房地产行业需要了解的数据中心（英）

房地产实践 房地产行业需要了解的数据中心 麦肯锡高级合伙人潘卡杰·萨奇德尔讨论了房地产公司如何在数据中心行业中抓住机遇。 2024年10月 数据中心房地产已经成为一个热门话题，以至于有人怀疑它是否已经被过度炒作。然而，数字化和云计算革命——以及人工智能的大规模应用——正在推动对数据中心的巨大需求 。因此，房地产公司可以通过多种方式参与该行业的增长。麦肯锡高级合伙人潘卡杰·萨奇娃与《麦肯锡全球出版》的凯蒂·麦克劳林就这些公司在成功方面需要了解的地方、权力和战略联盟进行了交谈。以下是他们对话的编辑版本。 凯蒂·麦克劳克林：数据中心是房地产行业备受关注的话题。它们值得炒作吗？ PankajSachdeva:我们认为，在未来十年里，该行业将经历一条S型的需求增长曲线，以支持将推动数字革命和持续推动云革命的基础架构。这也将支持人工智能（AI）的快速规 模化应用，而这种规模化应用很可能会发生。麦肯锡认为AI及其生成式AI具有重要意义。大约4万亿美元的全球机会.1 数据中心价值是实现这一目标所需的物理基础设施的表示。 换句话说，这是一个长期趋势，而不是炒作或快速波动的狂热。 凯蒂·麦克劳克林：你能量化预期的需求吗？ PankajSachdeva:Our专有数据中心需求模型预测说白了，目前全球数据中心关键IT需求总量约为60吉瓦。到本十年末，需求量可能会上升至约170至220吉瓦。换句话说，容量需求需要超过三倍的增长。 实际上，我们对不受供应限制的市场需求估计远高于250吉瓦。全球和美国的电力限制以及其它供应链问题并非微不足道，使得超过250吉瓦成为一个具有挑战性的目标。但市场需求确实在那里。 凯蒂·麦克劳克林：这是否意味着现有的数据中心需要扩大规模或变得更加强大？还是意味着需要建设更多且更强大的数据中心？ PankajSachdeva:这意味着以上所有因素。关键在于权力：正如我们在数据中心行业所说，从电力到市场的时间是决定市场时间的关键限制因素。一个数据中心开发项目如果能够利用现有的电力来源，在18到30个月内可以完成从头到尾的过程。但是 ，新的发电项目可能需要更长的时间。 从零开始构建将有大量的机会。这更可能发生在已经具备必要冗余电力的地点，或者能够在合理的时间框架内获得电力或生成更多电力的地方。位于能够轻松获取更多电力的地点的数据中心子集是进行改造和升级的好候选对象。 1“生成AI的经济潜力：下一个生产力前沿“，麦肯锡数字，2023年6月14日。 凯蒂·麦克劳克林：房地产公司如何参与？ PankajSachdeva：你可以把机会分成三桶。 在最基础的层面上，有一些房地产公司专门从事数据中心用地的购买。它们会购买那些他们认为能够获得所需电力和网络连接，并且符合客户需求的土地。然后，这些公司会将土地出售或出租给数据中心开发商。 在下一个类别中，包含了一些房地产公司，它们进行部分数据中心开发，然后将设施出售给开发商或最终客户。 在极端情况下，有些公司会购买土地、建设建筑，并提供电力和连接性接入，甚至完成内部建设。这种模式被称为共址模式。随后，这些设施通常会被企业或超大规模数据中心租用，成为它们的承租方。 凯蒂·麦克劳克林：什么是超定器？ PankajSachdeva:超大规模提供商是指那些建造或运营大规模数据中心的企业。最明显的例子是大型云服务提供商和最大的科技公司。他们每年都会委托建设多个数据中心以应对不断增长的云需求，而现在则是人工智能的需求。 HyperScalers使用的计算能力仅占所有计算能力的一半。到本世纪末，他们将使用其中的65％至70％。 凯蒂·麦克劳克林：让我们首先研究一下第一个机会：净土游戏。该市场发生了什么变化？ PankajSachdeva:直到最近，数据中心主要建在网络和人口密集的地区，如弗吉尼亚州北部、硅谷和达拉斯。但由于电力限制，越来越多地转向较小的城市和大都市区。 数据中心建设地点趋向偏远地区，在爱荷华州、怀俄明州、威斯康星州、阿拉巴马州及其他缺乏本地大量需求的地方也建立了数据中心。这些市场中的数据中心开发者正在投资电力和光纤网络以连接这些站点。 两者（即超大规模提供商和房地产数据中心开发商）都会进行“土地银行”操作。他们在开始建设前五、七或十年就储备土地。许多开发商的土地储备可能有成百上千英亩。他们逐步上线容量，例如，每隔两年启动一个50兆瓦或100兆瓦的项目。这很大程度上取决于他们能够部署的资金量以及他们预计租用需求何时开始。 凯蒂·麦克劳克林：谈到部分发展机会，最近的趋势是什么？ PankajSachdeva:我们观察到更多的房地产公司从单纯的土地交易转向建造“暗壳”，这实际上是一个大型仓库。然后他们将这个仓库卖给开发商或直接卖给超大规模数据中心运营商进行后续建设。 但我们also看到更多房地产公司转向“裸机”模式。这包括提供机械、电气和冷却技术，运行光纤，并可能包括建造通道和机架。 超大规模提供商自己建设约50%到70%的所需容量。但他们并不总是有时间、土地或资本来自行建设所有设施。因此，他们从第三方购买或租赁剩余部分，为房地产公司创造了机会。 凯蒂·麦克劳克林：现在是第三个机会：全面建设新的数据中心。那里发生了什么变化？ PankajSachdeva:我们称之为“共址业务”。在这种情况下，房地产公司购买或租赁土地 ，建造带电壳体，然后根据租户的要求完成建设。这些要求通常非常严格且个性化，通常需要与专门的供应链采购、工程和建筑公司进行合作。没有相关经验的参与者很难以资本效率的方式满足这些要求。 我们最近看到更多房地产公司与数据中心开发商和运营商合作，以便利用其技术专长进入共址业务。这些合作关系有的是针对具体地点或项目的，而有的则是公司/企业层面的合作。 五年前，市场供应并不像今天这样紧张。当时的大型云计算服务商和其他客户拥有更大的议价权，平均租赁期限约为5至7年。而今天的供应紧张市场已经开始出现为期10年以上的租赁合同，尽管平均租赁期限仍约为7年。 KatyMcLaughlin：数据中心的平均使用寿命是多少？ PankajSachdeva:数据中心用地的平均使用寿命通常在25到30年之间。冷却设备的使用寿命大约在10到15年之间。而电气工作，如变压器、不间断电源和电力分配单元等，的使用寿命大约在8到20年之间。 凯蒂·麦克劳克林：这使得计算变得复杂，尤其是在租赁期限从五年到十年不等的情况下。或许更准确的说法是，过时的风险有多大，投资者又能做些什么来应对呢？ PankajSachdeva:淘汰风险确实存在，但重要的是要了解其具体所在。房地产公司主要承担土地parcel和数据中心本身的建筑风险。但通常他们不承担IT硬件和软件的风险，如服务器和存储设备。这些风险通常由租户承担。 房地产公司面临的风险通常是是否有良好的光纤网络基础设施到达设施，并且冷却系统是否能够经受住时间的考验，尤其是在全球变暖的大背景下。另一个风险是设施是否可以升级，因为随着计算机性能的增强，它可能需要更多的电力支持。 凯蒂·麦克劳克林：来自竞争的风险如何-街上闪亮的新数据中心？ PankajSachdeva:迁移对于租户来说极其困难。如果数据中心的利用率已经达到80%或90%，租户通常不会承担搬迁所有服务器和IT设备以换取更现代的设备或稍微降低租金的商业风险。高利用率的数据中心的续租率往往达到90%或更高。 KatyMcLaughlin：最后，您如何描述投资者的长期机会？ PankajSachdeva:数据中心正处于一个既是结构性又是长期性的增长S型曲线中。这意味着当前市场供应相当紧张，并且在未来可能会长期保持这种状态，表明该资产类别将实现增长。 与其他房地产资产类别相比，数据中心历来具有较高的收益率。由于供应侧限制，我们不预期长期来看房地产玩家或数据中心开发商会面临显著的收益率压缩。房地产投资者寻求进入数据中心以获得更高的增长和持续的较高收益率。 是一名执行编辑 潘卡杰·萨奇德瓦是麦肯锡费城办事处的高级合伙人，凯蒂·麦克劳林是麦肯锡南加州办事处的高级合伙人 。 版权所有©2024麦肯锡公司。保留所有权利。