24年二季度基金持仓点评：公募低配幅度收窄，南向持仓环比回暖

房地产 证券研究报告 2024年07月28日 公募低配幅度收窄，南向持仓环比回暖——24年二季度基金持仓点评 行业追踪（2024.7.20-2024.7.26） 公募持仓：持仓继续回落，低配幅度收窄 2024年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为476.1亿元，环比下降5.76%，持仓市值继续创2017年一季度以来新低；地产板块持仓市值占股票投资市值比重0.83%，环比2024年一季度下降0.03pct，持仓占比自2023年三季度环比回升后连续3个季度下滑。2024年二季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第10，较四季度下滑1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.51pct，低配幅度较24年一季度收窄0.07个pct。重仓股：“招保万”仓位领先，滨江、华发、金地获增持 2024年二季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为1.10亿元，较24年一季度下滑46%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、海南机 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 场，持仓市值占板块比重合计达31.8%，环比-0.01pct。从重仓持股基金数量来看，二房地产沪深300 季度公募基金合计重仓36家房企，环比上期减少12家；平均每家房企获15只基金重 仓，环比上期上升4只。重仓股个股中，共17家房企获更多公募基金增持，其中增持 基金数量变化前三分别为保利发展（+32只）、滨江集团（+12只）、万科（+9只）；34家房企受到公募基金减持，前三为广汇物流（-20只）、鲁商发展（-9只）、中国国贸（-7只）。 北上资金：地产股配置比例继续走低，央企配置比例提升 2024年二季度北上资金中房地产持仓总市值为136.0亿元，环比下降3.95%；占北向资金比例为0.28%，资金占比环比减少0.02个百分点，北上资金连续9个季度环比下降。从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前5分别为保利发展、招商蛇口、大名城、城投控股、招商积余，持股市值占板块比重分别提升7.21pct、3.01pct、 1% -5% -11% -17% -23% -29% -35% -412%023-072023-112024-03 资料来源：聚源数据 1.69pct、0.30pct、0.20pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为保 利发展（1.00pct）、招商蛇口（0.69pct）、城投控股（0.50pct），降幅前3分别为华侨城A（-0.86pct）、天健集团（-0.80pct）、金地集团（-0.77pct）。 南下资金：地产配置环比转正，华润、中海、越秀、新城仓位提升 2024年二季度南下资金中房地产持仓总市值为732.8亿元，环比增长14.21%；占南向资金比例为1.38%，环比增加0.08个pct，南下资金变化环比由负转正。从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前5分别为华润置地、中国海外发展、越秀地产、新城发展、恒大物业，其持股市值占地产板块比重分别提升3.35pct、0.95pct、0.93pct、0.30pct、0.27pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为万科企业（4.09pct）、融创中国（2.91pct）、世茂集团（2.90pct），降幅前3分别为保利物业（-7.09pct）、合景悠活（-2.26pct）、新城悦服务（-1.89pct）。 7月新房、二手房同比修复 新房市场本周成交221万平，月度同比-14.25%，相较上月改善7.43pct；累计库存8878万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交179万平，月度同比+22.43%，相较上月改善16.48pct。7月15日-7月21日，土地市场成交建面1812万平，滚动12周同比-27.83%；成交总额284亿元，滚动12周同比 -51.8%；全国平均溢价率8.7%，滚动12周同比-2.24pct。 本周申万房地产指数-2.69%，较上周下跌1.97pct，涨幅排名19/31，领先沪深300指数0.97pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.07%，较上周提升1.62pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.80pct；克而瑞内房股领先指数为-4.95%，较上周提升0.62pct。 投资建议：三中全会表态继续传递积极政策信号。需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策 双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖 集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活、万物云；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:三中全会再提新型城镇化，强调行业风险化解》2024-07-21 2《房地产-行业投资策略:房地产行业 首席联盟培训》2024-07-16 3《房地产-行业研究周报:住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温》2024-07-14 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：公募低配幅度收窄，南向持仓环比回暖——24年二季度基金持仓点评3 1.1.公募持仓：持仓继续回落，低配幅度收窄3 1.2.重仓股：“招保万”仓位领先，滨江、华发、金地获增持4 1.3.沪深港通：北向延续下行，南向环比回升5 1.3.1.北上资金：地产股配置比例继续走低，央企配置比例提升5 1.3.2.南下资金：地产配置环比转正，华润、中海、越秀、新城仓位提升6 1.4.投资建议7 2.成交概览8 2.1.新房市场8 2.1.1.新房成交情况8 2.1.2.新房推盘去化9 2.2.二手房市场10 2.3.土地市场11 3.本周融资动态12 4.行业与个股情况14 4.1.行业涨跌与估值情况14 4.1.1.A股市场14 4.1.2.H股市场15 5.重要公告概览16 6.风险提示17 1.本周观点：公募低配幅度收窄，南向持仓环比回暖——24年二季度基金持仓点评 1.1.公募持仓：持仓继续回落，低配幅度收窄 2024年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为476.1亿元，环比下降5.76%，持仓市值继续创2017年一季度以来新低；地产板块持仓市值占股票投资市值比重0.83%，环比2024年一季度下降0.03pct，持仓占比自2023年三季度环比回升后连续3个季度下滑。 2024年二季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第10，较四季度下滑1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.51pct，低配幅度较2024年一季度收窄0.07个pct。 细分赛道中，2024Q2住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为130.24、2.89、49.01、6.77亿元，环比上期分别-6.7%、-69.1%、-9.2%、 -22.7%。 图1：各行业基金重仓持股比例及超配比例 (%) 占股票投资市值比辅助超配比例(右轴) 70 60 50 40 30 20 10 制造业 金融业 采矿业 信息传输、软件和信息 技术服务业 电力、热力、燃气及水 生产和供应业 交通运输、仓储和邮政 业 科学研究和技术服务业 农、林、牧、渔业 建筑业 房地产业 批发和零售业 租赁和商务服务业 文化、体育和娱乐业 卫生和社会工作 水利、环境和公共设施 管理业 住宿和餐饮业 0 (pct) 10 6 2 -2 -6 教育 综合 居民服务、修理和其他 服务业 -10 资料来源：Wind，天风证券研究所 图2：房地产行业基金持仓总市值及占比 （亿元） 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 2013Q2 2013Q4 2014Q2 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q2 2020Q4 2021Q2 2021Q4 2022Q2 2022Q4 2023Q2 2023Q4 2024Q2 0 地产板块持仓市值公募基金持仓比例（右轴） （%） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：房地产细分赛道持股市值图4：房地产细分赛道持股市值变化情况 （亿元）物业经纪服务物业管理服务 （亿元）物业经纪服务物业管理服务 800 700 600 500 400 300 200 100 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 0 园区综合开发非住宅物业开发和运营 住宅物业开发 300 园区综合开发 住宅物业开发 非住宅物业开发和运营 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 -200 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 1.2.重仓股：“招保万”仓位领先，滨江、华发、金地获增持 2024年二季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为1.10亿元，较2024年一季度下滑46%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、海南机场，持仓市值占板块比重合计达31.8%，环比-0.01pct。其中，保利发展持仓总市值73.64亿元，占股票基金投资市值比重0.02%，占比与上期持平；招商蛇口持仓总市值36.94亿元，占比0.01%，占比与上期持平；万科A持仓总市值18.31亿元，占比0.01%，占比与上期持平。 从重仓个股持仓增减持来看：1）持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅5个股分别为华发股份+1.53%、金地集团+1.15%、海南机场+0.99%、西藏城投+0.84%、万科A+0.44%；减仓数量占流通股比重前5个股分别为招商积余-1.81%、天健集团-1.30%、南京高科-1.27%、 滨江集团-0.88%、上海临港-0.73%。2）持仓市值方面，海南机场、华发股份、金地集团持 仓市值增长最多，对板块持仓市值增长的贡献度分别为0.5%、0.3%、0.3%，招商蛇口、保利发展、广汇物流本期持仓市值出现较多下降，对板块持仓市值增长的贡献度分别为-1.5%、