一线城市成交回暖，期待政策持续发力

证券研究报告 一线城市成交回暖，期待政策持续发力 月酝知风之地产行业 地产行业月报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年10月18日 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策，带动短期楼市回温。当前市场对于销售复苏 持续性仍有分歧，我们认为行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方 面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向。近期受大盘回落、部分政策博弈资金落袋为安影响，板块出现回调，但基于促进房地产市场止跌回稳、政策持续加码呵护，我们维持适度积极观点。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先止跌回稳，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳。建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企(绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地等)；2）估值修复房企（万科A、金地集团、新城控股）；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）细分领域头部企业。 政策：中央首提促进房地产止跌回稳，一线城市接连“解绑”。2024年9月涉房类政策19项，其中偏松类政策15项，9月24日国新办新闻发布会出台多项举措，9月26日政治局会议首提促进房地产止跌回稳，信号意义明确，10月12日财政部三方面助力楼市，一线城市接连“解绑”。 资金：年内LPR下调空间犹存，房企加速入局公募REITs。9月M2同比增速环比升0.5pct，社融存量同比增速环比降0.1pct，9月LPR报价环比持平, 9月24日潘功胜在国新办新闻发布会上表示将根据情况在年底进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点，年内LPR下调空间犹存。9月房企境内债融资规模环比下滑，房企加速入局公募REITs，消费基础设施、产业园、仓储物流REITs均有上新。 楼市：一线城市密集松绑楼市，国庆假期后销售数据好转。9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策。根据Wind统计数据，国庆假期后9天（10.8-10.16）重点50城新房日均成交套数较9月增长38.1%，较上年10月全月增长17.4%，20城二手房 日均成交套数较9月增长55.5%，较上年10月全月增长24.3%。 地市：供求环比改善，土地供给端质量提升。9月百城土地供应、成交建面，环比升13.3%、升18.8%。土地供给端质量提升叠加中央政策利好，优质地块土拍升温，上海地价刷新全国单价第二纪录，但多数仍以底价或低溢价成交为主。结合当下“严控增量”、“去库存”导向，出让地块不乏“现房销售”要求，为去库存留下更多缓冲时间。预计四季度地方供地将延续审慎，供地质量提升下溢价率有望触底回升。 房企：“金九”成色一般，拿地热情修复。“金九”成色一般，克而瑞百强房企9月单月销售金额同比下滑38.1%，销售面积同比下滑41.6%，降幅分别较上月扩大10.3pct、13pct，环比分别增长0.4%、下滑1.6%。随着9月末中央及地方推出多项重磅政策，政治局会议定调促进房地产市 场止跌回稳，北上广深“四限”政策相继优化，预计10月一线城市整体成交或将止跌，新房有望放量。 板块表现：9月申万地产板块涨36.2%，跑赢沪深300（21%）；截至2024年10月17日，当前地产板块PE（TTM）38倍，估值处于近五年99.75%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销 报告主要观点： 分析框架：住房作为商品，量价本质上是由供需决定。从供给来看，包括存量供应和新增供应，存量供应主要受在建未售和现房供应等影响，新增供应则与新增拿地、新开工等关联度较高。随着2022-2024年房企拿地开工大幅下滑 边际新增供应不断萎缩，当前供给端主要困难在于存量库存较高。从需求来看，主要受购房意愿（包括购房成本、机会成本与预期收益等）和购房能力（包括财务状况与负债水平、现金储备与预期收入等）影响，当前需求端主要问题在于收入增速放缓、房价下行背景下居民购房意愿不足、购买能力下降。 海外经验：购房意愿与能力均提升，供需格局大幅优化带来房价企稳。梳理美国次贷危机、中国香港97年金融危机 后的楼市企稳特征，均存在：1）经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2）租金回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3）需求端逐步恢复，叠加新增供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。 国内展望：积极因素逐步积累，关注收储及降息。当前国内楼市调整已近三年，量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，租金回报率相对吸引力逐步增强。针对房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足及存量库存较大的现状，仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引 力，同时加速收储落地消化存量库存，改善市场供需关系，后续建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标、收储落地情况。 更多报告内容参见：《地产杂谈系列之五十九：供需框架下楼市趋势探讨》 报告主要观点： 存量房贷利率调降，后续可自主协商、动态优化：根据《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，各商业银行原则上应于10 月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整；对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有）。目前来看，除北上深二套房外，其余大部分存量房贷均可调整为不低于LPR-30BP。此外，在央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制下，存量房贷利率批量调整完成后，自2024年11月1日起，借款人还可与银行业金融机构协商约定重定价周期、重新约定加点幅度，基于市场化原则自主协商、动态调整存量贷款。 国庆一线政策效果渐显，持续跟踪楼市变化：一线城市政策调整主要包括放宽限购限贷要求、缩短增值税征免年限、取消普通住房和非普通住房标准等。其中广州全面放开限购，深圳非户籍非核心区购房不再要求个税或社保，北上广深首套最低首付比例均降至15%，有望进一步降低购房门槛，减少交易税费，促进转让流通。新政后一线楼市边际改善，持续性有待观察。国庆前六天一线城市新房日均成交同比小幅下降2%，其中北京、上海、深圳、广州同比分别下降19.1%、增长27.1%、9.1%、下降7.7%；北上深二手房日均成交同比增长230.7%，其中北京、上海、深圳同比分别增长10.0%、287.2%、180.3%。同时乐有家数据显示国庆期间深圳成交转化率提升，客户决策速度加快，二手房谈价空间亦有所收窄。2023年至2024年三季度一线城市拿地金额排名靠前房企为中海、保利、华润、招蛇、越秀等，有望直接受益政策作用下的一线楼市变化，值得关注。 百强销售延续筑底，个别房企相对较优：9月单月百强房企销售额环比增长0.4%，同比下降38.1%，降幅较8月扩大 10.3个百分点；销售面积环比下降1.6%，同比下降41.6%，降幅较8月扩大13个百分点。1-9月百强房企累计销售额、销售面积同比下降38.6%、39.8%，降幅较1-8月收窄0.1个、扩大0.2个百分点。从具体房企来看，1-9月保利发展销售额2421亿元，领跑房企。主流房企中滨江集团、绿城中国、越秀地产9月单月销售额同比下降11.7%、13.5%、22.1%，绿城中国、中海地产、华润置地、保利发展1-9月销售额同比下降11.6%、16.8%、26.5%、27.8%，表现相对较优。 本轮宽松周期板块及代表房企涨幅未达过往周期高点：自2024年9月24日多部门发布地产支持政策以来，申万地产板块至今（截至2024.9.30）累计上涨31.2%，远不及过往宽松周期区间最大涨幅（2008-2009年：224.6%、2011-2012年：41.3%、2014-2015年：239.6%），考虑政策力度、提振经济的大环境，本轮放松周期或与2008-2009年、2014-2015年更具对比性。从房企对比来看，按2024年9月30日收盘价计，目前万科、招商、保利PB水平分别为0.48、 1.15和0.68倍，均低于前三轮宽松周期高点。从PB修复来看，自2024年9月24至今（截至2024.9.30），万科、招 商、保利累计涨幅分别为40.3%、26.9%和36.5%，整体修复幅度不及前三轮周期。4 更多报告内容参见：《国庆一线政策效果渐显，板块相比过往周期仍有空间》 据不完全统计，2024年9月涉房类政策（含中央及地方）19项，其中偏松类政策15项。 政策全面呵护房地产发展，强调回应群众关切。9月24日国新办举行新闻发布会，拟批量调整存量房贷利率至新发放贷款利率附近，预计平均下降幅度0.5pct；存量商品房收储方面，将人民银行保障性住房再贷款出资比例由60%提至100%；全国层面商贷不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一至15%；“金融16条”、经营性物业贷款阶段性政策延长执行至 2026年末。9月26日政治局会议首提促进房地产止跌回稳，信号意义明确。10月12日财政部三方面助力楼市，一是允许专项债券用于回收闲置土地；二是支持收购存量房，优化保障性住房供给；三是抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，有望降低原非普宅土增税、二手房交易环节增值税等税费负担。 涉房类政策以偏松政策为主中央层面主要政策、会议 35 中性偏松偏紧 项 27 19 19 14 18 18 15 10 0 0 0 0 0 0 0 0 30 0 时间 文件/会议/出台部门名称 主要内容 9月24日 国新办举行新闻发布会 介绍金融支持经济高质量发展有关情况 引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、延长两项房地 产金融政策文件期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地 9月26日 中共中央政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土 地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 10月12日 财政部 何立峰指出，房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工 作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治站位，全力以赴抓好保交房、稳房市等工作 10月17日 住建部 “四个取消+四个降低+两个增加”合力支持地产回稳 30 25 20 15 10 5 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 9月以来多地跟进政治局会议表态，一线城市加快政策优化。放松限购方面，广州力度最大，直接全面取消限制；深圳取消非核心区限购；深圳、上海、北京均降低非户籍购房社保缴纳年限；此外深圳、上海、北京均降低首付比例，深圳、上海出台增值税征免年限“5改2”。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 9月27日 广州 在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格。 9月29日 广州 9月30日起取消居民家庭购买住房各项限购政策 9月29日 深圳 分区优化住房限购，增值税征免年限由5年调整到2年，取消限售，部分区域外地人购房无需提供社保证明 9月30日 河南 全面取消限购限售 9月30日 北京 取消中心城区新购住房限售政策，支持住房以旧换新 9月30日 东莞 取消商品住房转让限制年限规定，对于贷款购