房地产行业报告：增量政策仍有空间 积极关注后续相关细则出台

11月8日下午，全国人大常委会举行新闻发布会，会上指出支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出； 专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为增量政策仍有空间，优化税收政策有利于进一步降低居民购房成本及房企税费成本，与收储政策互相配合，楼市热度目前仍保持，后续继续积极关注相关政策细则出台情况。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为234.98万方，本年累计新房成交面积为8715.53方，累计同比-31.9%。30大中城市近四周平均成交面积为265.45万方，同比-2.6%，环比+2.1%。 其中一线城市近四周平均成交面积为105.73万方，同比+16.6%，环比+27.8%，二线城市近四周平均成交面积为114.91万方，同比-16.2%，环比+5.3%，三线城市近四周平均成交面积为44.81万方，同比+0.01%，环比+1.9%。上周重点9城商品住宅可售面积为6017.68万方，同比-5.11%，环比-0.85%，重点9城去化周期为14.89个月，其中一线城市去化周期为14.46个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为231.94万方，本年累计二手房成交面积为7078.72万方，累计同比+2.4%。重点12城近四周平均成交面积为225.73万方，同比+34.5%，环比+6.8%。截至2024/11/3全国城市二手房出售挂牌量指数为49.15，环比+1.3%，挂牌价指数为159.71，环比-0.26%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为8宗，成交住宅类土地数量为2宗，新增供应商服类土地数量为210宗，成交商服类土地数量为60宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.65，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.5。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5635.42元/平方米，溢价率为2.36%，环比+1.15pct，成交商服类土地楼面均价为3835.66元/平方米，溢价率为5.02%，环比-2.59pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.83%，沪深300指数上涨5.5%，房地产指数跑赢沪深300指数1.32pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.14%，恒生综合指数上涨1.8%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.34pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为234.98万方，本年累计新房成交面积为8715.53方，累计同比-31.9%。30大中城市近四周平均成交面积为265.45万方，同比-2.6%，环比+2.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为105.73万方，同比+16.6%，环比+27.8%，二线城市近四周平均成交面积为114.91万方，同比-16.2%，环比+5.3%，三线城市近四周平均成交面积为44.81万方，同比+0.01%，环比+1.9%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为6017.68万方，同比-5.11%，环比-0.85%，重点9城去化周期为14.89个月，其中一线城市去化周期为14.46个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为231.94万方，本年累计二手房成交面积为7078.72万方，累计同比+2.4%。重点12城近四周平均成交面积为225.73万方，同比+34.5%，环比+6.8%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/11/3全国城市二手房出售挂牌量指数为49.15，环比+1.3%，挂牌价指数为159.71，环比-0.26%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为8宗，成交住宅类土地数量为2宗，新增供应商服类土地数量为210宗，成交商服类土地数量为60宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.65，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.5。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5635.42元/平方米，溢价率为2.36%，环比+1.15pct，成交商服类土地楼面均价为3835.66元/平方米，溢价率为5.02%，环比-2.59p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.83%，沪深300指数上涨5.5%，房地产指数跑赢沪深300指数1.32pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.14%，恒生综合指数上涨1.8%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.34pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第11，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第11、第4。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：绿地控股（+23.7%）、万业企业（+23.57%）、*ST金科（+20.3%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：雅居乐集团（+17.2%）、合生创展集团（+11.55%）、保利置业（+7.02%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+9.18%）、雅生活服务（+8.78%）、恒大物业（+8.64%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。