房地产行业研究周报：政策显效，量价修复，保持乐观

房地产行业研究周报

1. 本周观点：政策显效，量价修复，保持乐观

• 政策显效：10月商品房销售显著回暖，投资、开工降幅扩大。
• 量价修复：1-10月份，新建商品房销售面积同比下降15.8%，销售额下降20.9%；全国房地产开发投资同比下降10.3%。
• 房价回升：10月70城新房价格环比降幅收窄，一线城市新房价格环比下降0.2%，二、三线城市环比均降0.5%；二手房价格方面，70城二手房价格环比下降0.48%，一线城市二手房价格环比首次转涨。
• 预期改善：国家统计局对70个大中城市月度房价问卷调查显示，预期未来半年房价保持稳定或上涨的受访者比例提升。

2. 成交概览

• 新房市场

  • 11月9日-15日，60城商品房成交面积为343万平，月度同比+11.31%，相较上月改善18.05pct。
  • 一线城市、二线城市、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为104、217、22万平，同比增速分别为+2.71%、-24.45%、+36.51%。

• 二手房市场

  • 11月9日-15日，二手房市场成交面积为214万平，月度同比+24.02%，相较上月改善7.23pct。

• 土地市场

  • 本周土地市场成交建筑面积1900万平，滚动12周同比1.93%；成交总额413亿元，滚动12周同比-15.04%。

3. 投资建议

• 政策预期：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。
• 配置方向：
  • 优先考虑：非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；具备投资及改善产品优势的龙头房企；区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；二手中介受益于存量交易景气度提升。
  • 具体标的包括：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等；越秀地产、城建发展、建发国际集团等；中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；贝壳等。

4. 风险提示

• 行业信用风险蔓延；
• 行业销售下行超预期；
• 因城施策力度不及预期。