房地产：24年三季度基金持仓点评：风险偏好修复，持仓显著回升

行业追踪（2024.10.20-2024.10.26） 公募持仓：Q3持仓市值显著回升，低配幅度连续三季度收窄 2024年三季度房地产板块的公募基金持仓总市值为760.6亿元，环比提升59.75%。 地产板块持仓市值占股票投资市值比重1.08%，环比二季度提升0.25个百分点。三季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第8，较2024年二季度上升2名；持仓相对标准行业配置比例低配0.45个百分点，低配幅度连续三季度缩小。 重仓股：选择范围扩大，“招蛇、保利、滨江”获显著增持 2024年三季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为2.4亿元，较2024年二季度提升19.29%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、金地集团，持仓市值占板块比重合计达34 .00%，环比提升2 .22pct。从重仓持股基金数量来看，三季度公募基金合计重仓50家房企，环比上期提升14家；平均每家房企获18只基金重仓，环比上期提升3只。三季度持仓市值TOP15的地产股中，平均获56只基金持仓，环比增加22只。重仓股个股中，共38家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为招商蛇口（+86只）、保利发展（+62只）、滨江集团（+57只）； 8家房企受到公募基金减持，前三为天健集团（-7只）、荣安地产（-2只）、招商积余（-2只）。" 北上资金：持仓市值环比提升，TOP5市值占比减少 2024年三季度北上资金中房地产持仓总市值为182 .8亿元，环比增长34.38%。从配置的主流地产股看，2024年三季度港股通持仓市值Top5分别为保利发展（44.5亿元）、招商蛇口（23.2亿元）、万科A（19.3亿元）、大名城（10 .0亿元）、张江高科（8.5亿元），合计持股市值达105.5亿，占地产板块投资总市值的57.73%，占比环比上期减少7.35pct。从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前5分别为深圳华强、新湖中宝、新城控股、张江高科、金地集团，其持股市值占地产板块比重分别提升2.13pct、1.37pct、1.29pct、0.81pct、0.64pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为我爱我家（1.13pct）、新湖中宝（1 .01pct）、华夏幸福（0.88pct），降幅前3分别为滨江集团（-1.02pct）、荣安地产（-0 .95pct）、迪马股份（-0 .86pct）。 南下资金：持仓市值环比提升，万科、融创、越秀获增持 2024年三季度南下资金中房地产持仓总市值为807 .8亿元，环比增长10.23%。从配置的主流地产股看，2024年三季度港股通持仓市值Top5分别为华润置地（150.3亿元）、中国海外发展（89.2亿元）、万科企业（68.5亿元）、碧桂园服务（51.2亿元）、融创中国（43.9亿元），合计持股市值达403.1亿，占地产板块投资总市值的49.90%，占比环比上期增加0 .11pct。从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前5分别为万科企业、融创中国、华润万象生活、新城发展、中海物业，其持股市值占地产板块比重分别提升1.15pct、0.95pct、0.88pct、0 .72pct、0.49pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为万科企业（4.97pct）、融创中国（1 .92pct）、越秀地产（1.78pct），降幅前3分别为金科服务（-4.18pct）、远洋集团（-3.60pct）、世茂集团（-2.71pct）。 1 0月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交305万平，月度同比-16.17%，相较上月改善20.56pct；累计库存11224万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交228万平，月度同比+10 .48%，相较上月改善11.30pct。10月14日-10月20日，土地市场成交建面2389万平，滚动12周同比4 .78%；成交总额367亿元，滚动12周同比-19.23%；全国平均溢价率7.68%，滚动12周同比+0.95pct。 本周申万房地产指数+2 .97%，较上周提升0.01pct，涨幅排名18 /31，领先沪深300指数2.18pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.16%，较上周下降0.76pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1 .13pct；克而瑞内房股领先指数为-1 .87%，较上周提升1.70pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：风险偏好修复，持仓显著回升——24年三季度基金持仓点评 1.1.公募持仓：Q3持仓市值显著回升，低配幅度连续三季度收窄 2024年三季度房地产板块的公募基金持仓总市值为760.6亿元，环比提升59.75%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重1.08%，环比二季度提升0.25个百分点。 三季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第8，较2024年二季度上升2名；持仓相对标准行业配置比例低配0.45个百分点，低配幅度连续三季度缩小。 细分赛道中，2024Q3住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为236.7、6.2、87.7、7.8亿元，环比上期分别变化+81.77%、+114.87%、+78.97%、+15.78%。 图1：各行业基金重仓持股比例及超配比例 图2：房地产行业基金持仓总市值及占比 图3：房地产细分赛道持股市值 图4：房地产细分赛道持股市值变化情况 1.2.重仓股：选择范围扩大，“招蛇、保利、滨江”获显著增持 2024年三季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为2.4亿元，较2024年二季度提升19.29%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、金地集团，持仓市值占板块比重合计达34.00%，环比提升2.22pct。其中，保利发展持仓总市值103.5亿元，占股票基金投资市值比重0.03%，占比环比提升0.01pct；招商蛇口持仓总市值69.2亿元，占比0.02%，占比环比提升0.01pct；万科A持仓总市值39.6亿元，占比环比提升0.01pct。 从重仓个股持仓增减持来看：1）持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅5个股分别为城建发展+7.48%、滨江集团+5.42%、金地集团+5.05%、招商蛇口+1.74%、新城控股+1.65%，减仓数量占流通股比重前5个股分别为天健集团-1.01%、南京高科-0.21%、华发股份-0.16%、城投控股-0.12%、鲁商发展-0.06%。2）持仓市值方面，招商蛇口、保利发展、万科A持仓市值增长最多，对板块持仓市值增长的贡献度分别为4.25%、3.92%、2.80%，天健集团、中国国贸、城投控股本期持仓市值出现较多下降，对板块持仓市值增长的贡献度分别为-0.10%、-0.01%、-0.01%。 从重仓持股基金数量来看，三季度公募基金合计重仓50家房企，环比上期提升14家；平均每家房企获18只基金重仓，环比上期提升3只。三季度持仓市值TOP15的地产股中，平均获56只基金持仓，环比增加22只。重仓股个股中，共38家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为招商蛇口（+86只）、保利发展（+62只）、滨江集团（+57只）；8家房企受到公募基金减持，前三为天健集团（-7只）、荣安地产（-2只）、招商积余（-2只）。 图5：公募基金持仓市值TOP15房企 图6：TOP5龙头房企持仓市值占比 注：排序按照持仓市值占投资市值比重降序排名 图7：重点个股持仓市值变动及对板块持仓市值贡献 图8：重点个股持仓数量变动及占流通股比重 图9：重点个股持股重仓基金数量变动 图10：TOP10房企及行业平均重仓基金数量 1.3.沪深港通：持仓市值回升明显，资金风险偏好有所修复 1.3.1.北上资金：持仓市值环比提升，TOP5市值占比减少 2024年三季度北上资金中房地产持仓总市值为182.8亿元，环比增长34.38%。 从配置的主流地产股看，2024年三季度港股通持仓市值Top5分别为保利发展（44.5亿元）、招商蛇口（23.2亿元）、万科A（19.3亿元）、大名城（10.0亿元）、张江高科（8.5亿元），合计持股市值达105.5亿，占地产板块投资总市值的57.73%，占比环比上期减少7.35pct。 从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前5分别为深圳华强、新湖中宝、新城控股、张江高科、金地集团，其持股市值占地产板块比重分别提升2.13pct、1.37pct、1.29pct、0.81pct、0.64pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为我爱我家（1.13pct）、新湖中宝（1.01pct）、华夏幸福（0.88pct），降幅前3分别为滨江集团（-1.02pct）、荣安地产（-0.95pct）、迪马股份（-0.86pct）。 图11：陆股通地产板块配置资金 图12：陆股通配置的主流地产股 图13：陆股通重点个股持仓市值增减情况 图14：陆股通细分赛道持股市值变动 1.3.2.南下资金：持仓市值环比提升，万科、融创、越秀获增持 2024年三季度南下资金中房地产持仓总市值为807.8亿元，环比增长10.23%。 从配置的主流地产股看，2024年三季度港股通持仓市值Top5分别为华润置地（150.3亿元）、中国海外发展（89.2亿元）、万科企业（68.5亿元）、碧桂园服务（51.2亿元）、融创中国（43.9亿元），合计持股市值达403.1亿，占地产板块投资总市值的49.90%，占比环比上期增加0.11pct。 从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前5分别为万科企业、融创中国、华润万象生活、新城发展、中海物业，其持股市值占地产板块比重分别提升1.15pct、0.95pct、0.88pct、0.72pct、0.49pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为万科企业（4.97pct）、融创中国（1.92pct）、越秀地产（1.78pct），降幅前3分别为金科服务（-4.18pct）、远洋集团（-3.60pct）、世茂集团（-2.71pct）。 图15：港股通地产板块配置资金 图16：港股通配置的主流地产股 图17：港股通重点个股持仓市值增减情况 图18：港股通细分赛道持股市值变动 1.4.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。 交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。