房地产行业周报（2024年第42周）：打出政策“组合拳”，重启城改货币化安置

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨2.96%，沪深300指数较上周上涨0.98%，板块跑赢沪深300指数1.98pct，在31个板块中排第10位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积267万平米，环比+130.7%，同比+4.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积78万平米，环比+137.7%，同比19.1%；二线城市商品房成交面积98万平米，环比+86%，同比-28.6%；三线城市商品房成交面积90万平米，环比+202.3%，同比+74.7%。我们重点监测的17城二手房成交面积283万平米，环比+109.7%，同比+38.5%。细分城市能级来看，3个一线城市二手房成交面积113万平米，环比+92.0%，同比+72.7%；6个二线城市二手房成交面积121万平米，环比+125.3%，同比+26.4%；8个三四线城市二手房成交面积50万平米，环比-118.9%，同比+14.1%。 行业新闻跟踪：潍坊市住建局联合其他四部门发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》，住房城乡建设部发布“数字住建”建设整体布局规划四川省省级住房公积金管理中心对提取政策进行相应调整，内蒙古自治区包头市住建局、市自然资源局、市教育局及市财政局四部门联合促进房地产平稳健康发展，上海市最低首付款比例调整为25%等。 投资建议：本周住房城乡建设部部长倪虹在国新办新闻发布会上介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况，介绍了推动市场止跌回稳的“组合拳”政策，其中首次提及在避免新增地方债务风险的前提下，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，意味着政策开始向居民部门注入流动性；多城仍在持续推进优化地产政策。我们认为随着政策的持续推进落地，销售将逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企。建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第42周板块行情回顾 1.1第42周行业指数表现 本周（2024/10/11~2024/10/17）申万房地产指数上涨2.96%，沪深300指数较上周上涨0.98%，板块跑赢沪深300指数1.98pct，在31个板块中排第10位。 图1.本周行业指数表现 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/10/11~2024/10/17）30大中城市商品房成交面积267万平米，环比+130.7%，同比+4.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积78万平米，环比+137.7%，同比+19.1%；二线城市商品房成交面积98万平米，环比+86%，同比-28.6%；三线城市商品房成交面积90万平米，环比+202.3%，同比+74.7%。 今年截止目前（2024/10/17）30大中城市商品房成交面积7329万平米，同比-32.6%； 其中一线城市商品房成交面积2008万平米，同比-24.4%；二线城市商品房成交面积3671万平米，同比-38.0%；三线城市商品房成交面积1651万平米，同比-28.2%。 10月截止目前（2024/10/17）30大中城市商品房成交面积408万平米，同比-5.3%； 其中一线城市商品房成交面积118万平米，同比+12.5%；二线城市商品房成交面积164万平米，同比为-27.5%；三线城市商品房成交面积126万平米，同比+26.7%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.217城二手房成交情况 本周（2024/10/11~2024/10/17）我们重点监测的17城二手房成交面积283万平米，环比+109.7%，同比+38.5%。细分城市能级来看，3个一线城市二手房成交面积113万平米，环比+92.0%，同比+72.7%；6个二线城市二手房成交面积121万平米，环比+125.3%，同比+26.4%；8个三四线城市二手房成交面积50万平米，环比-118.9%，同比+14.1%。 今年截止目前（2024/10/17）我们重点监测的17城二手房成交面积7895万平米，同比+25.0%；其中，3个一线城市二手房成交面积2872万平米，同比+93.8%；6个二线城市二手房成交面积3351万平米，同比+7.7%；8个三四线城市二手房成交面积1672万平米，同比-2.8%。 10月截止目前（2024/10/17）我们重点监测的17城二手房成交面积425万平米，同比+29.4%；其中，3个一线城市二手房成交面积176万平米，同比+66.4%；6个二线城市二手房成交面积174万平米，同比+10.7%；8个三四线城市二手房成交面积74万平米，同比+14.2%。 图6.本周17城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/10/11~2024/10/17）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+100.3%、+158.2%、+630.5%、+134.2%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-11.4%、+31.1%、-8.5%、+61.5%。二手房市场本周北京成交面积环比+146.7%，同比+70.8%；上海成交面积环比+54.2%，同比+60.3%； 深圳成交面积环比+134.6%，同比+131.7%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年9月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交450亿元、343亿元、217亿元、199亿元，同比分别-20.0%、-16.0%、-22.0%、+30.2%，环比分别-22.2%、-11.8%、-0.1%、-8.7%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/10/11~2024/10/17）我们重点监测的10个二线城市中，新房成交仅济南、厦门环比下跌，其余城市环比均上涨，其中大连、成都、南宁、青岛环比涨幅超过100%，分别为+385.2%、+180.9%、152.8%、+144.1%。同比表现方面，福州、大连同比涨幅超过50%，分别为+119.6%、+56.9%；武汉、成都、济南跌幅超过30%，分别为：-32.1%，-39.7%、-46.3%。二手房市场方面，所有城市、环比均上涨，其中厦门、杭州、成都、南宁成交环比均超100%。同比表现方面，所有城市同比均上涨，其中南宁、杭州涨幅超过50%，分别为+107%、+61.9%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/10/11~2024/10/17）我们重点监测的21个三四线城市中，新房成交环比仅云浮下跌，为-12.9%；其余城市环比均上涨，其中东莞涨幅超过200%，为398.4%。同比表现方面，衢州、莆田同比下跌，分别为-40.2%、-46.8%，其余城市同比均上涨，其中惠州、东莞同比涨幅超200%，分别为279.5%、201.3%。二手房市场上，所有城市环比均上涨，其中金华、苏州、清远、佛山、江门环比涨幅超过100%，分别为179%、150.7%、138.8%、112%、101%。同比表现方面，苏州、江门、佛山同比下跌，分别为-2.3%、-4%、-14%；其余城市同比均上涨。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/10/11~2024/10/17）一线城市中，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为23.82个月、9.24个月、21.66个月、20.34个月。我们跟踪的4个二线城市，厦门、杭州、宁波、福州去化周期分别为23.82个月、5.02个月、27.75个月、21.95个月。我们跟踪的4个三四线城市，苏州、莆田、泉州、温州去化周期分别为29.92个月、148.91个月，382.45个月、38.45个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展 10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。住建部部长倪虹于会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。 住房城乡建设部发布“数字住建”建设整体布局规划 10月13日，住房城乡建设部发布“数字住建”建设整体布局规划，明确提出到2027年底，“数字住建”建设要取得显著成效。到2027年底，“数字住建”建设取得显著成效。部、省、市三级“数字住建”工作平台高效联通，一体化数字基础设施和数据资源体系建成运行，数字化政策标准和安全防护支撑能力明显提升，住房、城乡建设、建筑业等领域数字化发展成效显著，工程建设领域全生命周期数字化管理协同高效，城市运行管理基本实现“一网统管”，住房公积金等数字化服务效能大幅提升。到2035年底，“数字住建”建设取得重大成就。数字基础设施全面夯实，数据要素价值充分发挥，住房城乡建设领域数字化治理体系和治理能力成熟完备，大系统共治、大数据慧治、大服务惠民的“数字住建”体系高效运行。 潍坊市住建局联合其他四部门发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》10月12日，潍坊市住建局联合其他四部门发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》，旨在推动房地产市场止跌企稳。该通知提出多项措施，包括控制新增商品住宅用地供应、优化商品房存量、盘活闲置存量土地资源、推进高品质住宅开发建设、优化容积率计算规则、优化新发放个人住房贷款服务、降低存量个人住房贷款利率、强化住房公积金支撑保障作用、加大"白名单"项目支持力度以及推行转移预告登记等。 四川省省级住房公积金管理中心对提取政策进行相应调整 10月17日，四川省省级住房公积金管理中心对提取政策进行相应调整。支持购房提取代际互助，提取人范围在成都市行政区域内购买住房且符合购房提取条件的省级中心缴存人，其本人父母、子女可申请提取缴存在省级中心的个人住房公积金账户余额。提取条件方面，缴存人父母及子女申请提取时，应在省级中心无未结清的个人住房公积金贷款，且不存在其他不允许提取的情形。申请提取的住房为本规定实施之日起至2025年12月31日(含)新购买住房。 福建省宁德市住房和城乡建设局发布《关于促进住房市场健康发展的若干措施》10月14日，福建省宁德市住房和城乡建设局发布《关于促进住房市场健康发展的若干措施》。《措施》主要内容分为四个方面，一是妥善解决安置房建设问题； 二是取