工业上楼：垂直整合新趋势，驱动产业升级新高度 头豹词条报告系列

Leadleo.com 工业上楼：垂直整合新趋势，驱动产业升级新高度头豹词条报告系列 陈 陈祖杰·共创作者 2024-08-01未经平台授权，禁止转载版权有问题？点此投诉 建筑业/建筑安装业/其他建筑安装业 地产建筑/建筑 行业： 行业定义 “工业上楼”指的是把重量比较轻且震动小的生产设… AI访谈 行业分类 按照生产要素的分类方式，工业上楼行业可以分为如… AI访谈 行业特征 工业上楼项目，凭借其城市核心或高新技术产业开发… AI访谈 发展历程 工业上楼行业 目前已达到4个阶段 AI访谈 产业链分析 上游分析中游分析下游分析 AI访谈 行业规模 工业上楼行业规模暂无评级报告 AI访谈SIZE数据 政策梳理 工业上楼行业相关政策5篇 AI访谈 竞争格局 AI访谈数据图表 摘要工业上楼项目通过高层工业建筑实现立体式开发，提高土地利用率，吸引高新产业入驻，促进产业多元化发展。市场规模迅速增长，得益于土地资源紧张、预制构件施工模式普及、产业转型升级及绿色可持续发展效益。预计未来市场规模将持续扩大，推动高新技术产业发展和城市产业升级。 行业定义[1] “工业上楼”指的是把重量比较轻且震动小的生产设备转移到高层，实现立体式开发的产业发展理念。该概念在土地资源相对紧张的城市或地区尤为常见，特别在部分经济发达、土地成本较高的地区。而高层工业建筑通常配备有现代化的物流、信息流管理系统，有助于企业提高生产和管理效率。除生产功能外，多层工业建筑还可 以集成研发、办公、展览等其他功能，促进产业多元化发展。 [1]1：http://paper.peopl… 2：人民日报 行业分类[2] 按照生产要素的分类方式，工业上楼行业可以分为如下类别： 工业上楼行业基于生产要素的分类 重点鼓励上楼 符合各地产业发展导向，且满足“工业上楼”五要素模型筛选要求的产业类型。主要包括计算机、通信和其他 电子设备制造业等产业 工业上楼分 类 有条件上楼类 是指需通过产业自身转型升级后能够满足“工业上楼”五要素模型筛选要求的产业类型。且鼓励上楼、不建议 上楼之外的产业，属于有条件上楼的产业 不建议上楼类 是指危化品等级高、火灾危险等级高、产生大量污染 （指不符合环境功能区划、超过主要污染物排放量总量 指标。主要为重污染，高危险产业 [2]1：深圳市光明区 行业特征[3] 工业上楼项目，凭借其城市核心或高新技术产业开发区的优越位置，吸引了众多高附加值的高新技术企业，如生物医药和新能源材料，通过技术创新实现了高产值。施工过程中，这些项目采用智能建筑管理系统、BIM技术，以及预制构件和模块化施工技术，提高了施工效率、安全性，并降低了成本。随着城市化和土地资源紧张的加剧，工业上楼市场规模正迅速扩张，受到政府政策支持和企业需求增长的双重驱动，展现出巨大的市场潜力和 发展前景。 1工业上楼项目主要汇聚高新产业，项目产值高 工业上楼项目通常选址于城市核心区域或高新技术产业开发区，依托区域的创新资源和高端人才优势，吸引高新技术企业入驻。该类企业往往具有高附加值的产品和服务，能够通过技术创新实现高产值。 2工业上楼项目施工强调智能化建设 工业上楼项目的施工过程中，智能化建设是一个关键的发展方向。这包括采用智能建筑管理系统来监控施工进度、环境条件和安全状况，以及运用建筑信息模型（BIM）技术进行施工模拟和资源优化配置。例 如，通过使用预制构件和模块化施工技术，可以实现工厂化生产和现场快速组装，减少现场施工的工作量和时间。 3工业上楼市场规模快速扩张 随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，工业上楼作为一种创新的工业空间利用模式，其市场规模正在快速扩张。一方面，城市政府为了优化产业结构和提升土地使用效率，鼓励工业上楼项目的发展，通过政策支持和优惠措施吸引投资。另一方面，企业对于高效、灵活的生产空间需求不断增长，特别是在高新技术产业领域，工业上楼项目以其优越的地理位置、先进的基础设施和良好的创新氛围，成为企业争相入驻的热点。 [3]1：https://www.china… 2：中国新闻网 发展历程[4] 日本在20世纪60年代开创了“立体城市化工业”，将工业厂房搬入城市高层建筑，随后中国香港发展了高容积率的“工业大厦”模式，适应了轻工业转型，例如新海怡广场。2005年后，珠三角地区模仿香港模式应对土地紧张，建立类似顺德天富来国际工业城的高层厂房。至2018年，深圳、东莞等城市通过政策引导，推动工 业上楼产品标准化，形成如全至科技创新园、东莞松湖智谷的高端智造型园区。 萌芽期1960~1969 最早实现“工业上楼”的国家是日本。20世纪60年代，日本开始将工业厂房转移到城市中心区域， 安置生产线于高层建筑内，这种模式被称为“立体城市化工业” 这一时期的“工业上楼”模式推动了工业生产方式的创新，为城市工业空间的立体化利用提供了先 例，对后续国家工业空间的发展产生了深远影响。 启动期1970~1999 中国香港“工业大厦”模式起源于全球产业迁移机遇，其特点是地块容积率较高，一般在3.0以上， 建筑高可达百米。随着中国香港产业的发展，工业大厦的产业门类也逐渐由轻手工业向服装、医药、电子等轻型产业演变。例如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地。 这一模式的实施，使得中国香港的工业结构得以优化，向高附加值的轻型产业转型，同时为其他地区 提供了高密度工业用地开发的范例。 启动期2000~2017 2005年之后，和中国香港毗邻的珠三角地区同样面临着土地稀缺的困境，开始借鉴中国香港“工业 大厦”模式。早期以顺德天富来国际工业城项目为代表的“高层厂房”和中国香港的工业大厦颇为相似。 为珠三角地区的工业升级和土地集约利用提供了新思路，促进了区域内工业结构的调整和产业升级。 高速发展期2018~2024 发展到2018年之后，随着深圳、东莞等地纷纷出台明文指导政策，工业上楼的产品逐渐标准化，工 业上楼的定位、体量等也在和珠三角产业类型转变相匹配，出现如全至科技创新园、东莞松湖智谷等高强度开发的智造园区。 政策引导和标准化建设，不仅提高了工业用地的使用效率，还促进了高端制造业和战略性新兴产业的 发展，为工业上楼模式的进一步推广和深化奠定了基础。 [4]1：https://www.sohu.… 2：搜狐 产业链分析 [12 工业上楼行业产业链上游主要涉及原材料供应、技术支持和建筑设计等环节，主要作用为“工业上楼”项目提供必要的物质基础和技术支持，确保项目的顺利实施；产业链中游主要涉及“工业上楼”项目的施工和管理，主要作用将上游提供的材料和技术转化为实际的建筑结构和生产空间。产业链下游主要涉及“工业上楼”项目的 运营和维护，以及最终产品的销售和服务，主要作用确保“工业上楼”项目能够高效运行，并将最终产品推向市场。[6] 工业上楼行业产业链主要有以下核心研究观点：[6] 工业上楼模式有利于建筑绿色化转型。 工业上楼模式通过垂直绿化、空中花园和开放空间的设计元素组合，实现了园区与自然环境的有机结合，有效提高了土地利用效率，同时满足了工艺生产需求。此外，新型城镇化战略的实施也为建筑工业的升级创造了战略契机，工业上楼模式能够有效促进资源节约、环境友好的产业升级，满足市场主体推动绿色产城融合的需求。 工业上楼不仅为物理空间的垂直拓展，更为功能的多元化整合。 传统制造模式被延展至设计、研发、生产、生活配套等多方面，形成了一个综合性的产业生态系统。例如，深圳的全至科技创新园和东莞松湖智谷产业园等案例展示了工业上楼如何将研发、生产、办公等功能融为一体，打造了一个多功能合一的新型工业综合体。[6] 生产制造端 建筑材料供应商、电梯扶梯制造商、关键零部件供应商及建筑设计公司等。 上游厂商 中国建筑股份有限公司 中建科工集团有限公司 查看全部 中国宝武钢铁集团有限公司 产业链上游说明 工业上楼项目需在设计层面高标准地解决层高、承重、隔振、吊装、物流等问题。 采纳“工业垂直化”策略，全方位迎合后工业时期对智能化生产设施的需求，建筑设计层面标准先行。根据工业上楼建筑设计通则，生产用房层数不宜低于4层，建筑高度不宜大于70米。例如，对于Ⅳ类生产用房，晶圆前道工艺制程生产用房层高不宜低于8米。同时承重是工业上楼项目中的关键考虑因素。例如，Ⅳ类生产用房中，半导体与集成电路的晶圆前道生产环节荷载设计不宜小于15kN/m²。 上 产业链上游 中 下 工业上楼项目要求采用节能环保的建筑新材料，以符合可持续性发展要求。 以麻混凝土为例，由大麻纤维和石灰制成，密度只有传统混凝土的15%，具有卓越的隔热性能，可减少能源消耗并提高热效率。这种可再生混合物在其生命周期中封存二氧化碳，体现了从生产到应用的可持续性。其轻质特性使其成为墙壁、地板和屋顶的理想选择，可增强结构性能，强度为普通混凝土的10倍，同时最大限度地减少对环境的影响。由于汉麻的生长过程对水需求量小，因此不需人工灌溉，且生长速度比树木快50倍，作为未来绿色建筑的原材料能保证充足供给。作为可持续材料的典型例子，大麻混凝土将生态责任与尖端建筑解决方案无缝融合，为环保建筑和设计树立先例。 品牌端 系统集成商、施工企业等。 中游厂商 中国建筑股份有限公司 查看全部 深圳市艾克瑞电气有限公司 深圳市威远精密技术有限公司 产业链中游 产业链中游说明 “工业上楼”项目大规模使用预制构件，建设效率大幅提升。 预制装配式建筑通过采用BIM与施工计量模拟、无脚手架施工、结构装修一体化等措施，可以实现工地高效率装配式建造。且与传统现场钢构建相比，预制装配式工业钢结构（PFISC）可以有效节省近40%的时间，降低27%的成本，减少30%的碳排放，并将现场浪费减少84%。其中坪山新能源汽车产业园区一期采用全装配式“工业上楼”项目，完工的项目一期共3栋建筑，用到预制构件3万多块，钢柱、钢梁、阳台、飘窗、楼梯等，装配率超过70%。 “工业上楼”项目建筑容积率较传统建筑显著提高，能有效缓解工业用地供需矛盾。 目前粤港澳大湾区城市中广州、东莞、深圳的城市土地开发强度分别为48.9%，50%，53%，远超国际城市土地开发警戒线(30%)，工业上楼成为主要趋势。而"工业上楼"项目创新的结构体系，如“高层大跨度装配整体式预应力模块化结构体系”，可实现30米以上大跨度，满足重型设备上楼和功能灵活可调的生产需求，建筑容积率通常达到3.0以上，显著高于传统单层工业建筑的容积率。当前深圳市已规划72个"工业上楼"项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2,306.5万平方米，进一步证明通过"工业上楼"项目实现集约化开发，能有效提高工业用地的利用效率。 产业链下游 渠道端及终端客户 工厂、仓库、办公楼等终端用户，以及运营维护企业。 渠道端 比亚迪股份有限公司德邦物流股份有限公司 查看全部 金龙羽集团股份有限公司 产业链下游说明 推广共享型工业垂直化模式具有重大意义，为中小企业的成长提供有力的催化作用。 相较于独立式工业垂直化模式，共享模式往往根据企业自身的特定需求来定制，具有鲜明的个性化特征，适合企业自主探索实施。其整合研发、试验、生产、存储与办公等功能的综合性产业平台，能有效缓解中小型企业面临的租金成本、空间布局和运营效率等挑战，上述因素往往导致其功能设施分布零散。从深圳土地租赁成本看，“工业上楼”厂房的平均月租金被控制在“不超过35元/平方米，而深圳传统工业用地月租超过80元/平方米的情况不在少数，部分区位较好的位置超过100元/平方米。 新一代信息技术、生物医药等高新技术产业为优先鼓励上楼产业，因此工业上楼可助力高附加值行业持续扩容。 工业垂直化模式促进产业形态的演进，满足制造业向知识密集型产业转变的需求，有效减少对土地面积的需求，为高技术产业在城市核心区域的扩展提供可能。以深圳全至科技创新园为例，始于2012年的“工业