国君房地产|存量规划调整,从信用向实物切换的关键

核心观点与关键数据

• 存量项目规划调整成为土地市场新变量：2021-2023年拿地规模下滑速度慢于销售规模，部分源于城投托底和房企补充流动性主动拿地。随着存量项目规划调整（如商改住、得房率提升、容积率调整）推进，房企新增拿地补充流动性的必要性将减弱，影响土地市场。
• 重点追踪房企再投资意愿：需关注存量盘活新形势下房企的投资行为变化。

土地市场与实物量联动机制

• 土地出让收入与支出传导：土地出让收入（如2024年前8月2万亿元，同比下滑25%）将被用于土地开发、城市建设等支出，实现土地市场与实物量的联结。
• 收入下滑对实物量的影响：若2024年跌幅延续，全年或缺口1.4万亿元。历史上土地收支平衡，若缩减开支将影响实物量。

行业关注重点转移

• 从信用向实物量转移：2021年行业调整以信用收缩为主，2024年后实物量影响将浮现。需关注GDP、PMI、就业率等与实物量相关的指标。

投资策略建议

• 坚持两端配置：一端放宽低杠杆标准至报表干净即可（风险可控）；另一端仍关注重组进展。

风险提示

• 房企再投资意愿不及预期。