按区认定首套房能否给市场带来起色？9份

云洞象·政策研究 A58安居音研究院 随若房地产市场政策的不断优化，除了北京、上海、广州和深圳等一线城市继续执行限购措施外，国内多数城市已基本放宽了购房限制。在此基础上，政策进一步精细化待别是在限贷方面，实施了接区域认定首套房数量的新规，这意味着，只要购房者在意向购房区域内没有房产，他们就可以在购买时享受到首套房贷款的优惠政策，包括较低的首付和利率。到自前为正，全国已有超过20个城市采纳了这种接区认定首套房的做法，如虫庆、成都、杭州等重要的二线城市。 现在，让我们借助58安居客的云洞察数据，来分析这一政策放松是否能够为房地产市场带来积极的变化， 01 高库存、多改善、新房找房热度下滑大是这些城市的主要特征 很据58安居客研究院的数据，实施按区认定首套房政策的城市普逼面临较长的出清周期。多数城市的出清周期超过了12个月，而一个健康的出清周期通常应在8至12个月之间，超过这一阅值通常表明新房销售面临挑战，例如，天连、兰州、芜湖和青岛的出清周期分别高送47个月、47个月、36个月和29个月，这无疑给当地房地产开 发商带来了巨大的资金压力，并可能对按时交付房屋造成不稳定因素。因此，除了取消限购措施外，道切需要进一步放宽贷款政策，以缓解这些压力并促进房地产市场的稳定发展。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com 云洞察-政策研究 A58安居容研究院 重点城市执行“按区认定政策前出清周期 执行的库存 47.2746.57 35.63 29.3 大连兰州芜期青嘉昆明苏州天津贵山成都合阳重庆南昌杭州 通过云洞察数居显示，执行该政策的城市，除了面临若较大的库存压力，还具有对改善型户型需求占比较高的特点。 云洞数据显示，绝大部分城市需求量最大的都是90-120平米的3房，占比平均为29%；而占比在第二位的则是面积更大的120-140平米的3房或者4房产品，甚至有成都、合肥、昆明、南昌这些城市140-180平米的4房的需求量也占到了第二位， 且占比数据较首位差距不大，如昆明140-180平米的4房占比22.84%，与90-120平 米3房的需求量仅差1%，且有超越之势：而苏州的需求主力则早已是140-180平米的4房，种种迹象表明，这些城市的改善型需求异常强烈，而能达到改善目的的第一要务是要出手手头的旧房子。 表：重点城市户型需求结构主力 15房 结构 29房0-1230平房米120-140平米1440房-180平米 成都26.14%20.99% 大连29.29%18.27% 佛山 21.40%18.53% 杭州28.19%22.85% 合肥28.88% 23.94% 22.84% 34.36% 36.06% 17.96% 17.45% 青岛 30.71% 17.48% 苏州 25.19% 28.30% 天津 34.65%17.50% 重庆 25.19% 14.43% 昆明 14.55% 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.comN 云洞察-政策研究A58安居音研究院 资料来源：安居客研究院【云淘】产品数据库， 通过云洞察数居显示，这些新政出台城市在政策出台前，累计我房热度值均普逼出现下滑，尤其是在新房层面，其中，合肥、苏州、兰州、青岛、佛山、大连的新房找房热度值累计同比下滑都达到或者超过10%，相对而言，二手房市场热度下降幅度不明 显，有的城市甚至还呈现热度上扬的态势，如合肥，兰州、杭州、昆明。可见，这些城市如要推动新房市场的热度，不仅仅要放宽贷款的执行力度，还应该是推动新房产品革新上下足功夫。 重点城市政策前找房热度累计同比 新房热度计同比■二手房热座系计网比 5% 3% 1/7 资料来源：安居客研究院【公润索】产品教超库 02 政策力度较弱，相对新房，二手房观望情绪减弱更为明显 该项政策普遍在今年5月到9月发布，那么数月过后，政策执行的效果如何呢？我们通过政策前后的找房热度、和客户观望系数进行对比，发现大部分重点城市政策执行后均有一定作用。 云洞察数据显示，合肥、苏州、兰州、菁岛、佛山、成都、关津的我房热度累计降 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.comm 云洞察-政策研究A58安居音研究院 福出现明显收窄，合肥、兰州、杭州的二手房找房热度累计值，在新政前的增幅基础上继续扩大；相对而言，昆明在此轮调控下，市场反应较弱，找房热度有增长，但幅度甚 微：而成都、南昌这两个城市在找房热度上暂未出现何变化。 重点城市政策前后找房热度累计同比政实合新房热计尚比 10% 20% 资料来源：安居落研劳究【云润穿】产品数妮片， 我们还通过我们特有的客户观望系数来体现市场情绪，观望系数越低，说明购房者选房看房时间少，入市速度快，反之，观望系数越高，则说明市场焦灼，购房者选房看房时间长，入市速度慢。相对于线上找房热度，客户观望系数更能反映市场转化情况。根据云洞察的客户观望系数显示，新政后，绝大部分城市的客户观望系数值出现降 低，值得关注的是，合肥、苏州、吉岛、天津的二手房观望系数降低的幅度远大于新房，以天津为例，新政后新房客户观望系数较新政前降低4%，二手房客户观望系数降低了21% 杭州、南昌、昆明两个城市的二手房客户观望系数出现降低，而新房客户观望系数则出现反向上扬， 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com ■云洞察-政策研究A58安居容研究院 重点城市政策前后客户观望系数累计同比 0% 10% 20% 50% 资料来源：安居客研究院【云索】产品教驾库， 03 光靠政策还不够，产品供应结构调整是关键 以上述已论证数据为基础，我们选择了昆明作为典型索例分别进行研究， 实际上，昆明在去年9月份就执行了“跨区县购房算首套”的规定，但昆明新政前 后热度增幅微，新房市场几乎无变化，从观望系数来看，新政后尽管二手房客户观望 系数出现小幅降低，但新房的观望情绪依旧浓重。由此而导致的新房和二手房预期均价 双双走低， 根据国家统计局发布的8月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，昆 明8月份新房价格比7月份下跌了2%，是8月份70个大中城市中新房价格下跌幅度 最大的城市。昆明新房价格和去年同期相比，跌幅也达到了7%，在直辖市、省会和计划单列市当中也属于下跌程度比较大的城市之一。此外，数据显示，8月昆明除了新房价格跌幅全国第一之外，二手房价也由持平转入下跌通道，环比下跌1.2%，同比下跌6.2%，跌幅同样不低。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com5 ■云洞察-政策研究 A58安居客研究院 昆明新房、二手房热度指数昆明新房、二手房预期价格 资料来源：安居研究院【云淘察】产品数据库， 问题的症结在于新房市场供应和需求的户型出现严重的不匹配。云洞察数据显示，昆明供应的重点户型在90-120平米，占比26.53%，且该比重远超其他面积区段，而 22.84%。显然140-180平米的4房存在较大供应缺口，甚至更大面积的180-220平 米的4房也存在一定缺口。而这两个面积段在二手房市场上虽供应紧张，但情况略好于新房。因此，客户转移也就发生了。 图：昆明新房-户型产品供需不匹配度 7STI下#2.46% 71-509.8 %900* 50-129F.8 125-148F8: 140-1809.8 I85-229F8 229.9SLL #1.04%, #6.94% 5.4% *1.62% *26.53% *0.12%+11,59%, #2.86% *0.9% +0.81% *2.6% 09.85% +13.76% #3.64% %522* +1.07% 1.18% +2.98%+1.82% PPaR T-90FK 50-120F% S20-140F%: 140-580T8 188-2209:.8 220FE: 0.99% %0* 0.31% +3.47% #0.84% #0.35% 鲁4.15% +23.94% 010.06% 鲁3.95% 鲁0.67% #0.75% #2.95% +9.59% 22.84% 6.56% 3.83% #0.69% 1.29% #1.59%#1.18% 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com6 云洞察-政策研究 +0.01 #0.01*0.030.01 A58安居容研究院 *0.01*0.03*0.02*0.01 *0-0.09E0:0-*#-0.01 +0.01 +0.0 图：昆明二手房-户型产品供需不匹配度 #-0.02*0 [96,129)[128,146]18629) E0:0-**0.01.0 +-0.01+0.05+0.03 +000.010-0.010-0.01-0.01 *00-0.01 0.0 资料来源：安居落研劳究【云润穿】产品数妮片， 同样的二手房市场热而新房冷的情况还出现在杭州和南昌，但这两个城市和昆明有很大不同的点在于，昆明库存周期高达20个月以上，而杭州和南昌均仅在7-8个月， 处于非常健康，甚至还有点供应量跟不上需求量的节奏。 云河数据显示，杭州90-120平米的3房、120-140平米的4房，南昌120-140 平米4房、140-180平米的4房同样都存在供不应求的状况。因此，从今后的在建或者新上市地块规划上，都应该更关注市场需求，契合购房者的喜好。 同时，我们也盘查了其他城市的供需匹配状况，如下表格详细列出了各城市中需求不匹配程度较高的2至3个户型。数字的绝对值越大，表示该户型面积段的供需失衡越 严重，例如，苏州140-180平方米的四房户型不匹配度为-0.13，这表明大户型的需求 量远大于供应量，市场需求道切而供应未能及时跟上。 除了城市层面，区域、板块，甚至细化到项目，购房者对于户型面积的需求都存在 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com 云洞察-政策研究A58安居容研究院 差异。但普遍趋势显示，新房市场中对较大户型面积的需求正在逐步增长，而小户型则普遍面临供过于求的挑战。 表：重点城市具体户型供需不匹配度 以下 百积户！70m 供小于來 2房 70-90m90-120m140m"0ZL-06120-140mm 2房 140- 180 成都 0.06 0.05 -0.04 60'0- 大连佛山 0.1 v0'0 0.08 0.03 -0.07 0.08 0.07 -0.03 -0.03 杭州合肥 20'0 0.06 0.05 0.06 0.09 -0.05 -0.08 -0.06 昆明 E00 0.03 -0.09 EO'O- 兰州 0.1 -0.08 -0.03 南昌 E0'0 0.06 -0.06 200- 青岛 200 50'0 E0'0- -0.07 苏州 E0'0 E0'0 -0.13 50'0- 200 0.09 -0.12 重庆 0.06 0.06 0.06 90'0- 资料来源：家异汽研劳况【云】产品数妮片， 04 小结和建议 针对当前市场小户型供过于求的现象，我们建议采取以下措施以拓宽需求群体：首先，城市政策应进一步放宽户口限制，激励人才购房；其次，政府可以考虑收购部分小户型商品房，将其转化为保障性住房，对于大户型供应不足的问题，建议从优化现有项目的后期规划入手，同时调整未来土地出让时的技术指标，以促进大户型的有效供应，通过这些策略，旨在实现房地产市场的供需平衡，促进市场的健康发展。 在“好房子时代”，即房地产市场从单纯的数量扩张转向追求质量与个性化的时代， 客户需求的主导作用确实变得更加显著。这一趋势要求开发商和政策制定者不仅要密切 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱:luqilin@58.com;8 ■云洞察-政策研究A58安居音研究院 关注市场动态，更要深入理解购房者的多样化需求