此轮城中村改造与上一轮棚改异同分析

2024-10-28 毛磊,王笑国泰君安期货娱乐而已

上一轮棚改货币化回顾 1.1 上一轮大规模棚改推出背景及推出进程 - 2014年地产销售面积负增长，库存高企，棚改成为稳增长抓手。 - 2015年开始大规模棚改货币化安置，政策逐步推动。 1.2 上一轮棚改规模 - 2015-2018年合计改造2442万套，年均600万套。 - 投资规模约6-7万亿，资金主要来自央行PSL和棚改贷款。 1.3 棚改货币化带来央行扩表与信用扩张 - 央行通过PSL向政策性银行提供低成本资金，支持棚改贷款。 - 地方政府、房企、居民端信用派生显著，杠杆乘数效应明显。 1.4 上一轮棚改政策在地产过热后出现变化 - 2015年后楼市企稳回升，棚改目标逐步收紧，2019年降至285万套。 1.5 棚改对实体经济影响 - 居民购房去库存，2015-2016年消化近4亿平米库存。 - 经济影响滞后显现，2016年四季度GDP回升，PMI拐头上行。
新一轮城中村与危旧房改造渐行渐近 2.1 本轮城改&旧改规模 - 计划新增100万套，潜在空间更大，资金需求约1万亿（货币化70%）。 - 单位面积投资额约3000元/平米，投资额约3150亿元。 2.2 上一轮棚改与当前城中村改造不同点 - 经济和地产周期不同：当前居民杠杆率高，城镇化放缓，房价上涨基础弱。 - 政策支持需加强，提高项目经济性以提升参与积极性。 - 规模聚焦35个大城市，对三四线城市去库效果有限。