房地产行业重大事项点评：降利率托底房价

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 提出当前居民购房可能的决策逻辑，由于无房刚需家庭每月必须支付房租，购房后则需要支付房贷月供，我们将购房后按揭贷款月供超过家庭月租金与月度公积金之和的部分称为刚需家庭的额外支出。若月供=月租金+月度公积金，即额外支出为0，此时刚需家庭购房后的现金流压力较小，购房决策或更顺畅。按照30%/40%的首付，分别测算一线城市京沪及三四线城市（宜宾、惠州、阜阳）租金收益率底，此次降息后至少分别在1.66%、3.01%，相较《房价见底：一种可能的逻辑》6月数据测算（1.78%、3.03%）均有所下降。 图表2以居民能承担的月供测算贷款总额，反推京沪租金收益率底可能在1.7%-2% 图表3以居民愿意承担的月供测算贷款总额，反推以下三城租金收益率底至少在3.01% 资产配置视角下，一线城市、三四线城市可承受的价格底或分别约在租金收益率的2.7%、2.6%左右。按照租金收益率等于负债端加权成本，30%/40%首付，一线城市可能要求的租金收益率或分别达到2.8%、2.68%，三四线城市可能要求的租金收益率或分别达2.79%、2.55%。 图表4理论上当前一线城市居民购首套房成本或在2.7%-2.8%左右 图表5理论上当前三四线城市居民购首套房成本或在2.6%-2.8%左右 利率下行促进市场探底，仍需关注居民收入变化。1）从居民房价可承担角度，2024年上半年一线城市租金回报率（北京1.81%、深圳1.69%、广州1.89%）靠近降息后的租金收益率均衡水平（1.7%-2%），从模型来看逐步接近房价筑底区间。一线城市房价决定机制并非表面供需，而是取决于居民收入预期。根据央行公布的第二季度城镇储户调查问卷结果显示，当期及未来收入信心指数尚未明显好转。2）2024年上半年部分三四线城市租金回报率已超3%，逐步迈进均衡水平，但部分低能级城市面临供给过剩，房价或仍呈下跌趋势。3）从资产配置角度，租金收益率如果无法大幅高于持房成本，则可能难以刺激起居民资产配置需求，政策更多呈现托底效果。 图表6 2024年上半年部分城市租金回报率 图表7央行城镇储户当期及未来收入信心指数 投资建议：近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续