房地产行业研究周报：五部委“组合拳”促回稳，四季度基本面迎改善

房地产 证券研究报告 2024年10月21日 五部委“组合拳”促回稳，四季度基本面迎改善 行业追踪（2024.10.13-2024.10.19） 五部委：城改、白名单增量政策出台，收储仍待发力 10月17日住建部等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，涉及以下重要政策增量：①住建部部长倪虹表示“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”城中村改造方面，本次是继23年7月国常会审议《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后首次披露城中村改造计划实施规模，“100万套基础上可继续加大力度”表明后续城改推进或仍具提升空间。住建部部长倪虹表示“仅在35 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 个大中城市，需要改造的城中村就有170万套”，因本次完全采用货币化安置方式，利 好库存消化，同时或产生扩张效应助推需求侧预期改善。 ②“截至到10月16日，住建统计，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。”白名单方面，我们认为更大范围信贷审批及更快速投放利好：1）宏观层面“保交房”工作推进及目标实现；2）项目层面主体建设资金注入及企业层面的现金腾挪；3）购房者层面对房屋交付预期及购房信心的回升。 ③“研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持。”收储方面，我们认为城投及地方国企或为本轮收储优先受益对象，再贷款、专项债等工具投放利好其债务化解及资产质量改善，预计下阶段“收购存量闲置土地、收购存量商品房用作保障房、控制增量土地供应、盘活存量资产”等一系列供给侧政策手段有望持续发力。我们继续看好收储加速推进下房企的资产负债表修复及债务化解，及政策端持续供需调节下行业的“量价企稳”。 统计局：积极信号显露，四季度市场有望改善 1-9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。1-9月份，房地产开发企业本年到位资金78898亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；定金及预收款23593亿元，下降29.8%；个人按揭贷款11079亿元，下降34.9%。9月全国商品房销售及开发投资累计同比降幅较上月均呈收窄态势，统计局问卷调查结果显示，9月下旬以来，房地产市场信心增强、预期改善。自国庆假期起，一线城市新房、二手房成交量显著改善，我们监测的重点城市高频成交面积同样出现周环比快速回升。我们判断，成交量阶段性脉冲后将出现自然回落，但四季度市场热度有望改善，后续重点观察基本面下滑斜率。价格方面，“止跌企稳”表述下，市场急跌期或已过，若一线城市二手成交量于11-12月维持较好水平，价格跌幅有望收窄，进而带动市场价格预期进一步修复。 10月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交322万平，月度同比-10.98%，相较上月改善25.75pct；累计库存12017万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交240万平，月度同比+7.02%，相较上月改善7.84pct。10月7日-10月13日，土地市场成交建面3487万平，滚动12周同比14.15%；成交总额620亿元，滚动12周同比-13.55%；全国平均溢价率3.63%，滚动12周同比+0.45pct。 本周申万房地产指数+2.96%，较上周提升11.27pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数1.98pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.40%，较上周提升10.44pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数0.71pct；克而瑞内房股领先指数为-3.57%，较上周提升14.02pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑； ④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 行业走势图 房地产沪深300 16% 8% 0% -8% -16% -24% -32% 2023-102024-022024-06 资料来源：聚源数据 相关报告1《房地产-行业研究周报:新一轮化债启动，收储仍是稳价格“胜负手”》2024-10-14 2《房地产-行业研究周报:一线限购若 宽松，看好哪些公司？》2024-09-30 3《房地产-行业专题研究:人工智能产 业投资全景透视》2024-09-27 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：五部委“组合拳”促回稳，四季度基本面迎改善3 1.1.投资建议7 2.成交概览8 2.1.新房市场8 2.1.1.新房成交情况8 2.2.二手房市场10 2.3.土地市场11 3.本周融资动态12 4.行业与个股情况14 4.1.行业涨跌与估值情况14 4.1.1.A股市场14 4.1.2.H股市场15 5.重要公告概览17 6.风险提示17 1.本周观点：五部委“组合拳”促回稳，四季度基本面迎改善 五部委：城改、白名单增量政策出台，收储仍待发力 10月17日住建部等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，涉及以下重要政策增量： ①住建部部长倪虹表示“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。” 城中村改造方面，本次是继23年7月国常会审议《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后首次披露城中村改造计划实施规模，“100万套基础上可继续加大 力度”表明后续城改推进或仍具提升空间。住建部部长倪虹表示“仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套”，因本次完全采用货币化安置方式，利好库存消化，同时或产生扩张效应助推需求侧预期改善。 ②“截至到10月16日，住建统计，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。” 白名单方面，我们认为更大范围信贷审批及更快速投放利好：1）宏观层面“保交房”工作推进及目标实现；2）项目层面主体建设资金注入及企业层面的现金腾挪；3）购房者层面对房屋交付预期及购房信心的回升。 ③“研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持。” 收储方面，我们认为城投及地方国企或为本轮收储优先受益对象，再贷款、专项债等工具投放利好其债务化解及资产质量改善，预计下阶段“收购存量闲置土地、收购存量商品房用作保障房、控制增量土地供应、盘活存量资产”等一系列供给侧政策手段有望持续发力。我们继续看好收储加速推进下房企的资产负债表修复及债务化解，及政策端持续供需调节 下行业的“量价企稳”。 统计局：积极信号显露，四季度市场有望改善 1-9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。1-9月份，房地产开发企业本年到位资金78898亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款 11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；定金及预收款23593亿元，下降29.8%；个人按揭贷款11079亿元，下降34.9%。 9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。 9月全国商品房销售及开发投资累计同比降幅较上月均呈收窄态势，统计局问卷调查结果显示，9月下旬以来，房地产市场信心增强、预期改善。自国庆假期起，一线城市新房、二手房成交量显著改善，我们监测的重点城市高频成交面积同样出现周环比快速回升。我们判断，成交量阶段性脉冲后将出现自然回落，但四季度市场热度有望改善，后续重点观察基本面下滑斜率。价格方面，“止跌企稳”表述下，市场急跌期或已过，若一线城市二手成交量于11-12月维持较好水平，价格跌幅有望收窄，进而带动市场价格预期进一步修复。 图1：商品房销售面积及累计同比图2：商品房销售面积及当月同比 - -20-1 -- 商品房销售面积累计同比 ---8 --9 -19 ---17 -2-2 -24 --20 -20 (亿㎡)商品房销售面积累计值 4 5 7 7 8 8 15 -19 10 2 3 21 5 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 0 (%) 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 (亿㎡)当月商品房销售面积当月同比 5 0 -4-3 --16 -----13 --11 -18 -- -23 --32 ---21 2.0 10 10 1.5 19 18 18 12 11 21 23 14 15 13 1.0 33 0.5 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 0.0 (%)10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：商品房销售金额及累计同比图4：商品房销售金额及当月同比