资产优化-中国内地写字楼租赁的市场策略变革

CUSHMAN& 戴W德AKE梁FIEL行D 资产优化 中国内地写字楼租赁的市场策略变革 Betterneversettles 目录 01摘要 02报告介绍 03问卷调查 04要点总结 01 摘要 可持续性 最优方案 •中国内地甲级写字楼将继续教力于发 展绿色楼宇、彰显具特色，并积极获 取国际与国内缓色建筑认证，推动这 一变芊的驱动力在于，随若环境、社 会和公司治理（ESG）成为户企业发展的重要指标之一，越来越多的楼 宇业土践行绿色可持续发展理念、加强环境、社会和公司治理（ESG）评价。 •在考虑定否采用轻资产的商业模式时目前，中国内地的甲级写字娄业主考 包的占一半 虑和不考虑物业，设施和租户服务外 •由于成本是中国内地甲级与字楼业主的首要考虑因泰，并且这些业主也希望获得最优方案、因此我们预计，木 来中国内地将有更多业主采用轻资产 商业管理莫式 •该地区的业主正积极探索多种改进途径，包括取得更多的缓色筑认证，为租户打造更缝康环保的办公场所， 以及采用更多的节能节水的设备 01－摘要 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIEL行D 变革势在必行 资产管理 •鉴于中国内地当前的市场状况，大多数甲级写字楼业主普道认为，写字楼资产管理策略丞需变革 •在租贷策咯方面，大多数甲级写宁楼 业主将侧垂于优化租产组合： •在租户组合方面，预计未来内资企业的占比将持续扩大：专业服务业、金融业，以及科技、媒体和温信（TMT 块行业是甲级写字楼的三大主力需求板 • 在推动中国内地甲级写字楼资产竺埋 策咯变苹方面，捐组化砭性和软性的 资产管理服务将发挥要作目： •优质写字楼内的设施将成为变苹的日 标：大多数业主将以租户为中心，提 川楼宇的各项便利性设施。 •优质写字楼将更多的空间月三利性设施，使中国内地市场北以往夏具有竞争力。 02 报告介绍 02－报告介绍 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIEL行D 本报告重点阐述了我司针对中国内地甲级写字楼业主所进行的一项包含 20个问题的问卷调查。 调研的问题主要聚焦于甲级写字楼业主的观点。调研结果向读者揭示了中国内地写字楼市场的最新状况，以及他们为实现商业成功所制定的当 前和未来的资产管理策略。 03 问卷调查 03-问卷调查 1.您对您所在地区的写字楼市场现状有什么看法？ CUSHMAN& 戴WAKE梁FIELD行 82.5% % 当前市场为租户市场，但仍有少部分业主认为是业主市场 •在中国内地的多个城市中，甲级写字楼市场的平均空置案维持在两位数水平。受访的大多数甲级写字楼业主（82.5%）认为当前的中国内地甲级写字楼 30% 70% 50% 50% 20% 30% 20% :7.5% 10% 0.0% 0% 市场为租产市场 •尽管如此，仍有175鉴的受访甲级写字接业主认为当 前市活为业主市活，表明业主方具有较强的运营能 力。 •进一步深入分折调查结米，我们发现，17.5%选择了 “业主市场”的优质写字楼业丰可以划分为两大类 型：一类是单体写字楼的业土，其物业依然维法若较低的空率，并且木受到租金变动的影响：另 类业主所待有的写字?娄物业位于强劲市场韧性的次 级子市涵。由于这些次级子市涵续展现出强劲的需求，因此，他们的物业空置率相对较低，租金也 只持稳定。 业主市场 租广市场 不清楚 03-问卷调查 2，从自前的市场供求状况来看，您最关注的是哪一个因素？ 供需结合 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIEL行D 00% 59% 20% 0% 20% 10% 5.3% 28.8% 6.1.% •预计2021年中国内地甲级写字楼的新增供应主将达 到峰值，而今年中玉内地甲级写疗磁的净吸然号将 低于近十年的同期水平，因此，64.9%的中国内地甲级写字楼业主关注当前中场的供需主。 •值得注意的是，298%的受访甲级写字楼业主仅关 注市汤需求，而只有5.3%的受访者仅关注市场供应： 在当前市场巾，大多数业主既注更保留现有租户 也注吸引新租户。因此，尽管供需都是他们关心的问题，但相比之下，中玉内地甲级写字楼三主最关注的是市场需求。 0.8%8.0路 0% 方场供给市场君求以上两若没有不清楚 9 03-问卷调查 3.您认为您现有的租户和潜在的租户选择租赁写字楼时，主要考 虑以下哪个因素？ CUSHMAN& 戴WAKE梁FIELD行 成本对大多数租户来说至关重要 70% 60% 50% 40% 30% 23% 17.5% 10% %02 5..1% 3.6% 0.心% 0% 成木 其他 不清楚 楼宁位告 楼宇质 租赁 周边设施 66./% 80% •如今，当企业在中国内地选泽合适租货的甲级写字 楼时，成本定租货决策时的首要考虑因泰，65.7%的受访者运泽了这一选项。 •，楼宇位置排在第二位，17.5的受访者选择了这一选须，“其他”区索位居第三， •·法泽“其他”法须的受访者认为，楼宇建筑的ESG 证书、以租户为核心的创新服务以及可一建筑内的 同行业聚，定推动租产在中国内地甲级写字娄租 货决策的主要要素。 •鉴于商业地产在国内大多数企业资产负信表中的重要牛，在不久的将来，或本可能们将枝视为大多数寻求相货中国内地申级写字楼空间的租户的首要考 中： 来：行 0. 03-问卷调查 4，您对自前的写字楼资产管理策略有何看法？ CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIELD行 变革一一把握当下，赢在未来 80% 90% 20% 70% 00% 1:0% 1% 31.2 •在当前市场动态下，中国内地绝大多数甲级写字楼 业主（占受访者的91.2%）认为需要调整其写字楼 资产管理策咯 ，•在业主市场中，写字楼业主专续优化具资产管理第 路，以确只其良好业续。 •然而，在租产户巾场中，写字楼问的竞争将意发激烈。此时，为确只其持有的宇具有市适应性和竞争力，业主积极寻求提升写字楼资产管理的策降将至 关重要： %O2 20% 1% 0% 5.3% 无需改变急需改变 3.5% 不洁楚 17 03-问卷调查 5.在不久的将来，如果需要改变写字楼租赁策略，您将会进一步关注哪些类型的租赁？（（请选择1-2项） 续租和新租是首要设题 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIEL行D 们% /0% 60% :0% 20% 30% 20% 10% /5./% 新租 22.5% 扩 5..5% 合井 9.3% 搬迁 &行续租 0% 1.9% 不清楚 •在分折这个问题的答案时，我们发现一个有趣的现 ：在不久的将来，/3./%的中国内地甲级写字楼业主计划更加关注那些在他们所在地新设立业务的企业，而68.4%的业主则打关注那些即将续租其写字的租户： •这些结果表明，甲级写字娄业主当前在保留现有租 产和吸引新租户方百的关注度大致相等。 •此外，在留生租户方面，大多数中玉内地中级写字楼业主认为，留下续租同等规模办公空问的租户是可行之道，而不是仅专注于扩租的企业 •至于引新租户方面，更多的业主将准那些在其所在地设立业务的企业，而不定搬江的企业：这对未来全新的市逐需求来说定一个鼓舞人心的迹象。 72 03-问卷调查 6，在不久的将来，如果需要改变写学楼租策略，您会进一步关注 哪些租赁策略？（请选择1-2项） CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIEL行D 优化租户组合是主要选择 60% 50% 4% 303% 20% 10% 0% 38.8% 5.5% 56.1% 3.53%6 1.5% •或本是租产最关心的问题，也是中国内地甲级写字业主最关心的问题，因此，许多业主会尽可能子求不影响利润的租货策咚。超过半数的中国内地甲级写宁楼业主在调查中表示，他们将集中精力优化 租产组合，以尽可能活衔市场二的任何不利因素。 •写字楼租户组合策跟随巾场变动而进行调整，涉及许多因乘，包括担户结效审查制度、主力担户与小租户之间的良好平衡以及行业部门的健康平衡， •如果租户组合策降已经到位，并且其他租货策降领域也已得到优化，但写字楼仍缺乏竞争力，那么可以考虑支付租产装修费用，提供免租期或是降低租 金。 降低租金 租期黄用 其他 不清楚 提供更长的免支付租户装修优化租户组合 13 03-问卷调查 7.在不久的将来，如果需要改变写字楼租赁策略，您会进一步关注哪 些租户？ 留住和吸引并重 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIEL行D 69% 5.0% 20% 50% 20% 10% 47.2% 52.6% •调查发现，中国内地甲级写字楼业主分为两类： 类足关注现有租户（占受访业主的47.4%），另一 类定关注潜在的新租户（占受访业主的52.5%） •在仁何市场，尤具是在当前中国内地的市场，老虑到市场状况和相刘较短的写字楼租贷期限，该地区的甲级写字楼业主之问存在若续的竞争状态。对所有业主而言，留主和及引租产并确保写字楼入住率误持在最性水平是至关更要的 •至于关注现有租户还是潜在的新租户，这取决于许多方百：包括业土定否拥有位于核心地段（且现有租产充足！的成熟优质写字楼，或者业主是否拥全 位于新兴地段（11正在寻找新租户）的新谈工优质 写字楼， 0.0% 0% 现有的租户（保留）潜在的客产(吸引)不清楚 14 03-问卷调查 8，如果需要改变写字楼租赁策略，并且吸引更多租户，那么在不久的将来，您会进一步瞄准哪类行业？（请选择1-项 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIELD行 专业服务业、金融业和TMT将继续 拉动需求 70% 60% 10% 3% 20% 63.1% 56% 15.85 %25. 25.% •在吸及引租户方百，甲级写宰楼业主将更多聚焦在专业服务业、科支、媒体和通信（TMT）和会融业，这几个行业在调查结果中占比最大，分别为68.4%、56.1%和50.9%。同样：在过去几年中，这三大行业 在内地申级写字楼巾场中所租赁的办公空问自积一 直稳居前三 •另一个有趣的现象定，甲级写字业主看好医疗健虑行业，78.1%的受访者（占比位列第四）将聚焦医疗健虑板决企业的祖贯需求。鉴于近年来中五内 地对这一行业的大至投资，预计该行业内越来越多 的创新将会带来新的业旁于张，继内在未来吸然更 多的优质办公空间， 10% 0% TMT 7.0% 造 物流 3.596 康 1.8%1.8% 其他清楚 K 专业服务 15 CUSHMAN& 戴W德AKE梁FIELD行 内资企业需求占主导地位 •在过去15年左右的时间里，中国内地内资企业租员的甲级办公空间百积稳步塔长。 ，•在对中国内地甲级写宁送业主的调查中，我们地发 现了这一趋势，73.7%的受访者表示，他们门将进一步 瞄准国内企业， •目前中国内地一些城市的租金仍存在卜降趋势，那些租赁了乙级办公空间凸同时在发展业务的内资企业，可能会把握主市活行情，租货更高品质的优质办公空间，广大其办公空间。 1G 03-问卷调查 9，如果需要改变写字楼租策略，贵公司近期会进一步瞄准哪些 租户群体？ 80% /.5.7% 70% 60% 50% 20% 30% 24.6% 20% 10% 1.8% 0% 跨国企业 内资企业 不清楚 03-问卷调查 10如果需要改变写字楼租赁策略，并且吸引更多的国内租户，那么在不久的将来，您将进一步瞄准哪种类型的国内公司？ 国企占据优势地位 CUSHMAN& 戴德WAKE梁FIELD行 60% 50% 40%36.8% 30% 70% 51.1% •根据我的追查，在进一步将主内公司分为两组时中国内地甲级写字楼业主受访者中，54.4%的人希望进一步案焦国企，而36.8%的受访者希望进一步文注国内私企。 •国内私企一直是动中国内地优质办公空问需求的主要动力，也将继续成为租赁需求的重要动力，另一方百，国企现在比以往更愿意租用优质办公空间， •这一趋势无疑有助于消化可用空间，尤其定新培供应的办公租赁空间，中国内地许多优质写字楼业主诺注意到了