房地产市场周报：整体销售量回落，各能级城市间分化明显

证券研究报告 策略点评 整体销售量回落，各能级城市间分化明显 房地产市场周报（10.28-11.03） 2024年10月28日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 29% 19% 9% -1% -11% 2023-102024-01 2024-04 2024-07 2024-10 % 1M 3M 12M 上证指数 7.60 14.92 10.09 沪深300 7.03 16.28 11.28 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：多部门政策组合拳发力，近期楼市销售有所回暖2024-10-22 2房地产市场周报：中央明确止跌回稳目标，宏 观政策将更为积极2024-10-16 3房地产市场周报：重磅支持举措相继落地，核心城市有望引领市场2024-10-08 本周观点：由于前期政策预期集中兑现，存量购房需求已充分释放， 近日商品房市场略有降温。上周（10.21-10.27）商品房销售量有所回落，30大中城市商品房成交面积环比减少5.01%；其中一、二线城市环比分别增加1.75%、4.43%，而三线城市环比减少25.35%，各能级城市间分化明显。此外，北京、上海两大一线城市近日公布前三季度房地产市场统计数据，其中北京前三季度房屋新开工面积同比增长10.2%，上海前三季度房地产开发投资同比增长7.8%，这也表明核心城市与整体市场相比更具韧性。从政策面来看，货币政策进一步宽松，1年期和5年期以上LPR均于10月21日下降25个基点；在央行降息后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行于10月25日对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整。地方层面，推动房地产市场止跌回稳的各项举措也在加快落实，如云南省近日明确取消住房购买、转让、信贷、定价等方面限制性措施以支持住房消费。总体而言，在政策持续发力的背景下，房地产市场底部特征逐步凸显，特别是核心城市有望继续引领市场，后续增量需求的表现将是市场能否持续回暖的关键。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为 3.6%。（2）10月25日，工、农、中、建等多家银行对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整。（3）前三季度，北京市房地产开发企业房屋新开工面积984.3万平方米，同比增长10.2%。（4）前三季度，上海市房地产开发投资比去年同期增长7.8%。 上周商品房与土地市场重点高频数据：10月21日至10月27日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少5.01%，同比减少17.37%，其 中一二线城市环比分别增加1.75%、4.43%，三线城市环比减少25.35%，高能级城市维持较强韧性；从累计值来看，1月1日至10月27日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少32.16%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.11年期和5年期以上LPR均下降25个基点5 2.2存量房贷利率批量下调落地5 2.32024年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长7.8%5 2.42024年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长7.8%5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝壳研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年9月，全国商品房销售面积累计同比下降17.1%,销售额累计同比下降22.7%，降幅呈持续收窄态势； 商品房销售面积当月值已连续36个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期 （2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-9月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅相比前8个月略有收窄。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；9月国房景气指数为92.41点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，政策效应有望加快传导，核心城市或将维持强势。由于前期政策预期集 中兑现，存量购房需求已充分释放，近日商品房市场略有降温。上周（10.21-10.27）商品房销售量有所回落，30大中城市商品房成交面积环比减少5.01%；其中一、二线城市环比分别增加1.75%、4.43%，而三线城市环比减少25.35%，各能级城市间分化明显。此外，北京、上海两大一线城市近日公布前三季度房地产市场统计数据，其中北京前三季度房屋新开工面积同比增长10.2%，上海前三季度房地产开发投资同比增长7.8%，这也表明核心城市与整体市场相比更具韧性。从政策面来看，货币政策进一步宽松，1年期和5年期以上LPR均于10月21日下降25个基点；在央行降息后，工商银行、农业银行、 中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行于10月25日对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整。地方层面，推动房地产市场止跌回稳的各项举措也在加快落实，如云南省近日明确取消住房购买、转让、信贷、定价等方面限制性措施以支持住房消费。总体而言，在政策持续发力的背景下，房地产市场底部特征逐步凸显，特别是核心城市有望继续引领市场，后续增量需求的表现将是市场能否持续回暖的关键。 2上周政策动态及重要消息 2.11年期和5年期以上LPR均下降25个基点 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这是LPR年内第三次调整，1年期和5年期以上LPR均下降25个基点。 来源：中国人民银行 2.2存量房贷利率批量下调落地 10月25日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行，对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整。调整由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无需在网银操作。 来源：新华社 2.32024年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长7.8% 10月21日，北京市统计局公布2024年前三季度北京市房地产市场运行情况。前三季度，全市房地产开发企业房屋新开工面积984.3万平方米，同比增长10.2%。全市房屋竣工面积742.7万平方米，同比下降18.3%。前三季度，全市新建商品房销售面积766.8万平方米，同比下降2.3%。前三季度，全市房地产开发企业本年到位资金2998.7亿元，同比下降27.8%。其中，定金及预收款11