20.7%)。 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 100 400 50 300 0 200 -50 100 -100 0 -150 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米) 同比增长(%) 140 120 100 80 60 40 20 0 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表9：30大中城市商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 图表10：30大中城市(一线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 成交面积(万平方米)成交面积(万平方米) 600 500 400 300 200 100 0 01040710 120 100 80 60 40 20 0 01040710 2018年2019年2024年2018年2019年2024年 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 图表11：30大中城市(二线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期)图表12：30大中城市(三线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 成交面积(万平方米)成交面积(万平方米) 400200 300150 200100 10050 0 01040710 2018年2019年2024年 0 01040710 2018年2019年2024年 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计超越去年同期 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至11月17日)一手商品住宅 累计成交量为284万平方米，超越去年同期0.9%。北京、上海、广州相关累计成交量分别为495万、980万、629万平方米，低于去年同期25.1%、22.9%、10.6%。 图表13：北京年初至今一手商品住宅累计成交(2024年对比过去同期) 图表14：上海年初至今一手商品住宅累计成交(2024年对比过去同期) 成交面积(百万平方米) 10 6.16 6.35 6.92 6.61 4.95 3.93 8 6 4 2 8.90 成交面积(百万平方米)15 12.71 11.9411.93 11.78 11.03 9.80 14 13 12 11 10 14.41 0 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 9 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 图表15：广州年初至今一手商品住宅累计成交(2024年对比过去同期) 图表16：深圳一手商品住宅年初至今累计成交(2024年对比过去同期) 成交面积(百万平方米)11 9.32 7.77 8.06 7.097.04 6.29 10 9 8 7 6 5 4 10.37 成交面积(百万平方米)5 4.32 3.69 3.04 3.24 2.822.84 2.46 4 3 2 1 0 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比下跌 图表17：重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数) 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为32%，与去年的33%大致持平，但低于前周的47%。截至11月17日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 去化率(%)90 80 70 60 50 40 30 20 10 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比增加 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为57.6，低于去年同期的78.6但高于前周的54.8。按面积，十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的77.9但高于前周的56.0。一线地市存销比为39.8，低于去年同期的68.3但高于前周的38.8。二线地市存销比达86.8，高于去年同期的86.0及前周的80.8。 图表18：十大城市商品房存销比(按套数) 图表19：十大城市商品房存销比(按面积) 比例(x) 360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 比例(x)360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表20：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积) 图表21：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积) 比例(x) 比例(x) 310 260 210 160 110 60 10 410 310 210 110 10 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比跌幅略减，但一线城市同比转跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,834万平方米，同比下跌8.2%，环比增加48.8%，同比变化略优于前周的8.5%同比下跌。 一