房地产行业2024年11月投资策略：10月楼市反弹明显，重点观察能否持续

证券研究报告|2024年10月31日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：10月楼市反弹明显，政策“组合拳”持续为市场注入信心。从日频跟踪来看，10月楼市反弹明显。截至2024年10月27日，30城新建商 品房当年累计成交7357万㎡，同比-30%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-28%、-27%、-14%、-13%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-23%、 -35%、-28%。 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量显著高于往年。截至2024年10 月27日，18城二手住宅当年累计成交60.4万套，同比-0.1%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+2%、 +50%、+19%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+10%、-4%、-3%。 从统计局数据看，9月单月，商品房销售面积同比-11.0%，降幅较8月收窄了1.6个百分点。观察相对历史同期的销售规模，9月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和56%，仍处于较低水平，但较8月的52%和49%环比改善。 板块：本月跑赢沪深300指数11.0个百分点。自上期策略报告发布至今， 房地产板块上涨32.5%，跑赢沪深300指数11.0个百分点，在31个行业中排13名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为32.8倍，接近2023年板块估值高点（34.0倍）。 投资策略：自9月末中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月国新办发布会再次出台房地产增量政策，有效提振市场信心。10月楼市反弹明显，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及基本面反弹能否持续。虽然从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。11月推荐保利发展、中国海外发展。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 0688 中国海外发展 优于大市 14.78 1679 2.22 2.32 6.1 6.9 600048 保利发展 优于大市 10.67 1326 0.98 1.04 10.9 10.3 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《数据背后的地产行业图景（二）-高层表态政策加码，静候基本面修复》——2024-10-25 《统计局2024年1-9月房地产数据点评-基本面指标略有改善， 政策持续加码提振信心》——2024-10-18 《10月国新办发布会地产政策解读-“组合拳”新添政策，持续为市场注入信心》——2024-10-18 《9月中央政治局会议地产新表述解读-直面问题，实事求是》— —2024-09-27 《数据背后的地产行业图景（一）-基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强》——2024-09-24 房地产行业2024年11月投资策略 10月楼市反弹明显，重点观察能否持续 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：10月楼市反弹明显，政策“组合拳”持续为市场注入信心4 高频数据：10月新房二手房基本面反弹明显4 统计局数据：基本面指标略有改善6 板块：本月跑赢沪深300指数11.0个百分点9 投资策略10 风险提示10 图表目录 图1：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）4 图2：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）4 图3：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）4 图4：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）5 图5：30城新建商品房成交面积累计同比5 图6：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）5 图7：一线城市单日成交7天移动平均（套）6 图8：二线城市单日成交7天移动平均（套）6 图9：三线城市单日成交7天移动平均（套）6 图10：18城二手住宅成交套数累计同比6 图11：商品房销售额累计同比7 图12：商品房销售额单月同比7 图13：商品房销售面积累计同比7 图14：商品房销售面积单月同比7 图15：商品房单月销售金额与2019年同期相比7 图16：商品房单月销售面积与2019年同期相比7 图17：商品房销售均价累计同比8 图18：商品房销售均价单月同比8 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比8 图20：70个大中城市二手住宅销售价格同比8 图21：分城市能级新建商品住宅销售价格同比9 图22：分城市能级二手住宅销售价格同比9 图23：上期报告发布至今主流地产股涨幅9 图24：地产板块PE变化9 图25：上期报告发布至今各板块涨幅10 行业：10月楼市反弹明显，政策“组合拳”持续为市场注入信心 高频数据：10月新房二手房基本面反弹明显 从日频跟踪来看，10月楼市反弹明显。截至2024年10月27日，30城新建商品 房当年累计成交7357万㎡，同比-30%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-28%、-27%、-14%、-13%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-23%、-35%、-28%。 图1：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图2：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图3：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图4：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图5：30城新建商品房成交面积累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量显著高于往年。截至2024年10月27日， 18城二手住宅当年累计成交60.4万套，同比-0.1%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+2%、+50%、+19%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+10%、-4%、-3%。 图6：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图7：一线城市单日成交7天移动平均（套）图8：二线城市单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图9：三线城市单日成交7天移动平均（套）图10：18城二手住宅成交套数累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 统计局数据：基本面指标略有改善 2024年1-9月，商品房销售额68880亿元，同比-22.7%，降幅较1-8月收窄了0.9 个百分点；9月单月，商品房销售额同比-16.3%，降幅较8月收窄了0.9个百分 点。2024年1-9月，商品房销售面积70284万㎡，同比-17.1%，降幅较1-8月收 窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售面积同比-11.0%，降幅较8月收窄了 1.6个百分点。观察相对历史同期的销售规模，9月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和56%，仍处于较低水平，但较8月的52%和49%环比改善。 图11：商品房销售额累计同比图12：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图13：商品房销售面积累计同比图14：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：商品房单月销售金额与2019年同期相比图16：商品房单月销售面积与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 2024年1-9月，全国商品房销售均价9800元/㎡，同比-6.8%，降幅较1-8月收 窄了0.1个百分点；9月单月，商品房销售均价9457元/㎡，环比-4.5%，同比-5.9%， 降幅较8月扩大了0.6个百分点。从城市维度看，2024年9月，70个大中城市新 建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较8月扩大了0.4个百分点；70个大中城 市二手住宅销售价格同比-9.0%，降幅较8月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图17：商品房销售均价累计同比图18：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图20：70个大中城市二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图21：分城市能级新建商品住宅销售价格同比图22：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑赢沪深300指数11.0个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨32.5%，跑赢沪深300指数11.0个百 分点，在31个行业中排13名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为32.8倍，接近2023年板块估值高点（34.0倍）。 图23：上期报告发布至今主流地产股涨幅图24：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图25：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 自9月末中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月国新办发布会再次出台房地产增量政策，有效提振市场信心。10月楼市反弹明显，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及基本面反弹能否持续。虽然从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。11月推荐保利发展、中国海外发展。 风险提示 政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（00030