房地产行业报告：10月新房网签同比转正 楼市活跃度持续

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年11月4日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.10.28-2024.11.3） 行业基本情况收盘点位 2403.88 52周最高 2493.26 52周最低 1627.84 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 17% 12% 7% 2% -3% -8% -13% -18% -23% -28% -33% 2023-112024-012024-032024-062024-082024-10 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:高丁卉 SAC登记编号:S1340524080001 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《房企推盘促销力度加大助力行业止跌回稳》-2024.10.22 10月新房网签同比转正楼市活跃度持续 投资要点 根据住建部公布的数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5pct，自去年6月份连续15个月 下降后首次实现增长，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9% 自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。从去化周期来看，一 线城市去化周期也降至15个月以内，重点城市去化周期亦有所下降楼市活跃度持续，9月底以来中央及地方出台的增量政策起到了明显的作用，地产行业止跌回稳态势初显。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为328.17万方，本年累计新房成交面积为8480.56方，累计同比-32.6%。30大中城市近四周平均成交面积为256.62万方，同比-5.9%，环比+30%。 其中一线城市近四周平均成交面积为103.52万方，同比+14.6%，环 比+27.8%，二线城市近四周平均成交面积为109.12万方，同比-23.1% 环比+34.1%，三线城市近四周平均成交面积为43.99万方，同比+8.6% 环比+25.5%。上周重点9城商品住宅可售面积为6069.38万方，同比 -3.41%，环比-1.73%，重点9城去化周期为15.11个月，其中一线城 市去化周期为14.61个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 207.15万方，本年累计二手房成交面积为6487.14万方，累计同比-2.2%。重点10城近四周平均成交面积为188.91万方，同比+17.1%，环比+31.8%。截至2024/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为48.5，环比-15%，挂牌价指数为160.13，环比-0.03%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数 量为10宗，成交住宅类土地数量为25宗，新增供应商服类土地数量 为168宗，成交商服类土地数量为149宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为2.44，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.74。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6389.58元/平方米，溢价率为1.21%，环比+1.2pct，成交商服类土地楼面均价为8674.74元/平方米，溢价率为9.1%，环比+2.99pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.01%，沪深300指数下跌1.68%，房地产指数跑赢沪深300指数7.69pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.38%，恒生综合指数下跌0.59%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.97pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为328.17万方，本年累计新房成交面积为 8480.56方，累计同比-32.6%。30大中城市近四周平均成交面积为256.62万方， 同比-5.9%，环比+30%。其中一线城市近四周平均成交面积为103.52万方，同比 +14.6%，环比+27.8%，二线城市近四周平均成交面积为109.12万方，同比-23.1%， 环比+34.1%，三线城市近四周平均成交面积为43.99万方，同比+8.6%，环比 +25.5%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 500同比19年（%） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 0 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 160同比19年（%） 140 120 100 80 60 40 20 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 300 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 -80% 140同比19年（%） 120 100 80 60 40 20 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点9城商品住宅可售面积为6069.38万方，同比-3.41%，环比-1.73%， 重点9城去化周期为15.11个月，其中一线城市去化周期为14.61个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 5,800 5,600 5,400 5,200 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点9城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说 明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为207.15万方，本年累计二手房成交面积为 6487.14万方，累计同比-2.2%。重点10城近四周平均成交面积为188.91万方，同比+17.1%，环比+31.8%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 300 同比19年（%） 250 200 150 100 50 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为48.5，环比-15%，挂牌价指数为160.13，环比-0.03%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 240 220 200 180 160 140 120 2022/11/6 2022/12/6 2023/1/6 2023/2/6 2