地产行业周报税费减免细则落地，一线二手房热度有望延续

证券研究报告 税费减免细则落地，一线二手房热度有望延续 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年11月17日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：我们预计2025年投资、销售同比降5-10%。本周重点50城新房成交环比降5.5%，但11月(截至15日）日均成交同比升7.2%。统计局披露的10月单月销售面积同比降1.6%，降幅较9月收窄9.4pct，但单月投资增速降幅扩大3pct至12.3%。由于二手房分流刚需、拿地开工下滑带来优质供应不足、二线郊区及三四线楼市承压，我们预计2025年全国商品房销售仍将下滑5-10%，投资复苏将滞后于销 售，预计2025年投资同比降5-10%。 税费减免细则落地，一线二手房短期成交有望维持高位。一方面将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米，另一方面明确北上广深若取消非普住宅标准，则持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），降低二手非普宅交易摩擦成本。我们认为税费优惠政策更为边际利好二套房及非普宅等改善客群，预计短期一线城市二手房成交有望维持高位，同时重申“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”。 中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或迎个股机会。随着政策陆续落地及销售增速回落，短期地产板块波动加大，建议投资者更多关注中线布局，再次强调中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。 维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管 （中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：税费减免细则落地，财政发力降低购房成本 市场运行监测：1）成交：环比回落，后市有待观察。本周（11.9-11.15）50城新房成交2.2万套，环比降5.5%；20城二手房成交2.2万套，环比降10.2%。11月（截至15日）重点50城新房日均成交同比升7.2%，环比降1.6%；重点20城二手房日均成交同比升26.9%，环比 升24.9%。2）库存环比下降，去化周期20.3个月。16城取证库存9681万平，环比降0.2%，去化周期20.3个月。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面6110.5万平、成交建面1899.5万平，环比降7.7%、降53.8%；成交溢价率5.9%，环比升3pct；其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、29.9%、65.8%，环比分别升1.2pct、升3.1pct、降4.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行48.8亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌8.92%，跑输沪深300（-3.29%）；当前地产板块PE（TTM）40.8倍，估值处于近五年99.1%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年11月12日自然资源部 运用地方政府专项债券收回的存量闲置土地，原则上当年不再用于房地产开发 2024年11月12日河源 出台8条措施促进楼市平稳健康发展，支持港澳居民来本市购房 2024年11月12日广州 房票可购买房源为广州市全域范围内可售 的新建商品房 2024年11月13日青岛 优化调整住房公积金租房提取政策 南海诸岛 2024年11月13日中央 契税将现行享受1%低税率优惠的面积标准 由90平米提高到140平米 偏松偏紧中性 2024年11月14日长沙 商品住房取得不动产权证可上市交易 成交：环比回落，后市有待观察 点评：本周（11.9-11.15）50城新房成交2.2万套，环比降5.5%；20城二手房成交2.2万套，环比降10.2%。11月（截至15日）重点50城新房日均成交同比升7.2%，环比降1.6%；重点20城二手房日均成交同比升26.9%，环比升24.9%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.2823.5.2823.9.2824.1.2824.5.2824.9.28 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.112024.12024.32024.52024.72024.92024.11W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期20.3个月 点评：16城取证库存9681万平，环比降0.2%，去化周期20.3个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.18 22.4.15 22.6.10 22.8.5 22.9.3022.11.2523.1.27 23.3.24 23.5.19 23.7.14 23.9.8 23.11.323.12.2924.2.23 24.4.19 24.6.14 24.8.9 0 24.10.4 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面6110.5万平、成交建面1899.5万平，环比降7.7%、降53.8%；成交溢价率5.9%，环比升3pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比4.3%、29.9%、65.8%，环比分别升1.2pct、升3.1pct、降4.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.112024.22024.52024.8W10.14W11.423.1.1623.6.1623.11.1624.4.1624.9.16 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（11.4-11.10） 151 908276 65 2023.112024.22024.52024.8W10.14W11.4 泸州石家庄潍坊宁波盐城 流动性环境：资金价格普遍上行 资金价格普遍上行。R001上行0.17BP至1.62%，R007上行2.54BP至1.83%。截至11 月15日，OMO存量（MA10）余额为6224.4亿元，较11月8日减少6349.2亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行2.54BP(%) 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 1/152/153/154/155/156/157/158/159/1510/1511/1512/15 资金价格普遍上行（%） 2024-11-82024-11-15涨跌幅 （BP） 1D 1.61 1.62 0.17 R 7D 1.80 1.83 2.54 14D 1.84 1.86 1.69 1M 1.85 1.90 4.83 1D 1.48 1.48 0.17 DR 7D 1.61 1.72 11.26 14D 1.78 1.80 1.47 ON 1.46 1.47 0.90 SHIBOR 1W 1.65 1.69 4.00 1M 1.80 1.80 -0.30 3M 1.86 1.86 -0.80 8 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为48.8亿元，总偿还量为53.7亿元，净融资额为-4.9亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2658.8亿元，同比23年约增加6.13%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约321.1亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 600 500 400 300 200 100 亿元总偿还量到期+提前兑付 0 -50 -1500 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 -200 房企海外债发行 本周无房企海外债发行；10月无房企海外债发行。 地产海外债月发行量地产海外债月发行量 0.1 160 0.1 0.0 120 0.080 0.0 40 0.0 0.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.1 0.0 0.0 0.0 2024-10-212024-10-282024-11-042024-11-11 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌8.92%，跑输沪深300（-3.29%）；当前地产板块PE（TTM）40.8倍，高于沪深300的12.61倍，估值处于近五年99.1%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 本周涨跌幅 -3.29% -8.92% 50 45 40 35 30 25 20 15 传石家银综通社汽电公沪交纺计煤食基轻医建电机环建商有农钢美非国房10 300 媒油用行合信会车力用深通织算炭品础工药筑子械保筑贸色林铁容银防地 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 石电服设事 化器务备业 运服机 输饰 饮化制生装设料工造物饰备 材零金牧料售属渔 护金军产理融工 5 2019/11/62020/11/62021/11/62022/11/62023/11/62024/11/6 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前