房地产行业研究周报：如何看待房地产税费优化空间？

行业追踪（2024.11.3-2024.11.9） 11月8日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并明确了两项与房地产相关的重要增量政策。一是明确，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。二是，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房 用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 整体来看，在10月17日财政部已明确“抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税、土地增值税。”的政策指引下，我们认为房地产税收优化或优先围绕“出售端”（土增税、增值税）税费优化展开。其他增量端， 或可展望“购买端”契税和“出售端”个人所得税优化，如新房、二手房契税税率调降，针对多孩等政策定向支持人群的税费优化等方向。我们认为，①土增税，不排除免征额度上调及各梯度税率下调，预缴环节优化等可能。②增值税，不区分普住和非普宅趋势已显现，除非一线城市销售2年以上住宅增值税取消外，不排除销售2年内住宅增值税税率下调，一线普宅、非普宅增值税率下调可能。③契税，不 排除非一线城市普宅非普宅区分取消后，契税税率统一同一优化至较低水平，例如1-1.5%或更低；一线城市普宅、非普宅契税率下调。此外，不排除新房、二手房同步下调。④针对特定人群如多孩家庭所衔接房地产税费，不排除定向下调。 11月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交326万平，月度同比+10.42%，相较上月改善17.17pct；累计库存10226万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交242万平，月度同比+32.30%，相较上月改善15.51pct。10月28日-11月3日，土地市场成交建面3965万平，滚动12周同比3.48%；成交总额750亿元，滚动12周同比-17.97%；全国平均溢价率2.94%，滚动12周同比+0.18pct。 本周申万房地产指数+6.83%，较上周提升0.82pct，涨幅排名11/31，领先沪深300指数1.32pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.99%，较上周下降0.55pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.91pct；克而瑞内房股领先指数为4.30%，较上周下跌1.62pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复” 逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际 集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：如何看待房地产税费优化空间？ 11月8日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并明确了两项与房地产相关的重要增量政策。 一是明确，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。 二是，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 （一）土增税：目前实施四级超率累计机制 四级超率累计机制：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过100%、未超过200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。 土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。其中，“增值额”是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。这些扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本与费用、新建房及配套设施的成本与费用或旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产相关的税金，以及财政部规定的其他扣除项目。 免征条例：①个人销售住房暂免征收土地增值税：对于个人销售住房，包括普通住房和非普通住房，目前是暂免征收土地增值税的。②有两种情形下可以免征土地增值税：一是纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；二是因国家建设需要依法征收、收回的房地产。 （二）增值税：普宅或非普宅、个人销售购买2年以上或以内的住宅有所区分 以一线城市以上海为例，个人将购买不足2年的住房或超过两年非普宅对外销售，需申报的增值税及附加。 ①个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为5%。应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。（注：自2022年1月1日至2024年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。） ②个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，征收率为5%。 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。税收科目及减征同①。 （三）契税：目前与购房套数及普宅非普宅认定挂钩，新购新房、二手房均需缴纳 以一线城市以上海为例，个人购买属于购买人家庭住房，需缴纳契税。 ①对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。 ②个人购买家庭第二套或以上住房的，按计税价格的3%计算缴纳契税。计征契税的成交价格不含增值税。 (四）个人所得税：普宅或非普宅、个人销售购买2年以上或以内的住宅有所区分 以一线城市以上海为例，个人将购买不足2年的住房或超过两年非普宅对外销售，需申报个人所得税。 ①个人将购买不足2年的住房对外销售。按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，普通住房②按房产转让收入的1%，非普通住房按房产转让收入的2%核定征税。 ②个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。不能正确计算房屋原值和应纳税额的，征收标准同①。 此外，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。 整体来看，在10月17日财政部已明确“抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税、土地增值税。”的政策指引下，我们认为房地产税收优化或优先围绕“出售端”（土增税、增值税）税费优化展开。其他增量端，或可展望“购买端”契税和“出售端”个人所得税优化，如新房、二手房契税税率调降，针对多孩等政策定向支持人群的税费优化等方向。 我们认为，①土增税，不排除免征额度上调及各梯度税率下调，预缴环节优化等可能。②增值税，不区分普住和非普宅趋势已显现，除非一线城市销售2年以上住宅增值税取消外，不排除销售2年内住宅增值税税率下调，一线普宅、非普宅增值税率下调可能。③契税，不排除非一线城市普宅非普宅区分取消后，契税税率统一同一优化至较低水平，例如1-1.5%或更低；一线城市普宅、非普宅契税率下调。此外，不排除新房、二手房同步下调。④针对特定人群如多孩家庭所衔接房地产税费，不排除定向下调。 1.1.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。 交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 11月2日-11月8日，60城商品房成交面积为326万平，移动12周同比增速为-16.58%，增速较上期提升2.43pct；月度同比+10.42%，相较上月改善17.17pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为86、210、30万平，移动12周同比增速分别为-1.40%、-26.37%、+40.82%，增速较上期分别变化+1.01pct、+2.82pct、+1.93pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 11月2日-11月8日，17城二手房成交面积为242万平，移动12周同比增速为+8.07%，增速较上期提升2.23pct；月度同比+32.30%，相较上月改善15.51pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为59、174、9万平，移动12周同比增速分别为+34.54%、-3.08%、+170.20%，增速较上期分别变化+2.75pct、+2.19pct、+17.12pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线、三线及以下增幅扩大。 图6：17城二手房成交面积 图7：17城二手房成交面积-月度同比 图8：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图9：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图10：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 10月28日-11月3日，全国土地成交建筑面积为3965万平，滚动12周同比增速为+3.48%，较前期上升2.75pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为126、1061、2778万平，滚动12周同比增速分别为-29.28%、-3.29%、+9.99%，增速较上期分别提升+2.94pct、-2.58pct、+5.19pct，与历史相比，二线成交建面降幅扩大，一线降幅收窄，三线增幅扩大。 全国土