房地产行业点评报告：房地产配置比例环比提升，TOP5持仓集中度下降

公募基金配置比例环比提升，仍低于标准配置比例 根据2024Q3地产板块持仓情况，房地产配置比例1.08%（2024Q2为0.83%），环比提升0.25%，较行业标准配置比例低0.45个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。2024Q3房地产板块的公募基金持仓总市值为760.6亿元，环比增长59.8%，持仓总市值在19个行业中排名第8位。 持仓市值前三保持不变，TOP5持仓集中度下降 个股配置来看，2024Q3持股市值前三依次为保利发展、招商蛇口、万科A，自2023Q1以来保持一致，滨江集团和中国海外发展排名前五，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为34.1%（2024Q1-Q2分别为34.0%、33.5%），2023Q1-Q3占比均超40%，整体持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，金地集团、城建发展环比持仓增加股数较多，超1.5亿股；保利发展、招商蛇口、万科A、滨江集团持股总市值环比增长明显，市值增长均超20亿元，此外金地集团、华润置地、城建发展、新城控股和龙湖集团持股总市值增长显著。持有基金数量来看，2024Q3公募基金重仓地产股数量整体增加，招商蛇口、保利发展、滨江集团、金地集团持有基金流入最多，环比增加均超40家。2022年以来保利发展、招商蛇口和万科A一直占据持仓市值前三位置。从前十排名变化趋势来看，2020年后基金重仓央国企数量明显增加，民企有所减少。 PB估值处于历史较低区间 2022年二季度以来，房地产PE估值由于房企业绩走低及股价走高等因素整体估值处于较高区间，而PB估值处于历史较低区间。截至2024年10月25日，房地产指数PE估值为37.31，PB估值为0.76，主流房企中仅有中交地产、建发国际、滨江集团和招商蛇口市净率大于1，整体估值处于较低区间。 投资建议 9月底以来，央行、住建部等多部发布一揽子政策组合拳，房地产、货币和财政政策齐发力，促进房地产行业健康发展。房企层面，经营性物业贷和金融十六条政策延期，房地产项目白名单年底扩容至4万亿元，整体融资环境宽松，受此影响房企估值明显修复，房地产板块配置比例显著提升。我们认为当前房地产板块整体估值仍处于较低区间，政策组合拳有望修复市场情绪，后续销售企稳有利于房企现金流稳定，优质房企投资机会或将持续凸显。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、公募基金配置比例环比提升，仍低于标准配置比例 根据2024Q3地产板块持仓情况，房地产配置比例1.08%（2024Q2为0.83%），环比提升0.25%，较行业标准配置比例低0.45个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。2024Q3房地产板块的公募基金持仓总市值为760.6亿元，环比增长59.8%，持仓总市值在19个行业中排名第8位。 图1：2024Q3房地产配置比例环比提升（%） 图2：房地产配置比例自2020Q1以来均低于标准配置比例 2、持仓市值前三保持不变，TOP5持仓集中度下降 个股配置来看，2024Q3持股市值前三依次为保利发展、招商蛇口、万科A，自2023Q1以来保持一致，滨江集团和中国海外发展排名前五，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为34.1%（2024Q1-Q2分别为34.0%、33.5%），2023Q1-Q3占比均超40%，整体持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，金地集团、城建发展环比持仓增加股数较多，超1.5亿股，中国海外宏洋集团、越秀地产环比减持股数较多；保利发展、招商蛇口、万科A、滨江集团持股总市值环比增长明显，市值增长均超20亿元，此外金地集团、华润置地、城建发展、新城控股和龙湖集团持股总市值增长显著。持有基金数量来看，2024Q3公募基金重仓地产股数量整体增加，招商蛇口、保利发展、滨江集团、金地集团持有基金流入最多，环比增加均超40家。 表1：2024Q3金地集团、城建发展环比持仓增加股数较多 保利发展和万科作为行业龙头，近五年公募基金重仓市值均排名前三，2022年以来保利发展、招商蛇口和万科一直占据持仓市值前三位置。从前十排名变化趋势来看，2020年后基金重仓央国企数量明显增加，民企有所减少。总体来看，实力雄厚的央企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华润置地），规模扩张迅速的地方国企（华发股份、越秀集团），发展稳健的混合所有制企业（万科、金地）和优质民企（滨江集团、新城控股）更受基金青睐。2024年以来，行业格局不断重塑，金融对房地产企业支持加大，经营性物业贷和金融十六条政策延期，滨江集团、新城控股、金地集团等非央企公司关注度提升。 表2：保利发展和万科近五年公募基金持股总市值排名均排名前三 3、PB估值处于历史较低区间 2022年二季度以来，房地产PE估值由于房企业绩走低及股价走高等因素整体估值处于较高区间，而PB估值处于历史较低区间。截至2024年10月25日，房地产指数PE估值为37.31，PB估值为0.76。 图3：房地产指数PE-Band：指数估值处于较高区间 图4：房地产指数PB-Band：指数估值处于历史低位 截至2024年10月25日，主流房企中仅有中交地产、建发国际、滨江集团和招商蛇口市净率大于1，整体估值处于较低区间。 图5：主流房企中仅有4家企业市净率大于1 4、投资建议 9月底以来，央行、住建部等多部发布一揽子政策组合拳，房地产、货币和财政政策齐发力，促进房地产行业健康发展。房企层面，经营性物业贷和金融十六条政策延期，房地产项目白名单年底扩容至4万亿元，整体融资环境宽松，受此影响房企估值明显修复，房地产板块配置比例显著提升。我们认为当前房地产板块整体估值仍处于较低区间，政策组合拳有望修复市场情绪，后续销售企稳有利于房企现金流稳定，优质房企投资机会或将持续凸显。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。