杭州“破发”的“万人摇”红盘给市场有何启示？

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/4 中国房地产 2024年10月 研报 杭州“破发”的“万人摇”红盘给市场有何启示？ 克而瑞研究中心 杭州“破发”的“万人摇”红盘给市场有何启示？ 文/杨科伟俞倩倩 随着楼市下行，二手房持续以价换量，而新房市场因地价高位持稳而使得房价相对坚挺，因而 热门城市一二手房已经由此前的价格倒挂变为正向价差逐步扩大，下文我们以杭州为例，具体看一 下当前其一二手房价格变化和区域特征，随着新房市场热度下降，此前曾经的热门板块“万人摇” 楼盘是仍能获利还是面临破发，哪些楼盘保值增值性更为良好呢？ 一、一二手房价“倒挂”于2022年中逆转且价差逐月拉大，钱塘、临平二手已低于新房约35% 从杭州2020年以来一二手成交均价变动情况来看，因新房房价稳中有增、高位波动，而二手房 “先增后降”自2022年中以来波动下行，一二手房房价也由此前的显著倒挂转变为当前正向价差的 持续扩大，尤其是2024年以来，新房与二手房价差已由3月的1297元/平方米扩大至9月的5466元/平方米。 图：杭州一二手房成交均价2020年以来月度变动情况（单位：元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分区域来看，当前仅西湖区一二手房仍存价格倒挂，余下多数区域一二手房保持正向价差。而 价差较为显著的当属钱塘区和临平区，2024年9月末新房和二手房价差比值均在1.5以上，新房成 区域 新房 二手房 新房/二手房比值 新房与二手房价差 钱塘区 30579 19587 1.56 10992 临平区 27114 17852 1.52 9262 拱墅区 44439 35203 1.26 9236 交均价显著高于二手，而绝对量层面，新房和二手房正向价差也达到了约1万元/平方米。 表：杭州2024年9月分区域一二手房价差情况对比（单位：元/平方米） 克而瑞研究中心 余杭区 31651 25219 1.26 6432 上城区 42615 34390 1.24 8225 滨江区 42826 38113 1.12 4713 萧山区 34895 31328 1.11 3567 西湖区 34990 37980 0.92 -2990 汇总 35637 30171 1.18 5466 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、曾经万人摇红盘7成以上尚能盈利，高溢价和破发都是个别现象 伴随着二手房价持续下行，此前热门板块“一房难求”的万人摇楼盘，当前二手房价也面临下行危机，我们统计了2018年-2021年，杭州共出现了32次“万人摇”，涉及20个楼盘，遍布义桥、 星桥、未来科技城、三墩、钱江世纪城、良渚等多个板块，而从2024年9月尚有成交的14个小区 来看，对比其之前新房成交均价和当前二手房成交均价来看，7成以上尚能盈利（回报率大于0%），高溢价（回报率45%以上）和破发（回报率小于0%）都是个别现象。 表：杭州曾经万人摇红盘新房成交均价和当前二手房成交均价对比（单位：元/平方米） 楼盘名 区域 板块 交付时间 新房成交均价 二手房成交均价（2024年9月） 回报率 融信保利创世纪 萧山区 奥体 2020年10月 34700 60938 75.61% 融信澜天 余杭区 良渚 一期2019年7月 二期2019年底 18460 26960 46.04% 华夏四季 余杭区 未来科技城 2020年6月 26500 33121 24.98% 绿城杨柳郡四期 上城区 艮北 2021年6月 35377 42911 21.30% 城北万象城幸福里 余杭区 良渚 2022年10月 26500 30418 14.79% 龙湖江与城 钱塘区 大江东 一期2020年12月二期2021年12月 17800 20061 12.70% 中国铁建万科江湾城 萧山区 义桥 2019年7月 16523 18504 11.99% 远洋路劲上河宸章 临平区 崇贤 2019年12月 17800 19300 8.43% 天都城滨沁公寓 临平区 星桥 2019年12月 14292 15381 7.62% 万科未来城三期 余杭区 良渚 2019年底 22000 22778 3.54% 保利融信和光尘樾 余杭区 良渚 2022年下半年 25747 25173 -2.23% 卓越蔚蓝领秀二期 临平区 星桥 2019年8月 14780 14417 -2.46% 远洋西溪公馆 余杭区 未来科技城 南区2021年3月北区2021年7月 27917 25647 -8.13% 融创城 钱塘区 大江东 2022年12月 18833 16591 -11.90% 滨江博语华庭 萧山区 北干西 2023年6月（限售） 34000 / 限售五年 建发金辉紫璋台 西湖区 三墩北 2021年12月（限售） 28100 / 限售五年 数据来源：CRIC 三、高溢价盘普遍板块成熟+入市时间早，破发盘则投机比例较高 克而瑞研究中心 相对较高。以融信保利创世纪项目为例，2024年9月二手房成交均价为60938元/平方米，对比新 房34700元/平方米的均价，回报率仍高达75.61%。事实上，钱江世纪城一直是杭州最热门板块之 一，创世纪作为钱江世纪城唯一的“万人摇”红盘，二手房带看量一直名列前茅，2024年前9月成交58套房源。不过对比起高点8万元/平方米的成交均价，二手房价也有约25%的跌幅。 二是回报率处于0%-25%之间的微利楼盘，多为刚需刚改盘，除绿城杨柳郡四期之外，打新阶段新房价格都不超过3万元/平方米，所处地段板块一般依赖地铁或城建配套，承接主城区外溢的购房群体，仍可跑赢市场，但是盈利空间一般。而绿城杨柳郡四期凭借TOD大盘优势，房价也相对坚挺，目前测算回报率高达25%，在这一区间内回报率居首。 三是回报率低于0%的破发楼盘，当前二手房价较新房价格微跌，跌幅多在15%以内。以未来科技城的远洋西溪公馆为例，2020年创造了“6万人摇”的纪录。西溪公馆的新房高层均价约27917 元/平方米，2022年3月二手房成交单价一度攀升至4.2万元/平方米，但2024年9月成交均价仅 为25647元/平方米，主要受投资客比例过高、产品户型过时以及群租房过多等因素，导致小区房价出现踩踏、回落的情况。 而大江东核心区的融创城也面临破发，2019年-2020年融创城共开盘9次，创造了2次“万人摇”。新房时期，融创城高层均价约18352元/平方米。2023年10月融创城二手房成交均价曾增至 2.2万元/平方米，而今年9月高层房源的签约均价为16591元/平方米，相比新房时价格，亏损11.9%。主要源于此版块受杭州楼市自身低迷行情影响，加之潜在购房群体有限，因而导致了房价大幅回调。 总体来看，随着一二手房价稳步回落，二手房以价换量保持了较好的成交韧性，整 体跌幅显著高于新房，因而也使得前期热点城市诸如杭州等一二手房价倒挂现象有所缓解，而回顾那些年热点片区曾经“万人摇”红盘，也可看出整体二手房价也呈现高位回落，对比当前二手房价和此前新房价格，7成以上尚能盈利（回报率大于0%），高溢价（回报率45%以上）和破发（回报率小于0%）都是个别现象。 涨幅显著的高溢价楼盘主要为那些入市时间较早、因限价影响、区域板块供应稀缺、配套相对成熟的高性价比楼盘，诸如融信保利创世纪成交活跃度较高；而破发盘主要为前期投资投机过度、缺乏地缘性客户基础的刚需刚改盘。 预判后市，我们认为，短期内二手房价暂未止跌，不过跌幅有放缓趋势，与新房房价正向价差还将进一步扩大，对于此前万人摇的网红盘来看，房价下行带走了短期投资投机需求，真实的购房需求显现，除了早期入市的客群资产尚可实现高溢价外，余下多数曾经的网红盘或进入保本和微利期，楼市财富效应预期也将持续减弱。