中国房地产周报：改善雏型尚未稳固

改善雏型尚未稳固 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比转跌，一线城市保持增长 上周(至11月17日)30大中城市商品新房成交量达214万平方米，同比下跌3.1%，差于前周的29.9%降幅，环比下跌10.1%，优于前周的28.3%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低49.7%及47.6%(注：前周对比相关年份同期分别低37.8%及36.0%)。一线城市保持增长，同比上升42.0%，但涨幅低于前周的51.2%。 一线新房成交量：深圳年初至今累计超越去年同期 深圳年初至今(至11月17日)一手商品住宅累计成交量为284万平方米，超越去年同期0.9%。北京、上海、广州相关累计成交量分别为495万、980万、629万平方米，低于去年同期25.1%、22.9%、10.6%。 来源：彭博、中泰国际研究部 去库存指标环比转逊 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为32%，与去年的33%大致持平，但低于前周的47%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的77.9但高于前周的56.0。 土地成交量同比跌幅略减，但一线城市同比转跌 100大中城市成交土地规划建筑面积为2,834万平方米，同比下跌8.2%，环比增加48.8%，同比变化略优于前周的8.5%同比下跌。一线城市同比转跌80.7%。 财政部：实质上降低契税、土地增值税、增值税 11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，兑现利好税收政策的预示，实质上降低契税、土地增值税、增值税。 相关报告 20241113-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.04-11.10)：改善雏型正在印证中 10月份统计局数字好坏参半 20241106-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.28-11.03)：期待已久的喜讯 10月新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。另一方面，10月一线地市(北上广深)新建商品住宅价格同比变化理想。相对9月同比变化，10月同比升幅增加，跌幅放慢/收缩。 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍下跌，并落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周分别落后大市6.8、7.9、11.2、4.1、1.2个百分点。中国香港/海外开发商、房托全周全周分别略为领先大市0.4、2.4个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：上周数字反复 经过前两周新房成交量同比增长后，上周数字反复，新房成交量同比下跌，两项去库存指标(开盘去化率及商品房存销比)环比转逊。虽然如此，一级城市仍然表现理想，例如上周相关新房成交量保持增长，同比上升42.0%。一线城市带动的市场改善雏型尚未稳固，仍需未来数周数据印证。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比转跌，一线城市保持增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至11月17日)30大中城市商品新房成交量达214万平方米，同比下跌3.1%，差于前周的29.9%降幅，环比下跌10.1%，优于前周的28.3%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低49.7%及47.6%(注：前周对比相关年份同期分别低37.8%及36.0%)(见图表9至12)。 一线城市保持同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高80.0%及8.9%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+42.0%、-19.4%、-12.6%(前周同比：+51.2%、+20.4%、+29.2%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+6.6%、-23.9%、+1.9%(前周环比：-33.8%、-27.4%、-20.7%)。 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计超越去年同期 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至11月17日)一手商品住宅累计成交量为284万平方米，超越去年同期0.9%。北京、上海、广州相关累计成交量分别为495万、980万、629万平方米，低于去年同期25.1%、22.9%、10.6%。 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月17日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比下跌 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为32%，与去年的33%大致持平，但低于前周的47%。截至11月17日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比增加 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为57.6，低于去年同期的78.6但高于前周的54.8。按面积，十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的77.9但高于前周的56.0。一线地市存销比为39.8，低于去年同期的68.3但高于前周的38.8。二线地市存销比达86.8，高于去年同期的86.0及前周的80.8。 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比跌幅略减，但一线城市同比转跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,834万平方米，同比下跌8.2%，环比增加48.8%，同比变化略优于前周的8.5%同比下跌。 一线城市同比转跌。一线城市成交建筑面积同比下跌80.7%，环比下跌48.2%至42万平方米，同比变化差于前周的25.7%同比增长。二线城市成交建筑面积同比上升5.9%，环比增加19.3%至683万平方米，同比变化差于前周的28.2%同比增长。三线城市成交建筑面积同比下跌5.1%，环比增长68.6%至2,109万平方米，同比变化优于前周的20.3%同比下跌。 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月17日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 财政部：实质上降低契税、土地增值税、增值税 11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，兑现早前提出利好税收政策的预示。是次政策要点：(一)1%契税的标准由90平方米提高到140平方米；(二)土地增值税预征率下限降低0.5个百分点；(三)原针对北上广深购买2年以上非普通住房征收增值税的规定停止执行。契税标准更改实际上等同降低，可推动居民刚性需求。下降土地增值税尤其有助财务困难的开发商。增值税停止执行利好房地产销售。 10月份统计局数字好坏参半 上周五(11月15日)，统计局公布多项10月份数字，好坏参半。2024年10月，当月房地产开发投资完成额同比下跌11.8%至7,629亿元人民币，降幅多于9月的9.4%。房屋新开工面积同比下跌26.6%至5,176万平方米，降幅多于9月的20.0%。竣工面积同比下跌19.7%至5,179万，降幅少于9月的31.3%。新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。 2024年10月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.2%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.6%、6.0%、6.6%，降幅分别大致多于9月的6.1%、4.7%、5.7%、6.6%。细看一线地市，相关新建商品住宅价格同比变化理想。相对9月同比变化，10月同比升幅增加，跌幅放慢/收缩。北京及广州同比降幅仅分别增加0.3个及0.1个百分点至4.9%及10.4%(注：9月降幅增加1.0个及0.2个百分点)。深圳同比降幅减少0.5个百分点至8.1%。上海同比涨幅扩大0.1个百分点至5.0%。 内房港股表现 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍下跌，并落后大市(恒生指数)，当中开发商较明显。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周分别平均下跌13.1%、14.1%、17.5%、10.3%、7.5%，落后大市6.8、7.9、11.2、4.1、1.2个百分点。中国香港/海外开发商、房托全周分别平均下跌5.9%、3.8%，略为领先大市0.4、2.4个百分点。 评论 上周数字反复 经过前两周新房成交量同比增长后，上周数字反复，新房成交量同比下跌，两项去库存指标(开盘去化率及商品房存销比)环比转逊。虽然如此，一级城市仍然表现理想，例如上周相关新房成交量保持增长，同比上升42.0%。一线城市带动的市场改善雏型尚未稳固，仍需未来数周数据印证。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 10月份新开工/竣工面积比例同比下跌 2024年10月，当月房地产开发投资完成额同比下跌11.8%至7,629亿元人民币，降幅多于9月的9.4%。房屋新开工面积同比下跌26.6%至5,176万平方米，降幅多于9月的20.0%。竣工面积同比下跌19.7%至5,179万，降幅少于9月的31.3%。新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。商品房销售面积同比下跌1.6%至7,646万平方米，同比降幅少于9月的10.8%。 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：W