业绩承压，夯实经营

事件 2024年10月28日，公司发布2024年三季度报告：2024年1-9 月实现营业收入1827.7亿元，同比-5.06%；归母净利润78.1亿元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入435.3亿元，同比 -21.62%；归母净利润3.9亿元，同比-63.31%。 点评 短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同 时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度。 销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024年1-9月公司签 约销售金额2416.86亿元，同比-27.89%，优于同期TOP10房企同比-32.5%，公司销售韧性明显强于TOP10房企；签约面积1349.62万平方米，同比-29.66%。2024年1-9月公司全口径销售额同位列克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司 人民币(元)成交金额(百万元) 销售回笼2196亿元，回笼率为91%。 投资聚焦核心38城。2024年1-9月公司共计拓展项目24宗，总 拿地金额415亿元，权益拿地金额361亿元，权益比例为86.9%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比67%，二线城市占比33%，38个核心城市拓展金额占比99%。前三季度公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第1名。 持续压降资产负债率。截至三季度末，公司总资产为13739亿元， 较年初下降4.38%，归母净资产为2007亿元，较年初增加1.11%。资产负债率为74.89%，较年初下降1.66个百分点。 投资建议 尽管公司短期业绩承压，但公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为108.0亿元/112.9亿元/119.3亿元，同比增速分别为-10.5%、+4.5%和 +5.7%。公司股票现价对应PE估值为12.1x/11.6x/10.9x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 公司基本情况（人民币） 231028 240128 240428 240728 成交金额保利发展沪深300 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 241028 0 项目 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 332,767 334,152 341,632 营业收入增长率 -1.37% 23.40% -4.07% 0.42% 2.24% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 10,800 11,287 11,930 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% -10.50% 4.51% 5.70% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 0.902 0.943 0.997 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 3.10 3.24 0.82 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 5.27% 5.33% 5.45% P/E 9.87 9.82 12.09 11.57 10.95 P/B 0.92 0.60 0.64 0.62 0.60 来源：公司年报、国金证券研究所 2024年1-9月公司业绩相关图表 图表1：公司2019-24Q3年营业收入及同比走势图表2：公司2019-24Q3年归母净利润及同比走势 营收（亿元，左）同比（右）归母净利润（亿元，左）同比（右） 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20182019202020212022202324.1-9 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 350 300 250 200 150 100 50 0 20182019202020212022202324.1-9 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表3：公司2019-24Q3年毛利率&净利率走势图表4：公司2019-24Q3年经营性现金流情况 毛利率净利率经营性现金流净额（亿元） 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20182019202020212022202324.1-9 500 20182019202020212022202324.1-9 400 300 200 100 0 (100) (200) 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：公司2017-24Q3年签约销售金额及同比走势 销售额（亿元，左）同比（右） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20182019202020212022202323.1-924.1-9 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 285,024 281,108 346,894 332,767 334,152 341,632 货币资金 171,384 176,537 147,982 165,168 206,274 218,541 增长率 -1.4% 23.4% -4.1% 0.4% 2.2% 应收款项 161,042 161,480 154,210 149,614 150,235 153,599 主营业务成本 -208,631 -219,228 -291,308 -284,618 -284,746 -290,015 存货 809,656 877,893 869,508 822,429 795,896 799,916 %销售收入 73.2% 78.0% 84.0% 85.5% 85.2% 84.9% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 93,117 93,837 95,673 毛利 76,393 61,880 55,586 48,149 49,406 51,617 流动资产 1,248,0401,301,5861,268,5391,230,3281,246,2411,267,729 %销售收入 26.8% 22.0% 16.0% 14.5% 14.8% 15.1% %总资产 89.1% 88.5% 88.3% 88.2% 87.9% 87.6% 营业税金及附加 -15,685 -13,121 -10,259 -9,983 -10,025 -10,249 长期投资 125,562 139,135 138,366 135,692 142,405 149,453 %销售收入 5.5% 4.7% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 固定资产 11,846 10,718 8,953 8,326 7,634 6,870 销售费用 -7,384 -7,530 -8,876 -7,545 -8,496 -9,176 %总资产 0.8% 0.7% 0.6% 0.6% 0.5% 0.5% %销售收入 2.6% 2.7% 2.6% 2.3% 2.5% 2.7% 无形资产 969 807 724 863 995 1,122 管理费用 -5,434 -4,744 -5,159 -4,385 -5,021 -5,636 非流动资产 151,893 168,879 168,373 165,324 171,617 178,769 %销售收入 1.9% 1.7% 1.5% 1.3% 1.5% 1.6% %总资产 10.9% 11.5% 11.7% 11.8% 12.1% 12.4% 研发费用 -1,436 -1,238 -86 -765 -769 -786 资产总计 1,399,9331,470,4641,436,9121,395,6521,417,8581,446,498 %销售收入 0.5% 0.4% 0.0% 0.2% 0.2% 0.2% 短期借款 64,668 81,145 73,740 65,100 68,355 71,773 息税前利润（EBIT） 46,455 35,246 31,206 25,471 25,095 25,770 应付款项 287,011 297,939 304,228 281,255 278,080 279,505 %销售收入 16.3% 12.5% 9.0% 7.7% 7.5% 7.5% 其他流动负债 467,138 463,197 435,763 421,208 418,337 415,500 财务费用 -3,386 -3,686 -4,391 -3,734 -3,344 -3,235 流动负债 818,817 842,280 813,731 767,563 764,772 766,778 %销售收入 1.2% 1.3% 1.3% 1.1% 1.0% 0.9% 长期贷款 231,904 242,482 235,251 230,546 242,074 254,177 资产减值损失 -58 -1,277 -5,088 -4,133 -3,501 -2,902 其他长期负债 46,298 63,510 50,902 48,954 50,340 52,097 公允价值变动收益 246 -142 16 0 0 0 负债 1,097,0191,148,2731,099,8851,047,0631,057,1851,073,052 投资收益 6,211 4,201 2,212 3,539 3,845 3,727 普通股股东权益 195,561 196,264 198,543 205,023 211,795 218,954 %税前利润 12.4% 11.9% 9.0% 16.2% 16.8% 15.4% 其中：股本 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 营业利润营业利润率营业外收支 49,67017.4%365 34,69312.3%607 24,3187.0%308 21,5076.5%339 22,4596.7%373 23,7236.9%410 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 141,052151,544157,919164,399171,171178,330107,354125,927138,484143,566148,878154,492 1,399,9331,470,4641,436,9121,395,6521,417,8581,446,498 税前利润利润率 50,035 17.6% 35,301 12.6% 24,6267.1% 21,8466.6% 22,8326.8% 24,1337.1% 比率分析 所得税 -12,845 -8,290 -6,727 -5,964 -6,233 -6,588 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 25.7% 23.5% 27.3% 27.3% 27.3% 27.3% 每股指标 净利润 37,189 27,011 17,899 15,882 16,599 17,545 每股收益 2.288 1.533 1.008 0.902 0.943 0.997 少数股东损益 9,802 8,664 5,832 5,082 5,312