中国房地产周报：改善雏型正在印证中

改善雏型正在印证中 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比涨幅增加，一线城市保持增长 上周(至11月10日)30大中城市商品新房成交量达238万平方米，同比上升29.9%，增幅多于前周的28.5%，环比下跌28.3%，差于前周的31.7%环比上升，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低37.8%及36.0%(注：前周对比相关年份同期分别低25.4%及11.5%)。连续第二周保持同比增长。一线城市保持同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高76.0%及20.0%。 去库存指标表现分化 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为47%，与去年同期持平，但低于前周的54%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为56.0，低于去年同期的65.5及前周的57.2。 来源：彭博、中泰国际研究部 土地成交量整体同比转跌，但一线城市维持上升 100大中城市成交土地规划建筑面积为1,448万平方米，同比下跌30.4%，环比下跌64.3%，同比变化差于前周的33.1%同比增长。一线城市维持同比上升。一线城市成交建筑面积同比上升25.7%，环比下跌35.5%至81万平方米，同比变化差于前周的29.6%同比增长。二线城市成交建筑面积同比上升2.4%，环比下跌58.1%至457万平方米，同比变化优于前周的10.2%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下跌42.0%，环比下跌68.0%至910万平方米，同比变化差于前周的63.5%同比上升。 财政部：支持房地产市场税收政策即将推出 相关报告 11月8日，人大常委会举行新闻发布会，宣布建议增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务的决议。在当日发布会上，财政部部长蓝佛安表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。至于关于支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面的专项债券，他表示财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 20241106-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.28-11.03)：期待已久的喜讯 20241030-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.21-10.27)：个别指标表现突出 内房港股大致领先大市 上周内房港股普遍上涨，大致领先大市(恒生指数)，民企开发商较明显。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介全周分别平均上升5.1%、5.2%、12.6%、1.9%、3.1%，领先大市4.0、4.2、11.5、0.8、2.1个百分点。房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升0.7%、0.6%，落后大市0.4、0.5个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：一线城市保持同比增长属于好现象 上周及前周数据显示，一线城市的新房及土地成交量皆保持同比增长。这均属于好现象。当中上周一线城市新成交量对比2018及2019年同期更分别高76.0%及20.0%。传统上，一线城市改善往往是整体市场恢复的预示。期待未来数周数据以印证市场改善雏型是如何。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。(注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比涨幅增加，一线城市保持增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至11月10日)30大中城市商品新房成交量达238万平方米，同比上升29.9%，增幅多于前周的28.5%，环比下跌28.3%，差于前周的31.7%环比上升，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低37.8%及36.0%(注：前周对比相关年份同期分别低25.4%及11.5%)(见图表9至12)。连续第二周保持同比增长。 一线城市保持同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高76.0%及20.0%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+51.2%、+20.4%、+29.2%(前周同比：+104.9%、+5.9%、+20.7%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-33.8%、-27.4%、-20.7%(前周环比：+26.9%、+53.3%、-3.1%)。 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比下跌 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为47%，与去年同期持平，但低于前周的54%。截至11月10日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比整体环比下跌，虽一线城市略升 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为54.8，低于去年同期的66.1及前周的55.0。按面积，十大城市商品房存销比为56.0，低于去年同期的65.5及前周的57.2。一线地市存销比为38.8，低于去年同期的59.6但略高于前周的37.4。二线地市存销比达80.8，高于去年同期的70.1但低于前周的90.1。 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量整体同比转跌，但一线城市维持上升 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,448万平方米，同比下跌30.4%，环比下跌64.3%，同比变化差于前周的33.1%同比增长。 一线城市维持同比上升。一线城市成交建筑面积同比上升25.7%，环比下跌35.5%至81万平方米，同比变化差于前周的29.6%同比增长。二线城市成交建筑面积同比上升2.4%，环比下跌58.1%至457万平方米，同比变化优于前周的10.2%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下跌42.0%，环比下跌68.0%至910万平方米，同比变化差于前周的63.5%同比上升。 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 财政部：支持房地产市场税收政策即将推出 11月8日，人大常委会举行新闻发布会，表示已批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》的决议。决议建议增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，但没有提及支持房地产行业的新增具体措施。 在当日发布会上，财政部部长蓝佛安表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。至于关于支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面的专项债券，他表示财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 内房港股表现 内房港股大致领先大市 上周内房港股普遍上涨，大致领先大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介全周分别平均上升5.1%、5.2%、12.6%、1.9%、3.1%，领先大市4.0、4.2、11.5、0.8、2.1个百分点。房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升0.7%、0.6%，略为落后大市0.4、0.5个百分点。 评论 一线城市保持同比增长属于好现象 上周及前周数据显示，一线城市的新房及土地成交量皆保持同比增长。这均属于好现象。当中上周一线城市新成交量对比2018及2019年同期更分别高76.0%及20.0%。传统上，一线城市改善往往是整体市场恢复的预示。期待未来数周数据以印证市场改善雏型是如何。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 9月份新开工/竣工面积比例保持同比增长 2024年9月，当月房地产开发投资完成额同比下跌9.4%至9,396亿元人民币，降幅多于8月的8.5%。房屋新开工面积同比下跌20.0%至6,586万平方米，降幅多于8月的17.2%。竣工面积同比下跌31.3%至3,422万，降幅少于8月的36.5%。新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期的1.65，反映市场对长远前景相对较看好。商品房销售面积同比下跌10.8%至9,682万平方米，同比降幅少于8月的12.6%。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 10月份百城住宅平均价格同比上升 2024年10月，百城住宅平均价格同比上升2.1%至16,532元人民币/平方米，升幅优于9月的1.9%。当中一线及二线城市分别同比上升2.3%及1.2%至44,569元及15,162元人民币/平方米，同比变化率优于9月的1.9%及1.1%。三线城市则同比略跌至9,994元人民币/平方米，低于9月的10,000元。 上述百城住宅平均价格由中指研究院编制，抽查自现况成交价。在统计方法上，这与由国家统计局采用网签价格所编制的70个大中城市新建商品住宅价格指数不同。理论上后者存在一定滞后性。 比较两者同比增长走势，2019-23年期间前者略领先后者。但今年年初至9月差距扩大，尤其是一二线地市，当前者明显同比上升，后者仍同比下跌(见图表34至37)。 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年