房地产行业统计局数据点评：销售改善，政策刺激显效果

销售改善，政策刺激显效果 ——房地产行业统计局数据点评 房地产证券研究报告/行业定期报告2024年11月17日 ： 评级增持（维持） 重点公司基本状况 （元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 10.11 1.53 1.0 1.13 1.21 1.27 6.6 10.0 8.9 8.4 8.0 买入 10.95 0.56 0.7 0.85 1.02 1.19 19.56 15.8 12.9 10.7 9.2 买入 30.75 0.97 1.3 1.59 1.90 2.23 19.7 22.2 17.9 15.0 12.8 买入 31.30 2.01 2.5 2.95 3.42 3.93 20.5 11.5 9.8 8.5 7.4 买入 股价EPSPE 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 基本状况 上市公司数103 行业总市值(亿元)12,895.47 行业流通市值(亿元)12,385.75 行业-市场走势对比 相关报告 1、《两单REITs变更回收资金投向》 2024-11-17 2、《契税调降落地，二手房成交量回稳》2024-11-17 3、《“重头戏”增量政策落地，二手房成交改善》2024-11-10 简称评级 保利发展招商积余华润万象生 活 保利物业 备注：股价使用2024年11月16日收盘价 报告摘要 事件：国家统计局公布数据显示，2024年1-10月，商品房销售面积77930万平方米，同比-15.8%，商品房销售额76855亿元，同比-20.9%。全国房地产开发投资86309亿元，同比-10.3%。 销售显著回升，政策发力有效果 2024年1-10月销售面积同比-15.8%，较2024年1-9月的增速上升1.3pct，1-1 0月销售金额同比-20.9%，较2024年1-9月的增速上升1.8pct，10月行业销售增速明显回升，市场情绪回稳，我们认为，一方面是政策持续放松的效应开始显现，更重要的是政治局会议提出的“止跌回稳”，让市场信心得以修复。当前政策延续5月后的放松态势，各城市进一步下调住房贷款利率、存量房贷利率和公积金贷款利率，同时，重点城市放松限购门槛，各地“去库存”政策频出。我们预计，在“止跌回稳”的基调下，行业的各类放松政策有望持续出台，并推动销售逐步企稳。 投资依旧下行，新开工回落，竣工数据环比小幅上升 2024年,1-10月房地产投资同比-10.3%，较1-9月增速下降了0.2pct；1-10月新开工面积增速同比-22.6%，较1-9月的增速下降0.4pct，1-10月竣工面积同比下降23.9%，较1-9月的增速上升0.5pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也将加大拿地力度，行业投资数据有望探底回稳。 资金来源数据环比回暖，未来改善可期 2024年1-10月房地产开发企业到位资金同比-19.2%，较1-9月的增速上升0.8pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.4%、-19.1%、-10.5%、-27.7%及-32.8%，国内贷款及自筹资金持续下滑，其余数据小幅回升。当前，行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、国新会也表态将大幅提升“项目融资白名单”的信贷额度，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 投资建议：2024年1-10月房地产行业销售数据各项数据仍在低位徘徊，随着“止跌回稳”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注贝壳、绿城中国、越秀地产和华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时 内容目录 1.行业宏观数据汇总3 2.销售显著回升，政策发力有效果4 3.投资依旧下行，新开工回落，竣工数据环比小幅上升6 4.资金来源数据环比回暖，未来改善可期7 5.政策继续放松，房价增速同比下滑7 6.板块龙头公司处于高位，看好长期投资价值8 7.投资建议8 8.风险提示9 图表目录 图表1：行业宏观数据汇总3 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2024年1-9月，分城市月度数据滞后全国数据） ....................................................................................................................................3 图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速4 图表4：30大中城市成交面积同比增速4 图表5：销售均价及当月同比增速5 图表6：各都市圈销售面积累计同比增速5 图表7：库存总面积及同比增速5 图表8：各类商品房库存面积同比增速5 图表9：分地区销售面积增速5 图表10：PSL新增投放与累计同比增速5 图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比6 图表12：土地购置与成交情况6 图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率6 图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比6 图表15：房地产开发到位资金累计同比增速7 图表16：住房贷款利率走势7 图表17：70城房价指数当月同比7 图表18：全国住宅库销比7 图表19：M2同比增速8 图表20：A股地产板块市盈率8 图表21：H股地产板块市盈率8 1.行业宏观数据汇总 2024年1-10月，商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，增速较2024年1-9月上升1.3pct。其中，住宅销售面积下降17.7%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积下降6.0%。商品房销售额76855亿元，同比下降20.9%，增速较2024年1-9月上升1.8pct。其中，住宅销售额下降22.0%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降13.7%。2024年1-10月，全国房地产开发投资完成额86309亿元，同比下降10.3%，增速较2024年1-9月下降0.2pct。其中，住宅投资65644亿元，同比下降10.4%，增速与2024年1-9月上升0.1pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为76.1%。 图表1：行业宏观数据汇总 来源：WIND，中泰证券研究所 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2024年1-9月，分城市月度数据滞后全国数据） 来源：WIND，中泰证券研究所 2.销售显著回升，政策发力有效果 2024年1-10月销售面积同比-15.8%，较1-9月的增速上升1.3pct，1-10月销售金额同比-20.9%，较1-9月的增速上升1.8pct，住宅项销售金额同比下降22.0%。整体来看，住宅销售表现弱于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-14.4%、-17.2%、-17.5%和-12.4%，东北地区表现最强，各区域销售增速均表现不佳。2024年1-10月行业销售增速仍处下行阶段，10月行业销售增速明显回升，市场情绪回稳，我们认为，一方面是政策持续放松的效应开始显现，更重要的是政治局会议提出的“止跌回稳”，让市场信心得以修复。当前政策延续5月后的放松态势，各城市进一步下调住房贷款利率、存量房贷利率和公积金贷款利率，同时，重点城市放松限购门槛，各地“去库存”政策频出。我们预计，在“止跌回稳”的基调下，行业的各类放松政策有望持续出台，并推动销售逐步企稳。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。从销售数据当月值来看（图5），1-10月销售均价仍在低位徘徊，但10月有所回升。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市近期出现反弹。分都市圈来看 （图6），2024年1-10月份，各都市圈的累计销售数据持续下滑。从库存情况来看，在过去一段时间市场销售遇冷的情况下，我国商品房库存面积整体仍在高位。 图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速图表4：30大中城市成交面积同比增速 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 图表5：销售均价及当月同比增速图表6：各都市圈销售面积累计同比增速 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 图表7：库存总面积及同比增速图表8：各类商品房库存面积同比增速 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 图表9：分地区销售面积增速图表10：PSL新增投放与累计同比增速 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 3.投资依旧下行，新开工回落，竣工数据环比小幅上升 2024年，1-10月房地产投资同比-10.3%，较1-9月增速下降了0.2pct；1-10月新开工面积增速同比-22.6%，较1-9月的增速下降0.4pct，1-10月竣工面积同比下降23.9%，较1-9月的增速上升0.5pct。 我们认为，在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也将加大拿地力度，行业投资数据有望探底回稳。 图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比 图表12：土地购置与成交情况 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所  图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 4.资金来源数据环比回暖，未来改善可期 2024年1-10月房地产开发企业到位资金同比-19.2%，较1-9月的增速上升0.8pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为 -6.4%、-19.1%、-10.5%、-27.7%及-32.8%，国内贷款及自筹资金持续下滑，其余数据小幅回升。当前，行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、国新会也表态将大幅提升“项目融资白名单”的信贷额度，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 图表15：房地产开发到位资金累计同比增速图表16：住房贷款利率走势 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 5.政策继续放松，房价增速同比下滑 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，近期房价增速仍为负增长，一定程度上反映了前期较冷的销售表现。由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动