房地产行业点评
政策背景
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了多项支持房地产市场的税收优惠政策。
主要政策内容
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契税优惠
- 提高享受1%契税税率的面积标准，由90平方米提高到140平方米。
- 北上广深可与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
- 调整后，全国范围内首套和二套住房140平方米以内统一按1%税率缴纳契税，超过140平方米首套按1.5%、二套按2%。
- 新政前一线城市二套房契税从3%降至1%或2%，购房者可节省约10万至20万元。
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增值税与土地增值税
- 北上广深若取消非普通住宅标准，则持有2年以上非普住宅免征增值税。
- 取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅继续实施免征土地增值税优惠政策。
- 各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，调整后东部地区1.5%，中部和东北地区1%，西部地区0.5%。
投资建议
- 维持积极观点：税费优惠政策更有利于改善型购房者，有助于行业“止跌企稳”。
- 重点关注：
- 历史包袱较轻、库存结构优化的房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等。
- 估值修复的房企，如万科A、金地集团、新城控股等。
- 经纪、物管、代建等细分领域的头部企业，如贝壳、中海物业、保利物业、招商积余、绿城管理控股等。
风险提示
- 政策呵护不及预期风险：若后续政策支持力度不足，楼市修复和房企现金流压力改善可能不足。
- 二手房持续分流及高品质住宅供应不足：若居民预期改善缓慢，加上二手房持续分流市场需求，楼市修复可能滞后。
- 个别房企流动性问题发酵：个别房企流动性问题可能引发连锁反应，影响行业整体稳定性。
- 房地产行业短期波动风险：短期内行业波动可能超出预期。
平安证券研究所投资评级
- 股票投资评级：强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）
- 股票投资评级：推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）
- 股票投资评级：中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）
- 股票投资评级：回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）
行业投资评级
- 行业投资评级：强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）
- 行业投资评级：中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）
- 行业投资评级：弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）
