房地产：再论居民“风险”，实物量更重要

市场担忧个人住房按揭贷款的抵押物价值下跌风险，但报告认为按揭贷款本质是现金流抵押，而非资产抵押，因此抵押物风险不显著。

核心观点：个人住房按揭贷款的核心约束是借款人的现金流（月收入），而非抵押物资产价值。银行审批贷款额度主要考虑借款人收入，与房屋价值无关。

关键数据：

• 截至2024年8月，70个大中城市新建住宅、二手住宅价格较2021年峰值分别累计下跌8.4%、14.7%，跌幅存在城市和项目差异。
• 2023年实际首付比例约为65.5%，远高于下限要求。
• 部分银行对贷款额度与房屋价值/成交价格的比例有上限要求，如建设银行最高为70%，农业银行最高不超过80%。

市场担忧及回应：

1. “首付跌没”风险：实际首付比例远高于下限，发生概率小。
2. 跨行“转按揭”政策风险：可贷额度重估更多取决于收入而非资产价值，少数首付比例低且房价跌幅大的项目存在风险。
3. 断供后抵押物不足风险：国内尚未全面推行个人破产制度，银行仍可追偿剩余贷款，风险有限。

研究结论：

• 坚持两端配置：一方面，放宽低杠杆条件，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等报表干净的标的；另一方面，关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国。
• 风险提示：居民就业情况不及预期。

购房流程：

1. 确认申请人收入，测算可贷款总额。
2. 确认首付额度，划定可购买房屋总价范围。
3. 以总价范围为指引，选择具体房屋。